海外市场更有魅力 千亿级房企拓展面临多重风险

　　从房企的战略角度来看,万科、绿地、万达、恒大、碧桂园等千亿房企的全国化布局已基本完成,目前这些巨无霸正朝着国际化方向寻求扩张,通过海外项目进行资产多元化配置。

　　虽然国内房企投资海外市场早有试水,但直到2011年,国内市场宏观调控趋紧,房企的海外布局规模和速度才开始明显提升。与上一轮相对被动的投资相比,今年以来在多方面因素推动下,这一轮房企“出海”显得更加主动。

　　然而,面对这些千亿房企的海外投资,业内人士提醒,高利润背后往往存在高风险,“水能载舟,亦能覆舟”,有些因素在促进销售的同时,也可能会对房企业绩造成潜在威胁。

　　海外项目收益更高

　　目前,包括绿地、碧桂园、万科、万达等十余家大型房企,均在海外有房地产项目或开发计划,投资触角从香港地区一路延伸到东南亚甚至欧美地区。

　　对此,业内分析指出,一方面,从资产角度看,美元升值使得房企在海外市场的投资资产不断增值;另一方面,从蓄客角度看,我国已进入负利率时代,从而加剧国内高净值人群向在海外配置资产的意愿。

　　高力国际华南区咨询服务部董事陈厚桥介绍,购买国外开发商的物业,需要购房者通过银行汇款到海外机构,但购买国内开发商的海外物业,可以直接在国内结算。如今,管理层盯紧“蚂蚁搬家”式的购汇,将大幅影响国外开发商在国内的销售,这给国内开发商布局海外市场提供了机会。

　　尽管国内政策面回暖已持续一年多时间,可是和增量市场已趋近饱和的情况两相抵消后,国内市场对开发商的诱惑明显不如海外市场。今年的中报业绩会上,绿地掌门人张玉良表示,绿地今年海外投资的目标是新增100亿美元新项目,期望投资超过300亿美元,收益超过300亿元人民币。

　　跃跃欲试的还有万科。今年,万科确定了5项业务,并为之新设事业部,海外业务即是其中之一。

　　地产咨询公司莱坊预判,到2020年,中国房企年均海外房地产投资总额可达500亿美元,与美国近两年的海外投资额相当。

　　除了汇率变动带来的资产增值等原因,海外市场吸引国内房企的另一更为重要原因是土地便宜,面向国内销售时,利润空间更大。

　　以碧桂园在马来西亚的金海湾项目为例,公开资料显示,拿地成本每平方米不到2000元,但平均售价接近每平方米20000元,地价占房价的比例约为10%。在碧桂园的大本营广州,想要达到这一比例,无异于天方夜谭。碧桂园首席财务官吴建斌曾表示,其海外业务的毛利率预计能达到35%,远高于国内。

　　万科的数据显示,目前内地一线城市地价占房价比约为60%,与香港水平相当。

　　海外市场不确定性高

　　如果将海外投资项目的销售全部寄托于国内客户,对于国内房企而言,其实是一件福祸相依的事。

　　2011年,碧桂园进军马来西亚新山市,创造开盘后一个月6000套、91亿元人民币的销售纪录,月销售额超过新山全年销售额,迅速成为当地房企No.1。支撑这一业绩的,大多是碧桂园的国内客户,他们看好该项目的原因之一是,如果将新加坡比作中国香港,那么新山就是深圳,有深圳物业增值案例在前,投资新山的收益不言而喻。

　　很不幸的是,这种投资逻辑很快被颠覆,马航飞机失联事件发生后,碧桂园海外销售业绩受到大幅影响,碧桂园的战略最终被迫调整为“三分天下”(即海外市场、广东省及广东省外的国内市场)。

　　关于目标客户定位,张玉良曾强调,绿地的海外项目“不只卖给国内”,比如伦敦项目的内地买家不超过10%,纽约项目的内地买家不超过30%。

　　除了销售环节的不确定性因素,将视野放到开发环节,开发商面临的挑战更多。受限于不同地区的预售制度,国内开发商习惯的高周转模式很难在海外市场玩转,回笼资金慢,管理成本高。吴建斌曾表示,在海外,碧桂园的全产业链模式无法复制,难以体现自身优势,所以需要放缓海外投资步伐。

　　记者注意到,目前,开发商进军海外市场多采用先“搭伙”后“单干”的模式。以万科在香港市场的开拓为例,进入之初做财务投资,不操盘,只学习经验,随后自己操盘,并寻求其他财务投资者。

　　通过“搭伙”阶段了解当地法律环境,熟悉市场规则十分重要,今年,位于纽约的中资房企跨富地产就与项目合作伙伴陷入法律纠纷。

　　“海外物业开发市场并不都是蓝海,现在很多城市已近饱和,比如澳大利亚墨尔本等”,陈厚桥称。

　　此外,汇率也是一把“双刃剑”。由于前几年海外融资利率远低于国内,很多开发商通过发行海外债券筹集资金,但人民币贬值后,这些海外债务将给房企带来大量汇率损失。