地价飙升 京城楼市价值遭重构

　　刚刚过去的2015年，北京楼市风起云涌，新房总成交额超过2500亿元，均价首次逼近3万元/平方米；土地市场更是“地王”频出，令行业热血沸腾，“没有最高 只有更高”成为行业口号。“土地5万、新房4万、二手房3万”，成为2015年北京楼市的突出现象。展望2016年，地价是否还如脱缰野马，国家去库存的大背景下，北京市场如何应对？就此，由北京商报社举办的主题为“地价重构楼市新格局 2016新年楼市趋势发展论坛”在港澳中心瑞士酒店举行。中国社科院城市发展与环境研究所主任牛凤瑞、首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池、亚豪机构研究总监郭毅、泛海国际营销中心副总经理陈浩宇、中赫置地品牌总监朱敏参加了本次论坛。

　　中国社科院城市发展与环境研究所原主任 牛凤瑞

　　地王频出 得大于失

　　从“地王”来说，有得有失，应该说得大于失。

　　首先是失的问题，现在地价高了，房价就高，房价一高就催生了泡沫，增加风险，最后地方政府卖地就卖不出去了。

　　土地的问题，首先是提升了稀缺土地资源的使用效率，价高者得。另外“地王”上建的项目都是高端项目，客观上提升了我们未来的房地产结构水平。既然是高“地王”，就说明政府卖地拿钱多，去年北京市卖地有2000多亿元的收入，又创了新高。这为我们北京市改善公共服务，加快基础设施建设提供了有力支撑。

　　其次，这些土地应该有更高的盈利水平，有盈利人们才去争夺。北京之所以“地王”频出，是由城市的土地级差地租决定。按照“地段决定价值”理论，区位价值是可以改变的，这通过社会投资来实现。要说改变北京的楼市，首先是对北京功能区域的再调整、再优化。南城区的开发、通州区成为行政副中心等等，这些策划都是功能区的调整，功能区的调整必然造成基础设施的变化。由此，北京功能区域的再调整、再优化也是推高地价的关键因素。

　　首都经贸大学房地产研究中心主任 赵秀池

　　人口控制不住 房价还要涨

　　地价不断攀升，“楼王”不断出现的主要原因还是供求关系。去年供地是八年来最低，相反需求不断增加。2014年楼市低迷之后，城市分化严重，包括北京在内的一线城市没有去库存的压力。

　　因为北京特殊的区位优势，人口总量难以控制，人口和城市功能难以疏解是京津冀协同发展上升到国家战略的主要原因，基于这样的情况，需求量还是在增加，我认为房价、地价还是会涨。人走不了、产业走不了，房地产是城市居民生产、生活的载体，房地产还是需要的。所以我对首都的房地产市场一直是看好的。

　　一线城市房价将依旧保持稳定增长。其中，庞大的人口数量和增长趋势，仍令楼市需求量不断增加。继2009年北京突破人口目标之后，近五年又增加了396.6万。截至2014年，北京的人口已经是2151.6万。如果简单按照三口之家计算，北京每年需要新增26万套房子。这与2015年楼市供量形成巨大反差。因此，今年北京市新房市场价格还会上涨。

　　亚豪机构研究总监 郭毅

　　五环六环房价“冰上走”

　　土地市场的火热，企业资金充沛是一个原因。但更主要的是政府规划的调整以及土地供给的方式，这助推了地价的攀升。包括西南三四环沿线、东北五环外的孙河和东坝等区域。其中，孙河是北京惟一一块整体规划低密用地的片区，东坝则凭借第四使馆区的规划助推这些板块成为新兴高价区域。

　　2015年成交量下降，但是价格依旧上涨。2016年，同样将是量跌价涨的一年，量跌是因为价格涨得太快，必然会抑制新房市场的需求。“二环三环不出手，四环河边看柳，五环六环冰上走”。二环三环产品比较落后，总价又比较高的项目，出手就比较低，四环配套不断完善，产品相对比较新，产品力上有过提升和改善的项目，其实四环可以看到春天。五环六环一类项目是被豪宅的项目，还有一类原本是刚需盘，被地价推升成改善型价格的产品，所以五环六环周边的项目相对来说风险更大。

　　中赫置地品牌总监 朱敏

　　顶豪市场蛋糕将做大

　　去年早些时候，行业判断2015年是顶豪元年。当时大家对照历史成交数据一看，顶豪成交数据都是两位数，蛋糕这么小，大家怎么分？我提出的观点，是蛋糕肯定会大，最简单的一点，以前过6万元的房子根本没有，不让卖。所以今年我觉得是一个“新常态”，相比以前更市场化一些，基本上各种档次的产品上市，多年压抑的需求都被释放出来了。

　　对于豪宅项目的塑造主要是两个关键词：第一个是殚精竭虑，大家的产品都要做豪宅，又要做差异化，是特别大的难题，包括大家都有新项目，都面对这样的难题，无论是设计规划还是营销传播，实际上所有相关的地产经理人，都要增加很多的创意空间，用脑量是要飙升的。

　　第二个是值得期待，会有很多产品的风格，或者新的设计、或者新的东西出来，会让大家觉得看完之后眼前一亮，可能在2015年看到了十年没有看到过的这么多的豪宅样本，2016年会超过2015年，会促进产品进步。

　　泛海国际营销中心副总经理 陈浩宇

　　被豪宅项目面临差异化挑战

　　北京豪宅市场呈现出两个格局：

　　一个是以前取得土地的开发商，通过产品不断提升、品质不断发展，包括周边的配套成熟，项目房价出现较大的上涨。

　　第二个大家看到的被豪宅化。北京的房价暴涨，加上成交量的放大，演变成今天大家看到的所有项目房价都有比较大的提升。

　　我判断，在座的各位开发商朋友将面临一个考验。其实房价是不断提升的，对于被豪宅的产品，可能大家要注意一个差异化，如何把这个差异化做好。因为现在我看到去年拿地的“地王”项目，如何在有限的空间里施展才华，对我们来说是一个课题。

　　从购房角度来说，现在的客户非常理性，除去我们以前常说的地段优势、配套优势以外，更多的看产品。所以我认为无论什么项目，产品最为重要。其次，对于今年的房地产市场我是看好的，可能成交量各方面都会下来，但是整个北京市场，因为首都经济的概念，我希望不用五环、六环冰上走，满北京都是春天。