一季度上市房企净利润率继续下调

　　截至2016年4月30日，房地产上市公司2015年年报和2016年一季度报公布完毕。从一季度业绩报告来看，房地产销售市场回暖明显，但房企净利润率呈现出继续下滑趋势。

　　中原地产研究部针对沪深两地122家房地产上市公司研究统计，这122家房企在2016年一季度的总营业收入达到了2100.96亿，同比涨幅高达53.3%。在市场升温的基础下，3/4的企业成交上升，122家企业中只有32家企业营收下滑。

　　在2016年一季度楼市相对火爆的情况下，房企普遍呈现了收入增幅大幅超过利润的现象。122家企业在2016年一季度的净利润合计为142.6亿。整体来看，同比2015年上涨了8.5%。71家房企出现了利润同比上涨。

　　但从净利润率看，122家房企平均净利润率为6.8%，相比2015年同期的10.3%依然呈现了非常明显的下调。中原地产首席分析师张大伟分析认为，“一季度的业绩显示，大部分企业的利率出现了非常明显的加速下调，预计房企的净利润率未来将维持下调的趋势”。

　　张大伟分析认为，首先，房地产市场整体销售难度在加大，虽然全国一二线市场回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量的现象仍然要持续一段时间。其次，土地市场竞争日趋激烈，房企一二线拿地更加艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。另一方面，地王的频繁出现增加了企业土地成本，大部分标杆房企拿地集中在一二线城市，出现了很多地价超过房价的现象。

　　他表示，整体来看，房地产市场黄金期已经过去。从市场复苏的2015年开始，一直有企业陆续出售资产，包括股权出售、金融资产出售、退税收入及政府奖励等。

　　据东兴证券对152家房地产上市公司2015年年报及2016年一季报的统计分析显示，2015年营业收入仍在增加为12175.27亿元，同比增长37.18%，但归属母公司的净利润增长较弱，为970.65亿元，同比增长8.40%。

　　2016年一季度，152家房地产上市公司营业收入2254.39亿元，同样出现上升现象，同比增长102.86%，归属母公司的净利润为168.73亿元，同比增长35.18%。

　　“利润同比乏力的原因是公司结算的毛利率下降”。东兴证券分析师郑闵钢等分析认为，2015年房地产上市公司收入和净利润出现增长符合市场预期，净利润增长较弱主要是因为由于销售产品的毛利率下降为28.68%，相比2014年同比下降了11.45%。目前商品房销售回暖明显，预计2016年的销售毛利率将会有所回升。

　　由于房地产的销售回暖，房地产的存货周转和总资产周转率都出现明显改善，2015年房地产公司的经营状况明显出现好转。截至2015年底上市公司的存货周转率和总资产周转率出现加快，分别为0.32和0.28，同比分别上升16.02%和7.07%，房地产上市公司的财务费用上升，而管理费用和营业费用下降，单位营业总收入的财务费用上升了6.02%，管理费用和营业费用分别下降达1.33%和8.28%。毛利率下降仍在持续达28.68%，毛利率的下降影响净利润的增长。

　　值得一提的是，2015年房地产行业的资产负债率进一步上升达76.29%，同比上升了1.9%。

　　东兴证券的研报认为，目前房地产行业仍喜中有忧，由于房地产市场区域性差异仍在加大，销售市场热中过热、冷中不热，去库存的总体进程仍不十分理想。今后一段时间，政府纠偏的行为仍将持续，政策的不确定性影响着投资者对房地产板块的投资信心。“我们认为房地产股短期已出现回调，但行业本身大幅回升的动力仍不够充分，5月份支持小幅反弹较为确定，较大的行情仍需要观察”。