不动产登记铺路房产税 不动产税将替代土地财政

　　 不动产登记为房产税开征打下基础

　　 自2007年《物权法》明确“国家对不动产实行统一登记制度”后，这一制度建设长期停滞不前。新一届政府执政以来，保障不动产统一登记工作开展的制度建设明显提速：机构设置、政策支持和《不动产登记暂行条例》的发布在2014年相继完成，不动产信息管理平台也有望在2015年建成。这意味着，全国范围的、全面的不动产统一登记进入实施阶段，而信息平台也将开始运转。这对我国经济转型、政府转型和社会建设的影响是里程碑式的。

　　 为现代公共财政

　　 提供基础

　　 不管怎么强调不动产统一登记的重要意义都不为过。开展不动产统一登记，首要的意义就在于落实物权法，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权；其次，整合散乱在各职能部门之间的不动产碎片信息，摸清不动产“家底”，为政策制定和执行提供基础数据，提高政府治理效率和水平，方便群众。笔者认为，开展不动产统一登记，其最大的意义在于为我国现代公共财政提供基础，为我国未来税制改革奠定基础。

　　 国家现代财政功能是提供公共服务，既包括医疗、教育、社会福利、社会服务、环境保护等，也包括市场和社会运转需要的政策和制度。要提高公共产品供给的有效性，如哪里需要公共产品、谁需要公共产品、需要多少、如何定价等等，不能靠专断式的、非专业化的，甚至是“拍脑袋”式的任意决定，这样会浪费公共资源，而是需要通过摸清底数，建立基础数据库和相应的信息系统，以此来进行翔实的核算和统计，为公共产品供给提供科学的依据。由于不动产不可移动，拥有不动产就意味着在某一区域居住和生活，就产生了对该区域公共服务的需求。因此，某一区域不动产状况的基本情况就是公共产品供给的依据，如拥有不动产产权的居民越集中的区域，对公共产品的需求也就越多；不动产价值较高的地方，对公共产品需求的质量也就越高，如对警察的需求；不同类型不动产(工业、商业和住宅)，不同产权状况的不动产(集体产权和个人产权、租赁和购买产权等)对公共产品需求也有差异。

　　 以不动产税

　　 替代土地财政

　　 政府提供公共服务的资金来源于公共服务享用者缴纳。一般来讲，因为享用了公共服务产品而对居民收费，很难做到“享用多少、收费多少”的量化公平，而不动产溢价(表现在地价或房价上涨的幅度)与附着于其上的公共服务水平及其变化程度则密切险关。于是，征收不动产税，就成为地方政府公共服务融资和维护的基本手段。因此，不动产税是为政府公共服务的供给提供融资的工具。

　　 以不动产税来替代土地财政，则是我国公共财政转型的方向。在我国快速城市化时期(过去10多年来，我国年均城市化增速是发达国家快速城市化时期的2-3倍)，对公共服务的需求在短期内被放大。由于我国没有西方式的地方政府信用(市政债)，利用国有土地一级市场垄断，就找到了一条公共服务投资的资金获取路径。具体来说，地方政府通过市场化出让国有土地使用权，获得了土地出让收入和相关房地产税收，投入到城市基础设施建设。

　　 因此，购买了国有土地上面的不动产，就相当于免费享用未来一定年限(住宅70年，非住宅40年或50年)政府提供的公共服务。因此，土地价格包括两部分，一部分是城市基础设施建设成本，另一部分就是未来公共服务设施建成后的服务成本(这一部分在国外通过房产税来征集)。于是，对存量房地产(未满70年的住宅，未满40年或50年的非住宅)征税，就存在重复征税的嫌疑，这是业界质疑“房产税试点征收”的根本原因。随着城市化从快速推进向平稳转变后(即城市化率从50%到70%)，需要一次性供给并长久使用的城市公共服务设施(轨道交通、城市道路、地下管网等)基本建成，而城市房地产也将进入存量时代，即存量土地和房屋的交易，土地作为公共服务融资工具的地位迅速下降。

　　 为房产税开征打好基础

　　 同时，由于城市人口继续增加，产业结构升级优化，城市区域功能优化调整，单位土地的产出将会继续上升，城市公共服务的质量和效率也会越来越高。所有这些，都集中反映在不动产价格会的上升。此时，拥有和不拥有不动产、拥有多少不动产，就成为衡量收入差距的主要标杆。在个人所得税、遗产税、资本利得税缺失的情况下，通过征收不动产税，就成为调节收入差距、贯彻公共服务“谁享有、谁付费”原则，以及为公共服务融资的手段。

　　 而且，不动产税是我国“建设型政府”向“公共服务型政府”转型的最好工具。原有的流转税制下，经济规模越大，政府税收越多。因此，政府关心的是经济规模，而不是公共产品供给。在不动产为主的财产税制下，政府能够征得多少税，取决于不动产的规模及评估价值，不动产规模越大、价值越大，征的税也就越多。而要让本地居民拥有更多的不动产、不动产的价值不断增长，政府就要更好地供给公共服务。这样，政府最关心的就是老百姓对自己提供的公共服务是否满意，公共职能型政府也就自然成型了。

　　 以上目的的实现，有赖于通过开展不动产统一登记来摸清底数，包括不动产数量、产权属性、所有者归属、不动产面积和价格等等，也有赖于不动产统一登记来实现信息统一和共享，包括不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台等四个方面实现统一，也包括不同业态不动产在一个信息平台上集合。而这些内容在将于2015年3月实施的《不动产统一登记条例》中已经作出了明确的立法规定，这事实上为房产税的开征、我国公共财政的转型打好基础。 (作者单位：深圳市房地产研究中心)