有的小区入住率不足三成 环北京“睡城”困局难解

　　“燕郊当地有多数项目体量巨大,动辄占地面积数千亩,可入住人数达数万人。”燕郊当地一位楼盘销售人员向本报记者透露,“在北京上班的人,为了多睡一会儿,在公交车站,有很多父母早起替子女排队。”

　　然而,在北京外溢需求不断释放的累积下,囤地、炒房价成为布局环北京区域房企谋利的重要手段。“在燕郊等区域买房的客户大部分是刚需和投资客,燕郊之前房价上涨完全是炒作。”中原地产首席分析师张大伟曾如是向记者表示。

　　昨日,河北省住建厅、省国土资源厅联合出台了一份《关于促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),该《通知》要求,严厉打击房地产企业“囤地炒地”,恶意炒作、捂盘惜售、哄抬房价等行为。

　　张大伟认为,一方面政府直接发文抑制炒房价,另外,燕郊房价虚高,如果通州房价平稳下来,燕郊楼市可能会出现大量投资客离场的现象。

　　环北京“睡城”困局难解

　　据9月14日消息显示,上述《通知》要求,准确把握城市定位和功能布局,把服从承接北京非首都功能疏解的需要放在首位,打造规模适度、职住合一、生态优美、生活便利、成本低廉、宜居宜业的首都卫星城,不建“睡城”和“围城”。

　　燕郊、香河、固安、廊坊等多个隶属于河北省的城市早已成为承接北京外溢购房需求的“集中营”,借助于京津体一体化和通州副中心的规划,环北京楼市房价一路水涨船高,当地开发商和外来大型房企争相开发,在开发规模上动辄百万平方米居住社区,多数都是超级大盘,潜在供应量巨大。

　　以燕郊为例,据官方数据显示,截至8月底,燕郊年内新增供应住宅套数高达11516套,是通州市场商品房住宅供应量的14倍。而全北京2015年以来的商品房住宅供应量只有22655套,这意味着仅燕郊一地的2015年供应量就相当于全北京的一半,如果叠加北京周围其他区域,环北京房地产市场供应量是北京的数倍。

　　“近年来,香河、固安、廊坊房地产市场也开始火起来,主要也是北京人来买房。尤其京津冀一体化逐步加强,北京房价被‘高端化’后,刚需不得不撤离北京,在环北京寻找栖息地,而投资客则瞄准、狙击环北京区域房产。”一位受访的市场评论人士向《证券日报》记者直言,再加上通州副中心规划的推进,环北京房地产市场一旦“控制”不当,环北京热点地区就会成为“睡城”,“围城”。

　　有调查显示,燕郊30万人每天赴京上班,燕郊与北京城之间每天都会上演一场“蚁军”蠕动的双城大转移,燕郊也因此被称为“睡城”。

　　《证券日报》记者在燕郊楼市多次调查获悉,燕郊的特产就是“房子”,除了 “售房一条街”颇为壮观外,房价涨幅也颇为惊人。

　　据中原地产市场研究部监测,与去年相比,燕郊很多楼盘售价已经涨到1.8万元╨平方米,涨幅超过100%。

　　重要的是,《证券日报》记者实地采访获悉,燕郊楼盘的规模都很大,一个项目动辄几千户,可入住数万人。而且业态较为单一,除了基础的教育、少量商业等配套外,剩下的都是住宅。

　　“住宅卖得好,30万去北京上班的人的消费需求多在北京解决,当地商业消费、产业支撑严重匮乏,但居住和投资房产需求旺盛。”另有业内人士向《证券日报》记者直言,在这种市场环境下,开发商囤地、炒房价的动力十足。

　　严打囤地炒房价

　　此前,有媒体报道称,燕郊一些开发商雇人排队买房,造成燕郊楼市火爆的假象。此外,河北省个别开发商也曾因囤地上了全国闲置土地黑名单,其中包括邯郸市恒泰房地产开发建设有限公司、邯郸市亚兴达房地产开发有限公司、河北燕城房地产开发有限公司等开发商。

　　而此次发文,河北省重提严厉打击囤地、炒房价。上述《通知》要求,严厉打击房地产企业“囤地炒地”,对企业自身原因造成土地闲置的,依法坚决查处。发挥社会监督作用,对问题房地产企业实施约谈制度,查处房地产企业恶意炒作、捂盘惜售、哄抬房价等行为。规范中介行为,严厉打击房地产经纪机构发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者。加强房地产企业信用管理,及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。

　　事实上,记者在保定楼市调查时曾发现,“五证齐全”这种必要销售条件甚至会成为开发商售楼的营销最具竞争力的优势,而有的楼盘一个证都没有还能够销售。

　　此外,某全国性房企高层向《证券日报》记者透露,一些环北京地区是公司非常想进驻的城市,但有些城市的土地资源已经被当地开发商瓜分完毕,想获得合适土地非常难,因此难以推进对环北京地区的布局计划。

　　记者在燕郊实地采访时曾从销售员处获悉,有些开发商一个项目开发周期很长,虽称边开发边拿地,但其实早就“锁定”了项目周边的土地,对项目的拿地开发、开盘节奏、销售周期、甚至土地获取时间、缴纳土地款的节奏都有较强的掌控能力,能够低成本获得土地,通过炒作让其不断升值,从而享受高溢价空间。

　　《证券日报》记者在廊坊廊和坊项目调查时获悉,该项目体量不大,目前几乎全部建成,2011年开始销售住宅,至今仍未清盘,即使把70年住宅用地改成精装酒店式公寓销售,去化率仍旧不高,而大量商业类物业至今未开盘。

　　“项目产权还剩下65年左右。”廊和坊销售人员向《证券日报》记者表示。实际上,这意味着该项目拿地已经约有5年之久,按照中端产品定位的小型综合体项目开发周期,应该进入尾盘清算阶段了。 (作者:王丽新)