被豪宅化的一线城市：地价不断攀升 项目借势上涨

　　8月底9月初,丰台石榴庄和朝阳孙河、东坝两个楼面价均超过5万元的地王出炉,不仅习惯性地将北京的土地市场引向亢奋,也为密集出炉的顶豪市场添加新的后备军。除了北京,在上海、深圳等一线城市,豪宅化已经成为一线城市纯商品房市场共同特征。

　　在全国楼市分化之下,一线城市成为房企避风港,吸引大批房企涌入,然而,因为土地供应有限,“僧多粥少”的格局不断推高一线城市地价、房价,当前一线楼市出现一个尴尬的缩影:高地价导致的楼盘“被”豪宅化,一些两年前还是刚需扎堆的区域顿时高价项目扎堆,之前没有高端项目经验的房企也开始做豪宅,然而,地价成本的快速提高,却是天价项目利润率下滑。

　　顶豪频出

　　“又一个超价格10万元的豪宅诞生了。”在近日东坝南区地块拍卖现场,某参与拿地的房企人士感慨道。

　　本周二,东坝地块吸引了9家竞标主体展开了99轮的角逐,最终,龙湖、保利、首开联合体以42.5亿元和配建8.9万平方米限价房的代价摘得。据龙湖测算,楼面地价为50081元/平方米。

　　这是继8月底9月初,丰台石榴庄和朝阳孙河两块天价地块出让之后,北京土地市场又一新地块,尽管三个地块位置不同,然而,楼面价超过5万元,将来售价奔10万已经成为三个地块的共同归宿。“北京楼市高端化局面已初步形成。”一位业内人士感慨。

　　根据机构统计,2015-2016年初北京预期上市能够销售的新“10万+”的项目接近15个,包括万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院、保利东坝、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、骏豪中央公园广场、万科北河沿、龙湖西宸原著、北平府等,再加上此前在售的10万元单价以上的盘古大观、霄云路八号、运河岸上的院子等10个左右存量项目。

　　据相关机构初步统计,目前待售的“10万+”顶豪住宅项目达到了2000套以上,计划在2015年入市的恐怕会超过1000套。

　　值得注意的是,目前统计的入市天价项目还只是2014年及之前拿地地块,随着新天价地块入市,北京顶豪项目必将扩容。

　　呈现高端化、顶豪化特征的不仅仅是北京,7月底、8月初,包括绿城黄浦湾、九龙仓壹十八、泛海国际住区、华润九里、万科翡翠滨江等顶豪亮相。在陆家嘴等热点区域,甚至出现一条街多个顶豪同时在售的局面。

　　今年以来,深圳顶级豪宅市场则出现井喷,合计有5个项目均价突破8万元,有3个项目实际成交均价突破10万元,5月深圳顶豪成交总金额已经是一线城市第一;广州豪宅成交量亦达到最近6年来的峰值。

　　扎堆一线推高地价

　　一线城市楼市豪宅化,与地价不断攀升密不可分。

　　来自机构统计显示,在全国十大典型城市中,一线城市地价今年上涨明显。7月份,楼面价均价为9205元/平方米,同比上涨高达40.1%。2015年以来平均楼面价8921元每平方米,同比2014年全年的7631元涨幅高达16.9%。中原地产市场研究部的统计数据显示,以一线城市的住宅土地为例,2015年供应的土地均价为14432元每平方米,同比2014年的11679元每平方米涨幅达23.6%。

　　土地供应稀缺,加之大型房企纷纷向一二线核心城市战略转型,一线城市土地市场的争抢持续出现,楼面价格节节攀升。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,今年来宅地供应的不足是造成“被抢”的主要原因。尤其是四环以内的居住用地,根据亚豪机构数据统计显示,近五年间北京四环以内住宅用地仅供应14宗,而未来城六区的住宅用地更是将受到严格管控,供应的稀少使得其成为“兵家必争之地”。

　　而与此同时,随着宅地尤其是优质宅地“肉”越来越少,进京圈地的“狼”却越来越多。郭毅分析,受到二三线以及三四线城市逐渐饱和的影响,房企整体利润不断下滑,而相对一线城市均现回暖,因此大量房企开始收缩战线,回归一线城市,今年来多次在土拍市场出现的碧桂园就是一例。“狼多肉少”的现状也使得今年的每一宗宅地都表现“火热”。

　　“九龙仓回归一线,不外乎就是北京、上海、广州、深圳。”九龙仓集团第一副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥表示,之所以回归一线城市,主要是因为它的市场容量比较大。“三、四线城市就比较辛苦了,哪怕今天市场回暖,但是三四线城市的库存量还是相当多。有去化的量,但是上升的空间比较少。”

　　就在九龙仓回归一线的同时,大部分房地产商也回归一线,这也对九龙仓带来挑战,周安桥坦言:“作为发展商来讲,我们感受最深的就是很难抢到地,土地的价格往往是超过或者是接近了房子的价格,也就是我们俗称的‘面粉比面包贵’的阶段。”