经济新常态下 2015年楼市三大趋势

　　 同策咨询研究部总监 张宏伟

　　 1月20日，国家统计局公布了2014年经济数据，国内生产总值636463亿元，按可比价格计算，比上年增长7.4%。很明显，在经济改革的攻坚期，当前我国宏观经济发展已经处于新常态。

　　 同时，从2014年楼市表现看，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、常州、温州、宁波、北京、上海等多个城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，南京、广州、宁波、西安、神木等多地也出现中小房企倒闭破产或“跑路”现象。

　　 那么，在经济新常态下，2015年房地产市场的发展趋势如何？笔者认为将有如下三个趋势。

　　 一是定向宽松货币政策有望延续，但对楼市投资风险控制会进一步加强。

　　 研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济面临滞涨的压力，货币政策将呈定向宽松的趋势。当前来看，2014年GDP增速与CPI增速累加值为9.2，刚好处于这一区间，单纯从指标意义看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，仍然具备继续降准或降息的空间，预计随后存款准备金率也会下调。但是，这并不意味着房地产行业信贷环境会全面宽松，笔者认为，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。

　　 目前，市场库存偏大的基本面没有改变，大多数房企的盈利状况仍然堪忧，企业也会面临一定的资金问题。因此，从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为。

　　 二是2015年大多数房企资金紧张，“去库存”仍然是市场主旋律。

　　 截至2014年12月，70个大中城市中房价下跌城市的绝对数量仍然占据主流，并且仍然会在2015年上半年继续延续。

　　 从2014年12月份36个大中城市存销比（库存压力指标）变化来看，由于“救市”、房企冲刺年度销售业绩指标等因素，一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但是，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占大多数。尤其是在2015年初，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的意愿降低，导致市场去化速度降低，去化周期还会略有回升，此时，“去库存”仍然是市场主旋律，房价在2015年年内仍然有下行压力。

　　 三是2015年经济有下行压力，人口增速放缓，人口红利减少。

　　 总体来讲，当前中国货币政策尽管有宽松趋势，但是还没有出现大水漫灌的特征。从房地产调控政策走向来看，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化，而是保持宽松的姿态。

　　 笔者预计，在经历年初市场重新盘整之后，在央行降息、各城市“救市”等政策刺激之下，楼市会在3月份以后出现一波入市的行情。短期来看，楼市接下来的3～6个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市），会出现小幅涨价的现象。

　　 对于大多数品牌房企来讲，出于对业绩和增长率的追求，会在资金、人员、土地各方面不断加大投入，即使在2014～2015年市场条件不佳的情况下，他们依然会试图达到15%甚至20%以上的年增长率，这将导致房地产行业产能过剩、供应过多、库存高企，形成更大的去库存压力。

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