资金潮+地王潮推各地房价轮动

　　进入8月，气温炎热，而房价更是“高烧”未退。尤其是在资金潮和地王潮的推动下，郑州、无锡等城市的房价已经接棒上涨。

　　房价涨幅创6年之最郑州无锡接棒

　　国家统计局19日公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，上涨的城市有64个，持平的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为5.6%，最低为下降0.3%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析，8月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个，分别比上月增加13个和6个，新建商品住宅价格环比上涨的64个城市中，比上月涨幅扩大的城市有31个，涨幅在1%以上的城市有25个。分城看，一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月有所扩大。

　　易居房地产研究院据此对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2016年8月份，70个大中城市新建商品住宅价格平均环比增幅1.3%，相比7月份0.7%的增幅有明显的提升。

　　易居智库研究中心总监严跃进告诉《第一财经日报》，70城房价的简单算术平均值在2015年5月份顺利完成止跌反弹的过程，尔后保持上涨态势。在2016年5-6月份增幅收窄的基础上，7月份呈现持平的态势。而8月份创下了新高，这是2010年5月份以来最高的环比增幅，即近76个月以来的最高增幅。

　　从领先城市看，房价指数明显依然维持了二线城市涨幅领先的现象。只不过，今年3月以来的厦门和合肥榜首“二人转”终于不再，取而代之的是中部人口大省河南的省会郑州，8月郑州房价环比上涨5.6%。

　　表1。三月以来房价涨幅前三名城市

　　新建商品房住宅涨幅第一涨幅第二涨幅第三

　　3月厦门5.4%合肥4.6%上海4.3%

　　4月合肥5.8%厦门5.3%南京4.4%

　　5月厦门5.5%合肥5.1%南京4.1%

　　6月合肥4.9%厦门4.7%南京4%

　　7月厦门4.6%合肥4.2%南京3.6%

　　8月郑州5.6%上海5.2%无锡4.9%

　　“板块轮动”是本轮房价上涨的一大特征。在今年以来二线“四小龙”厦门、合肥、南京和苏州因为房价猛涨相继迎来调控政策后，房价上涨的“接力棒”再次传到了中部城市郑州和武汉。尤其是相比此前已经涨了不少的武汉，近期郑州的涨幅就更为突出。

　　根据媒体报道，近期位于郑州北大学城的一个楼盘首次开盘推出1422套房源，排号却排到了5000多号开外，买房犹如买“彩票”中奖一样。在摇上号后，只有120秒的考虑时间，若在选房区内120秒内没选上房，就视为放弃选房资格。

　　在土地市场，8月18日，融创中国以25.54亿竞得郑州市郑东新区北龙湖一地块、楼面价每平方米3.63万元，刷新郑州历史上总价、楼面价双“地王”纪录。但就在当天不到1个半小时后，中国金茂旗下的北京览秀城置业有限公司以总价35.1亿元、楼面价每平方米3.69万元拍下郑东新区另一宗土地。让融创中国的双“地王”纪录仅保存了1小时21分钟，这也是郑州今年年内拍出的第8个“地王”。

　　为了给火热的地王和楼市降降温，9月14日深夜，郑州市政府在其网站挂出《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，郑州楼市调控正式落地。在《通知》九条内容中，增加土地供应、网拍熔断等关键词均有涉猎。

　　其中，在土地竞拍方面，《通知》规定，郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。

　　在郑州之后，无锡、合肥、福州紧随其后。这其中，无锡的表现颇为引人关注，过去几年无锡楼市库存居高不下，房价也维持在较低的水平，去库存一度成为无锡的一大难题。不过今年4、5月之后，无锡的库存得以充分消化，存销比不断走低，房价也迅速抬头。

　　而早在今年3月、4月，外地购房者已经蜂拥进入无锡，无锡楼市的外来购房者占比逼近50%，并继续上升。尤其7、8月苏州和南京纷纷收紧调控之后，购房者开发商转战无锡楼市，无锡楼市成交火爆，外地人蜂拥入市。

　　8月份，70个城市中，厦门取代了深圳，在同比增幅排行中位居首位，为44.3%。“实际上，大部分楼盘都不止这个涨幅了。”在厦门工作多年的肖先生去年8、9月间，曾看中岛内莲花三村的一套90平方米二手学位房，楼龄已有20多年，总价仍高达200万。不过临签约前晚房东加价10万，“咽不下这口气没买”，后来房东也一直没卖，现在挂牌价已经超过330多万了。

　　资金潮+地王潮推动房价轮涨

　　同比来看，与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有6个，上涨的城市有62个，持平的城市有2个。8月份，同比价格变动中，最高涨幅为44.3%，最低为下降3.8%。

　　表3 八月同比增幅前10位的城市增幅后10位的城市

　　城市 增幅 城市 增幅

　　厦门 44.3% 锦州 -3.8%

　　合肥 40.5% 丹东 -2.1%

　　南京 38.8% 牡丹江 -1.8%

　　上海 37.8% 包头 -1.3%

　　深圳 37.3% 乌鲁木齐 -1.2%

　　北京 25.8% 济宁 -0.2%

　　杭州 22.2% 常德 0.0%

　　广州 21.2% 大连 0.0%

　　天津 21.0% 唐山 0.2%

　　福州 20.4% 桂林 0.3%

　　数据来源：国家统计局

　　在厦门之外，合肥和南京两个城市同比增幅位居二、三位。上海、深圳、北京、杭州、广州、天津、福州也进入前十。相比之下，涨幅靠后的主要是三四线城市以及像大连这样的二线城市。这其中，来自东北的锦州、丹东和牡丹江三个城市的房价同比均出现下降。由于经济下行压力较大，人口外流，这些城市的去库存压力仍很大。

　　中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》，房价涨幅在前3月出现降温后，再次出现明显升温，一方面是由于信贷继续超发。9月14日，央行发布8月金融统计数据报告显示，当月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。分部门看，其中住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。

　　由于个人贷款的中长期贷款当中，基本是住房按揭贷款，8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款，占当月人民币总贷款的55.7%。8月过半信贷又都是房贷，而且在7月4773亿元的基础上又多增加了513亿，资产潮依然汹涌。

　　另一个重要原因则是地王潮。前8月，全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积下调，但土地成交额爆发的现象。根据中原地产研究部统计，2016年前8月，累计50大城市土地出让金达到了1.51万亿，相比2015年同期的10022亿，上涨幅度达到了51 %。

　　从50大城市数据看，土地出让金多个城市出现了翻倍的现象，分布有：杭州土地出让金上涨3倍、苏州、南京、合肥、武汉、郑州、深圳、宁波等城市全部涨幅翻倍。

　　这其中，8月份，全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗，其中溢价率超过100%的地王高达46宗，如果计算地价超房价现象，8月可以说是将成为历史上，地王最密集的月份。