楼市深度调整 地产公司业绩分化加剧

于德江/制表 吴比较/制图

　　2015年注定是中国房地产市场不平凡的一年，央行连续降准降息，国家出台多项政策刺激楼市，“去库存”被提升至前所未有的高度。从上市公司层面来看，相关公司经营业绩冰火两重天，或许可以在一定程度上反映出当今中国房地产市场的现状。

　　目前，已经披露2015年年报的房地产行业上市公司有5家，业绩均为增长，但整个行业情况各有不同。其他披露业绩预告的89家房地产公司中，24家亏损，另有21家预降，44家预增。另外需要注意的是，扭亏为盈的有12家，由盈转亏的则多达21家。

　　5家公司公布年报

　　业绩均为增长

　　截至2月23日，美好集团、中房股份、中天城投、新城控股和财信发展已经披露年度报告，营业收入和净利润均实现双增长，但情形迥异。

　　美好集团净利润增长率暂居榜首，公司2015年实现营业收入46.8亿元，同比增长122%；实现净利润4.3亿元，同比增长469%。美好集团业绩增长主要依靠武汉、东莞、惠州的房地产市场，其中，武汉区域营业收入占比达到52%。

　　中房股份业绩表现同样亮眼，净利同比增长190%，但增长原因却是出售公司地下车库以及房地产开发子公司全部股权，公司已经开始运作业务重组，谋求转型。

　　中房股份在2015年没有新增土地储备和新开工项目，并且出售了多个房地产子公司的股权。去年12月，公司对外转让子公司北京中房长远房地产开发有限责任公司与中房集团华北投资建设有限公司100%股权，分别作价9180万元和5548万元，构成重大资产出售；此外，公司还转让了徐州天嘉房地产开发有限公司45%股权，作价9500万元。因此，若扣除非经常性损益，中房股份2015年度亏损1751万元。

　　中房股份认为，2015年国内总体房地产投资增速下降，整体行业处于去库存周期，除一线城市以外，二三线城市的房地产销量和价格均受到压力。目前，中房股份大股东嘉益（天津）投资管理有限公司以及第二大股东天津中维商贸集团有限公司正在筹划公司重大资产重组，交易对方为忠旺中国投资（香港）有限公司或其控制的公司，公司股票处于停牌状态。

　　其他公司中，中天城投、新城控股依然是靠主营业务房地产开发与经营实现了业绩的增长，财信发展则因收到退税3561.55万元使得盈利略增，扣非后净利润则同比下降52%。

　　业绩分化加剧

　　在目前已经披露了2015年度业绩预告的89家房地产公司中，按预增上限计算，有23家公司预计净利润同比增速超过100%，其中同达创业、绿地控股、栖霞建设三家公司超过1000%。但同样有25家公司预计净利润同比下降超过100%，其中嘉凯城、天津松江、津滨发展等8家公司下滑幅度超过1000%。

　　在预盈的公司中，盈利原因各不相同。同达创业2015年预计盈利6500万-7000万元，上年同期公司亏损336万元，业绩增长超过20倍。同达创业业绩增长的主要原因是，公司到期收回了财通基金富春46号资产管理计划本金及收益。

　　绿地控股预计盈利67.7亿元，上年同期为亏损3.6亿元，扭亏的原因是公司重大资产重组事项正式获批，绿地控股集团有限公司实现了借壳上市，公司的资产规模和盈利能力得到了大幅度的提升。栖霞建设预计盈利1.68亿-2.07亿元，同比增长12-15倍，原因是结转商品房项目营业收入有较大幅度增长，房地产项目平均销售毛利率有一定程度的提高。

　　业绩下滑明显的公司遭遇却基本类似，房地产行业不好做，房子卖不掉。嘉凯城预计亏损23亿元，同比下降6138%，原因是公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著，税负增加也是原因之一。

　　中华企业预计全年亏损在24亿-25亿元之间，公司布局的二三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备，增加业绩亏损预测数额。宁波富达预计亏损11.8亿元左右，公司全资孙公司宁波海曙城投置业有限公司开发的“江湾城项目”销售价格不及公司预期，经减值测试，需计提资产减值准备4亿元左右，另一项目“依云郡”需计提存货跌价准备9.18亿元。