亦庄河西区成房价“洼地” 地王即将入市助起跳？

　　记者走访发现，目前亦庄河西区住宅集中的区域，不仅是教育资源，大型商业、医疗等配套都相对匮乏。根据规划，未来区内将建4所学校、1所幼儿园和社区医疗中心等。

　　区域在售项目比去年上涨10%-20%，主流售价为38000元-48000元/平方米，而同位于五环沿线东坝新盘单价达八九万元；新地王、10万+新盘或刺激市场预期

　　北京土地断顿3月，有关于未来土地供应和价格的传闻甚嚣尘上。这其中，亦庄未来将会有地王入市的消息颇受市场关注，据机构预测其楼面价或将达到6万元/平方米以上。事实上，早在2013年底，首开住总联合体即在亦庄河西区拿下一宗地块，纯商品房部分楼面价已经高达5.82万元/平方米。

　　虽然早已有高价地助推，但相比于同样紧邻五环的东坝、旧宫、黄村等区域，亦庄河西区的整体房价水平仍在5万元/平方米左右徘徊。亦庄河西区究竟为何“卖不上价”？随着楼市高端化和北京第二机场的不断发力，亦庄河西区的前景如何？

　　价格仍是洼地？

　　受到政策和信贷利好刺激，主打改善产品的亦庄河西区在过去一年时间里可以说是获益匪浅。

　　比如，亦庄金茂悦目前推出130-190平方米的四居室产品，均价在46000元-48000元/平方米之间，相比一年前的35000元/平方米上涨了20%左右；同品牌的金茂逸墅，目前主推的叠拼产品，均价也在46000元/平方米左右；紫金一号院，目前在售的联排产品，售价在1700万元/套左右，相比去年同期也有近10%的增长。

　　与亦庄金茂悦一街之隔的城建海梓府的洋房产品，目前售价约38000元/平方米，同比也实现了近10%的增长。项目计划下半年加推洋房新品，据项目销售人员介绍，新品售价待定，“最近区域里出了10万+产品，又有地王地块待入市，客户对区域的预期有所提升，我们也是在观察蓄客情况。”

　　尽管如此，观察东南五环的几个片区不难发现，目前的亦庄河西区价格水平依旧没有实现“突围”。

　　以东坝区域为例，目前区域内恒大华府和保利首开·天誉的售价分别在每平方米9万元和8万元左右，首开龙湖天璞的四居洋房也已卖至均价9万元/平方米以上。

　　而在旧宫，中冶德贤公馆的大户型产品售价已突破55000元/平方米，其相邻的国韵村售价也在45000元/平方米左右。

　　在业内人士看来，亦庄河西区在过去的几年里主打改善型产品，产品类型过于一致，是导致区域价格徘徊不前的重要原因。另一方面，教育、医疗等配套也是影响购房者预期的因素。

　　受制于交通教育配套

　　为了儿子上幼儿园的问题，最近几个月来，居住在亦庄河西区的陈女士操碎了心。

　　“今年适龄儿童太多，公立幼儿园进不去，附近私立幼儿园的学费又太贵，是公立园的两三倍。”陈女士表示，刚入住时，不觉得区域里教育资源紧缺，不过去年以来不少项目陆续入住，人多起来，“将来小学、中学又是一轮竞争”。

　　记者在走访中发现，目前亦庄河西区住宅集中的区域，不仅是教育资源，大型商业、医疗等配套都相对匮乏。购物需求主要还是依靠附近南海家园回迁小区的商业配套。同时，区域里仍缺乏轨道交通，公交车也只有两三条线路，这成为制约区域生活便利性的原因。

　　亚豪机构市场总监郭毅曾表示，以往河西区的改善型项目多是拿区域的规划蓝图作为宣传的重点，这与改善型购房者关注当前生活配套的购房诉求有所偏差，这也是影响河西区改善性项目去化的重要原因。

　　不过，在业内看来，随着区域内高端项目的建设完善，区域里的配套或将更为丰富。

　　据悉，亦庄河西区的配套规划建设正在加速中。根据亦庄规划分局公示，区内II-3街区、II-6街区、III-4街区的规划成果，未来区内将建4所学校、1所幼儿园和养老院、社区医疗中心等相应配套设施。十一学校亦庄分校、耀华国际教育学校相继建设、开学也将会为区域提供更为丰富的教育资源。

　　地王即将入市助起跳？

　　在区域楼市升温的同时，最近，有关于亦庄地王入市的消息颇受关注。

　　有消息称，亦庄即将再出让两宗容积率只有1.2左右的住宅用地。据中原地产首席分析师张大伟预测，这两宗地块的楼面价将可能达到6万元/平方米。

　　亦庄一项目的相关负责人表示，公司始终强烈关注着这两宗宅地，据他了解，有超过15家房企对该两宗地块虎视眈眈。

　　在高价地入市消息刺激市场的同时，亦庄河西区也终于迎来了首个10万+项目。拿地两年多之后，首开住总2013年底拿下的地王终于以“首开住总·棠颂”的案名面市。

　　在最近举行的一场区域论坛上，郭毅认为，亦庄已经进入又一个“起跳期”，价格和产品将从过去的刚需、刚改跨越到现在的改善、高端。

　　张大伟则表示，亦庄在过去五年成交的12宗住宅类用地，平均容积率1.8，而从全北京今年供应的土地密度来看，平均住宅容积率为2.4，未来还会逐步提高。将来第二机场建成后，亦庄会承载一部分高端人士在北京第一居所的需求。

　　■ 链接·亦庄河西区

　　自2012年起，万科首开联合体、融创葛洲坝联合体、中国金茂、北京城建等众多房企纷纷抢地进驻亦庄河西区。其时楼面价约11000元/平方米。

　　2013年8月，融创葛洲坝联合体拿下亦庄新城-1街区B01R1-1和B01R1-2地块，溢价率49%，亦庄商品住宅楼面地价直逼3万元/平方米。

　　2013年底，首开住总联合体即在亦庄河西区拿下一宗地块，纯商品房部分楼面价高达5.82万元/平方米。

　　2014年，由于区域产品同质化和大批潜在供应，亦庄河西区出现项目降价和整体价格回调几千元现象，多个高地价项目部分仅仅是压着成本线在销售产品。

　　2016年6月，首开住总棠颂亮相，成为区域首个10万+项目。