买房一年胜过奋斗十年 买家不担心楼市泡沫会破

　　在上海外资银行工作的Jasmine Sheng去年9月底卖掉了一套55平方米的老公房，拿着到手的250万元打算换一套面积大一些的次新房。但节节攀升的房价令持币观望的她备感煎熬，最后，她还是在今年5月份“抢购”了一套房龄26年的公寓。

　　Jasmine对买到的房子不是很满意，但她只能接受现状了，因为看中的房子在短短几个月内涨了不止50%，超出了承受范围。“现在想想真是有点后怕，要是5月份没买，现在更买不起了。” 35岁的她在采访中表示。Jasmine入手的这套公寓总价470万元，面积75平方米，和卖掉的那套同样位于市中心的黄浦区斜土路上。

　　Jasmine的经历是上海买房族的一个缩影。在当地政府和中央不断的“限购”和“松绑”政策调整中，这个中国金融中心的房价扶摇直上，2010年以来已经翻了一倍以上。中国央行的一份季度报告显示，中国过半数城镇居民认为目前的房价难以接受。尽管如此，未来三个月，他们的买房意愿仍在增加，对四季度楼市看涨的居民超过了看跌人数。

　　“原本的预期是出了政策，应该有一个拐点，”金丰易居(6.79, -0.01, -0.15%)市场研究部经理唐闻敏在采访中表示，“上海从06年开始就积极调控，到08年的经济危机，再到11年的限购，包括在13年年底金融政策的一个收紧，但是所有购房者通过这十年观察下来，调控的最终结果还是房价涨。”

　　去年底新一轮暴涨行情开始后，上海于3月25日宣布了上调部分二套房首付款比例等一系列调控措施。但是房价仅仅经历了4月份的短暂降温，又重回白热化。中国国家统计局的数据显示，8月份上海房价环比涨幅达到创纪录的4.4%，同比涨幅31%。在政策会再度紧缩的传言推动下，上海还出现了为获得买房资格而离婚的热潮。

　　中国其他地区的火爆程度也不亚于上海。彭博根据官方数据计算得出，8月份70个大中城市新建商品住宅价格较7月份上涨1.2%，创2010年1月来最大涨幅。同为一线楼市，深圳新建商品住宅价格环比上涨2.1%，广州上涨2.4%，均超过前一个月的涨幅。

　　上海调控新政出台后的一个月，“楼市确实冷下来一点。当时看了一个09年的房子，想到房价可能会跌，还了一点价，首付答应在6.7成，结果第二天就被人以更高的价格和首付抢走了，”Jasmine说，“到5月份买房的时候，市场已经很热了，政策像是完全没有了效果。”

　　以房价收入比衡量，普通工薪一族的承受能力已经非常弱。搜房(4.42, -0.05, -1.12%)旗下中国指数研究院的数据显示，上海8月住宅均价为43，420元人民币/平方米，而上海市统计局数据显示的2015年上海居民人均可支配收入为49，867元，这就意味着不吃不喝存买楼钱，也须攒上87年才能买得起一套100平方米的二居室。Jasmine表示，她需要在未来15年偿还200万元左右的贷款。

　　楼市一年财富十年

　　“其实很明显，市场有一种追涨的心态，觉得不买就输了，” 瑞穗证券亚洲的分析师Alan Jin接受电话采访时表示，“比如说两个人，一个去年买了，一个去年没买，现在两人的财富就差了十年，这造成一种恐慌。”

　　中国央行周末公布的《2016年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，53.7%的城镇居民认为房价“高，难以接受”，有23.1%的居民认为下一季度房价仍然“上涨”，只有11.9%的居民预期“下降”。未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为16.3%，较二季度提高了1.3个百分点。

　　面对桀骜不驯的房地产市场，政府和研究机构已经多次发出警告。中共中央7月26日召开政治局会议，承诺要抑制资产泡沫。继在8月17日的一次上海住宅用地招标中，中标的融信以每平米100，315元人民币创下全国新“地王”之后，上海取消了此后一周浦东和普陀区的三宗土地出让。住房限购、限贷措施等调控政策已经从上海、深圳蔓延到了郑州、杭州、厦门等二三线城市。

　　这些政策可能会在未来拉住房价这匹野马的缰绳。标普8日发布报告称，中国房地产业过去12-18个月内的复苏势头可能会失去后续动力，未来12个月中国房地产业增速将放缓。标普表示，对土地的热烈追逐将损害激进开发商的盈利能力和现金流。房地产价格一旦松动，将令它们处于不利的境地。

　　“一线楼市经过短期快速上涨，已经出现泡沫成分。再往前看的话，房价涨幅肯定会放慢，甚至可能会有一定的回调，”野村证券中国首席经济学家赵扬表示。但是他同时也认为，房价不会出现一个非常大的下跌，“至少现在可能性不大。”

　　不断上涨的房价尚未使开发商的盈利能力得到改善，但它们的杠杆规模已经飙升。彭博汇总的数据显示，119家中国上市地产公司上半年的毛利率中值已经降至25%，是至少2008年以来的最低水平。截至6月底，这些公司的债务总规模同比增长30%，达到创纪录的2.8万亿元人民币。

　　信贷推手

　　反观本轮房价上涨，信贷宽松和此前的楼市刺激措施是一个重要推手。中国人民银行自2014年11月份进入降息通道，2015年下调了二套房贷首付比例；今年，在政府“去库存”基调下，中国又相继出台了降低营业税契税、降低非限购城市的首套房首付比等措施。

　　德国商业银行驻新加坡经济学家周浩在19日的报告中认为，房价的快速上涨使决策者面临两难局面。他说，由于通胀依旧低迷而且经济增长趋势向下，整体货币政策应当继续保持宽松，但对资产泡沫的担忧将会限制政策放松的空间。

　　“地方政府调控能力有限，限购限贷在操作层面上也还有漏洞，”瑞穗的Alan Jin表示，“加上市场流动性很多，如果追涨心态没变的话，很难调控得住。”

　　无论经济学家们怎么看，在上海房产的买家眼里，即使楼价的上涨脚步歇一歇，未来还是会涨的。“我觉得上海房价短期应该不会降，如果要降，政府死命也会把它抬上去的，”Jasmine说。