房龄超过10年的房子需维修保养 该谁“掏腰包”？

　　【导读】房龄超过10年的房屋阳台吊顶突然漏水，墙体被泡坏，晾晒在阳台的珍贵字画也被水淋湿，业主心痛不已。多次联系物业上门维修遭遇推诿，业主发律师函催促对方履行维修等义务，物业则依旧不修不赔不答复。《天天315》本期聚焦：房龄超过10年的房子需维修保养，该谁“掏腰包”？

　　据经济之声《天天315》报道，不少早期交付使用的商品房已经陆续过了质保期，进入维修保养的集中期，除了房屋共用部位需要维修外，入住多年的房子内部也会出现漏水等各种质量问题需要维修。很多人都知道保修期满后要维修和更新房屋共用部位，可以动用房屋专项维修资金来解决，但很少有人知道房屋过了质保期后，房屋内部墙体等部位出现漏水等质量问题需要维修，该如何解决。

　　北京新裕家园小区业主聂先生近日向我们节目组反映，今年8月6日清晨，家中阳台吊顶突然漏水，家人发现时，阳台墙体已经被泡坏，晾晒在阳台的珍贵字画也已经被水淋湿，还有部分物品也被水泡坏。聂先生告诉记者，当时全家人看到字画被水淋湿时，都心疼坏了，催他赶紧联系物业查找漏水原因，了解清楚漏水损失该向谁索赔。

　　聂先生：正好是早上，全家人刚刚起床就发现屋里跟下雨一样有雨滴拉下来。而前一天北京是没有下过雨的，我在四层，没有在顶层，这个楼总共是17层。家里孩子也非常害怕，觉得是不是要赶紧出去躲避一下，万一房子要塌了怎么办，因为的确实漏的比较厉害。正好我在阳台上还放了一幅比较贵重的名家字画。事情发生，第一时间家里人就及时致电了小区的物业管理公司，北京新世界物业管理公司新裕家园物业项目部。在致电之后，物业工程部人员大概在20多分钟之后来到家里。勘察以后，怀疑是楼上空调冷凝水长期渗漏，但是不排除是建筑质量本身有问题，那段时间北京下过几次大雨，但是最终物业公司的项目部没有就渗漏的原因和责任进行过认定。

　　在物业没有对渗漏原因和责任进行认定的情况下，聂先生也找过楼上邻居，邻居坚称是建筑质量问题，拒绝负责维修及赔偿损失。

　　8月7日到8日，聂先生又多次连续致电物业项目部，要求对方尽快对阳台渗水进行责任认定、对造成的建筑损毁进行修复、还有赔偿漏水损失。物业则一直推诿，用各种理由搪塞，一直不予正面答复。业主又发律师函催促对方履行维修等义务，物业则依旧不修、不赔、不答复。

　　聂先生：他始终声称他仅代表个人，事故原因让找他们领导，我说你们领导什么时候有时间，我去找，或者说让他来业主家一趟。然后他的态度就发生了非常大的变化，他说他们领导的时间不是他能定的。我说那你们领导什么时候有时间，如果再下一次雨，家里再漏水怎么办？他说那没办法，肯定要等领导的时间。我说我是业主，业主要求物业公司就漏水的责任给一个说法，如果说楼上漏水，我起诉楼上也可以。如果是建筑质量的问题，不管房屋质量在不在质保期，作为业主在按期缴纳物业服务管理费，买房的时候也都交了契税以及价格比较高的公共维修基金，该动用公共维修进行外立面防水处理，这是物业应该采取的措施，物业是负有维修责任的。这些天我反复跟他沟通，他是没有给我任何积极答复。

　　聂先生向记者提供了字画照片、律师函、还有和物业的通话录音等证据资料。核对过相关资料后，记者拨通了北京新裕家园小区物业项目部的联系电话，向对方核实漏水原因及如何处理房屋漏水问题。

　　记者：他们家阳台吊顶漏水的原因到底是什么？

　　物业：稍等会。您好，这么着吧，您给我留个电话，回头我们跟您回复，好吗？

　　记者：这个事情已经发生了十多天了，您这边对这个事情应该很清楚。

　　物业：我跟部门的客服人员问一下，问好了然后再给你回复好吗？

　　记者：大概什么时间回复？

　　物业：我问一下我们领导好吗？

　　记者：我们想了解这样几个问题，一个是他房屋漏水原因，你们肯定是去确认过。第二个怎么处理。

　　物业：我问问，好吗？

　　记者：那你们尽快回复好吗。

　　物业：好的。

　　记者等待两天，到截稿前，北京新裕家园小区物业项目也没有回复任何电话和邮件。聂先生家阳台吊顶漏水严重，北京新裕家园小区物业接到业主反映相关问题后，都采取了哪些措施，是如何答复业主的？业主提供了几段录音证据资料。

　　业主：你们今天联系503了没有？

　　物业：这人不让进。

　　业主：你昨天已经都进了，今天还进什么呀？昨天你们的师傅都说了就是空调冷凝水漏的，但人家认为是房子质量问题。

　　物业：人家说没开空调，人家不承认开空调。

　　业主：他说他没开就没开呀？

　　物业：我们也没有切实证据说人家开了。你先听我说，明天我给您问一下工程部领导，怎么着我给您回话，要是冷凝水造成的，你就找他，您看行吗？

　　业主：好。

　　第二天，物业回复业主，物业工程部说，阳台吊顶漏水是楼上空调冷凝水长期渗漏所致，但是当业主要求对方出具相关的证据时，对方又说自己"没有资格给说法"，向领导汇报后再给予答复。

　　聂先生：漏水原因是什么？

　　物业：我们工程师傅说是楼上冷凝水管。

　　聂先生：但是你光告诉我没有用，人家楼上不认可，说物业没有跟他说过。也就是说你物业不管这个事，你要我找503可以，你得出证据，光空口跟我说人家的原因，人家说他漏水的时候，你们也没进去看过。

　　物业：这个只是工程部告诉我的原因，我是给您回一下信。我可以给您做的就是，把您所有要求记录下跟领导反映，让领导给您回话，看你怎么解决。

　　聂先生：我的要求很简单，第一你今天告诉我漏水的原因，我要你们确认这个原因是否代表物业管理公司整体最终的结论。第二个这个结论你做出了就是503的话，我要告他，你得配合给我提供个人信息，因为你是物业，你是对业主付有管理责任，如果你要不提供，我就要连带起诉你来查。

　　物业：好的，我这边给你记下来，好吧。

　　在这之后，物业方面没有给出任何具体的答复，只是又告诉业主，领导很忙，得提前预约。聂先生依对方要求，向对方预约了很多次，但是直到今天，聂先生也一直没有见到这位领导。房屋过了质保期，阳台吊顶漏水泡坏墙面和物品，到底该谁对阳台渗水进行责任认定、对造成的建筑损毁进行修复、还有赔偿漏水损失？

　　北京物业维权专家陈凤山、北京潮阳律师事务所律师裘叶律师进行分析点评。

　　经济之声：先给我们做一个普及，房屋质保期怎么样来界定，在质保期之前和之后业主都应该享有什么样的权利以及该履行什么样责任？

　　陈凤山：房屋质保期一般是在购房合同中进行约定，基本内容是主体结构是五年质保期。其他是两年质保期，国家也有相应的规范，在质保期内，业主发现房屋质量有问题，可以向开发商主张权利，要求主张维修。这个维修是由开发商来出资的，一般情况下是由承建单位，就是建设房有一个质量保护金抵押在开发商的，质保期过了之后，责任就变得比较麻烦，主要是看自然老化还是说有其他房屋质量是由谁造成的，由造成损失的这一方来出相应的费用。

　　经济之声：北京的聂先生所遇到的这个问题，首先房屋肯定是过了质保期了，阳台吊顶漏水，破坏了墙面，更重要的是当时阳台上还有一幅非常名贵的字画正在晾晒，字画也遭受了损失，这样的一个情况，漏水的原因和责任怎么认定？该由谁来进行认定？

　　陈凤山：责任认定是一个挺复杂的事情，首先第一个，物业公司要有初步认定义务，因为他是对小区有管理权，如果没有业委会是进行前期管理，开发商做。他要对这个做鉴定，要初步认定。如果认定各方不予认可，要有专业机构来进行认定。

　　经济之声：过了质保期的房子如果遭遇到了聂先生的情况该如何来进行认定的问题，他认为首先由物业来进行认定，然后如果说还有分歧的话，就要请第三方来进行认定了。

　　裘叶：我认同陈先生的意见。首先就物业来说，它对于这个是专项管理，我们认为它可能比普通业主，专业知识更丰富一些，由它第一时间来进行初步的检测或者是断定，可能对于矛盾的解决是第一步。如果双方对于争议或是物业公司提出意见不认可的情况下，可以考虑请第三方的中介机构来进行相应认定。这种认定可能会存在一些什么问题呢？如果双方没有进入诉讼阶段之前，双方要对这个问题进行相应第三方鉴定机构认定的情况之下，最好第一，双方要协商一致共同选择一个鉴定机构，因为这样会避免一旦鉴定机构出了结论，另一方说我不同意做鉴定。在请第三方鉴定机构之前，双方一定要达成一致同意请鉴定机构，同意请的某一家的鉴定机构能确定下来，这样做鉴定可能会更好一些。

　　经济之声：如果要找鉴定机构来进行鉴定，费用谁来出？

　　裘叶：一般是谁申请谁先垫付，不是说最终就由这个人来承担，一般是申请一方是先行垫付鉴定费用，然后看最终责任。比如鉴定机构结论说是由于房屋本身质量问题，费用可能就由开发商或者物业来承担。如果鉴定结论出来是由楼上的这位邻居的原因造成的，可能这个鉴定费用就由他来出，当然在没有进入到诉讼程序之前，这个费用建议是双方协商，事先就约定清楚了费用由谁出，如果到了这个法院以后，这就由法院直接来裁定。

　　经济之声：假设鉴定出是因为空调冷凝水渗漏所造成漏水，谁该对造成的建筑的损毁以及物品的损毁来承担相应损失？

　　陈凤山：就这个案例本身而言，我觉得现在这位业主判断有些不太全面或者策略有点不太恰当。第一，我们解决矛盾一般有调解和诉讼两种方式，现在他连调解都没有介入，但是耽误了很多时间，他能够找律师发律师函，也做了一定的取证工作。但是因为无法进行责任认定，他迟迟在跟物业公司在反复的沟通，没有效果。有效的途径应该是尽快提起诉讼，但是有一个障碍就是他现在不知道楼上的业主的名字、身份证号等，他可能觉得诉讼可能会产生一定障碍。我给他的建议是说先告物业公司，到法庭上要求物业公司或者要求法院把楼上给追加进来。

　　裘叶：陈先生说的这种方式是可行的，首先如果我能确定这个责任人是谁，肯定直接被告就是相应的责任人。如果我现在目前为止没有办法确定，需要在法院审理过程当中查明的情况下，可以考虑采用陈先生的说法，起诉目前的物业公司，在诉讼过程当中要求法院追加楼上的业主作为一个第三人或者是共同被告参与诉讼。

　　陈凤山：这里边的鉴定有两个，第一个鉴定就是责任鉴定，第二个就是损害额度的鉴定，金额鉴定。因为涉及到他的一张字画，所以鉴定机构不止一个，一个是房屋质量也就是责任认定的鉴定机构，还有一个字画的价值的鉴定机构，这我觉得都需要双方协商认定，因为调解双方达成一致意见的，它的效率是很高的，是不能反悔的。但是现在是不可能形成调解，从这个案例，应尽快进入诉讼，由司法鉴定机构去做损害责任的鉴定和字画金额的鉴定。鉴定出来法院来判定到底赔多少钱，事情相对简单。如果物业公司拒绝提供楼上信息，如果损坏不是由楼下的业主聂先生造成的，物业公司就要承担责任，因为他拒绝提供相关信息，隐瞒了相关信息，相当于责任转移到他这一方。

　　裘叶：首先我们还是得依据鉴定结论，说责任主体是谁，然后由这个责任主体来承担由此给现在的业主造成的损失相应的赔偿责任，这是比较明确的侵权责任问题。但是还有一个问题就是说鉴定出来如果是房屋质量问题造成的，而不是所谓的空调冷凝水，或者是其他的原因造成的情况下，现在的这个责任主体可能就会是开发商或者是物业，当然开发商可能会主张说，五年的防水的质保期已经过了，所以不承担责任。但是现在是要强调，如果是房屋质量的问题，开发商对房屋质量是承担责任是终身，一般来说是房屋的使用年限，很多开发商会抛出来说已经过质保期了，就不保修了，但实际上不是这样的。这个如果能协商更好，如果不能协商的情况下，建议尽快的诉讼，业主也提供需要固定保全相应的证据，这样在诉讼过程当中会有利。

　　经济之声：房屋过了质保期，阳台吊顶漏水泡坏墙面和物品，到底该谁对阳台渗水进行责任认定、对造成的建筑损毁进行修复、还有赔偿漏水损失？

　　陈凤山：这个要具体分析，第一业主买的房屋其实是由二部分构成的。一个就是专有部分，就是屋门以内，窗户以内，四壁以内专有部分。一个是屋门以外共有部分。如果是在专有部分里出现了质量问题，如果过了保质期，如果也不是开发商责任，这个费用应该是由业主自己承担，并不是要物业公司、开发商，必然来支付的费用。第二在专有部分以内，有一些设施设备是属于共用的，比如厨房里头那根粗的水管，如果有问题，这个费用不是由业主来出的，是由物业公司或者是开发商来出的。至于是不是要使用维修资金，要看问题情况的大小和涉及的面有多少，如果涉及到了整个楼，涉及到了维修资金使用的要求，可以用维修资金来使用，更换。如果小的日常维修，还要由物业来出，像共用的设施设备。但是非共用的这种专有部分是由业主来承担的。

　　裘叶：我们要明确专项维修基金是用在哪儿？用在住宅的公用部分和公用设施设备。小区业主自己买的这一部分的面积是属于专有部分，而不在公用部位里，所以不是所有设备设施或部位，质保期以后出现了问题都可以动用公共维修基金。只能是大家共用的部分和共用设施，比如门厅、共用的楼道、电梯厅等或者是外立面，就楼的外立面和屋顶，这种部分是属于叫共用设备设施。比如这种电梯，消防设施，天线、照明等等这些是属于公共设施的，而且如果这部分出现了一些问题，需要有比较大的改造或是有相应程度，如果小修可能还是动用不了公共维修基金。而如果是业主家装修出现了问题，或者是你房屋专有部分在使用过程当中非质量问题出现的维修费用，可能确实是由业主自行来承担的。

　　经济之声：保修期满之后要维修和更新房屋的公有的这个部分是可以动用房屋专项维修基金来解决，过了保质期之后，如果出现了问题，能不能也用这笔资金解决相关的问题呢？陈先生你的意见。

　　陈凤山：我觉得这个要具体分析，第一个我们业主买的房屋其实是由二部分构成的。一个就是我们通常讲专有部分，就是他的屋门以内，窗户以内，四壁以内专有部分。一个是屋门以外、共有部位。那么如果是在专有部分里边出现了质量问题，如果过了保质期，如果也不是开发商的责任，这个费用应该是由业主自己承担的，这是第一个我们要清楚的，并不是要物业公司、开发商，必然他们来支付的费用。第二个在专有部分以内有一些设施设备是属于共用的，比如说我们厨房里头那根粗的水管，如果有问题，这个费用不是由业主来出的，是由物业公司或者是开发商来出的。至于是不是要使用维修资金，他要看问题情况的大小和他涉及的面有多少，如果涉及到了整个楼，然后涉及到了维修资金使用的要求，可以用维修资金来使用，更换。如果小的日常维修，还要由物业来出，像那种共用的设施设备。但是非共用的这种专有部分是由业主来承担的。

　　裘叶：首先是这样，我们要明确专项维修基金它用是用在哪儿，用在住宅的公用部分和公用设施设备，也就是说，我们刚才提到的这个小区业主你自己买的这一部分的面积是属于专有部分，而不在公用部位里面，所以说不是所有的这种设备设施或者部位出现了质保期以后出现了问题，都可以动用公共维修基金的。也就是说只能是大家共用的部分和共用的设施，比如说我们说的门厅，共用的楼道，电梯厅等等或者是外立面，就楼的外立面和屋顶，这种部分是属于叫共用部分，共用设备设施，比如说这种电梯，消防设施，天线、照明等等这些是属于公共设施的，而且如果说这部分出现了一些问题，而且他这个是需要有一个比较大的改造或者是他有相应的程度，如果小修的话可能还是动用不了公共维修基金。而如果是业主家里自己的装修出现了问题或者是你房屋专有部分在使用过程当中非质量问题出现的这些维修费用，可能确实是由业主自行来承担的。

　　再来关注一个相似案例。

　　昨天，广东东莞百悦尚城小区的业主给我们节目组发来邮件说，他是在2009年6月份购买的广东东莞市鸿景房地产有限公司所开发的房屋，4个月后房屋就出现质量问题，房屋出现穿过外墙的裂缝，还严重漏水，向物业反映后，经物管确认，这是由于房屋本身的质量问题导致的。

　　据业主介绍，广东东莞市鸿景房地产有限公司一位工作人员还在2010年10月10日向他出具了一份《墙面、顶板裂缝维修方案》。在这之后，有人对房屋进行了维修，但房屋裂缝问题依旧存在，直到今天，也还没有彻底解决。业主希望开发商能够给予适当补偿，但开发商以房屋已过质保期为由，拒绝支付和继续维修。

　　经济之声：广东东莞案例遭遇到的情况，业主特别想知道，这笔费用到底应该由谁来承担，可不可以向开发商或者是物业公司要求赔偿？

　　裘叶：当时在出现问题以后，经相应的物业管理部门认可，说这个东西确实是房屋质量问题造成的，责任承担主体应该是由开发商，而开发商由于可能屡修屡漏或者是屡修仍然没有修好的情况之下，导致这个时间过渡到了5年以后。如果出现这种情况的话，开发商仍然需要承担相应责任，为什么呢？因为这个问题或者是维修责任还是出在五年之内，由于开发商没有好好维修或者维修不够好，以至于这个问题一直存续。这种情况下，业主如果保存相应之前各种维修记录，还是可以向开发商去主张费用承担的问题。

　　陈凤山：关于维修，有这么一样规定，如果在保修期内出现了维修，保修期应该是自动延续的。就南方的东莞的小区这个情况，这个业主采用的策略也是有问题的，他一直在和相关部门、开发商、物业公司在沟通，但是沟通的这个时间太长了。在维权的过程当中一定要给自己设定一个期限，无论是时间上的期限还是金额上的额度，要有一个心理底线，比如说沟通半年如果沟通不成就要起诉，否则沟通时间很长很长，到最后证据、现状，可能都随着时间延长出现了一些情况变化，不利于你主张权利的。就这个情况而言，如果他在相应的期限之内，又保存了证据的话，尽管去诉讼，可能比他现在还在纠结沟通的情况要好得多。