楼市调控又来了 地产业重生还远吗

　　◎每经地产评论员杨羚强

　　7000万年前的那颗小行星改变了地球上的生态。它在让恐龙灭绝的同时，却让一个更为高级的生物群体，成为这个世界的新主人。如果没有那一次相撞，地球上的智慧动物，不知何时才能出现。

　　楼市调控某种意义上也将让整个房地产行业迎来一次新生，从开发、融资、交易、顾问到二手房买卖、资产管理、物业管理。

　　事实上，房地产行业的大转型、大升级早在前年就已显露端倪，但火爆的楼市行情让企业放慢了转型的脚步。

　　没有调控：劣币将驱逐良币

　　产业链的各个端口都在叹息，无法让企业留下最有专业价值的人才，最有价值的部门。因为，行情太火爆，有开发商甚至直言，“卖房子就像在给客户送钱”。

　　然而，火爆不可持续，迟早会有冷却的那天。

　　此次调控对很多不规范的行业行为进行了限制。上海颁布的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，明确房地产企业在开发过程中向金融系统的融资，要求银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，承诺资金来源为合规的自有资金。

　　这就提高了房企大比例使用杠杆融资拍地的难度。根据业内人士之前的介绍，今年房企在拿地时，使用的融资杠杆最高可以达到20倍甚至更高。房企通常只要有5%的自有资金，就敢抢地，造成了“地王”大规模的出现。

　　限制拿地环节的高杠杆，在很大程度上可以给土地市场降温，同时也推动了各类地产金融机构的兴旺发展。

　　之前，不少房企已经涉足银行、保险、证券、信托等领域，有些还成立了自己的地产私募基金、地产并购基金。

　　在土地杠杆融资使用减少后，开发商之间的并购重组力度会加大。

　　同样，向普通购房者收取电商团购服务费用，在房价之外提高消费者买房成本，并通过锁定房源、客源方式，操纵房价，搞饥饿营销，也是房地产行业一直以来的“毒瘤”。这次部分城市调控就有针对房地产电商不规范行为的规范措施，打击这种哄抬房价，逃避税收、工商、房管监管的灰色地带。

　　在一系列规范整治下，原本导致行业崎形生长、劣币驱逐良币的生态会发生翻天覆地的变化。房地产行业会变得更好，全行业将迎来新生。

　　地产变革：远离“诺基亚”悲剧

　　在市场环境的规范、整顿下，地产业将迎来巨大的转变，由开发商向城市运营商转型。

　　上海前后出台的一系列调控政策就规定，2016年商品住房用地供应同比有较大幅度的增加。根据地块不同情况，进一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。

　　增加自持住房比例，是今年以来，上海房地产市场重要调控措施之一。在两年多以前，上海房管部门的负责人，在接受《解放日报》采访时就已经提出，房地产开发不能一卖了之，要引导房地产商转向城市运营商。

　　今年以来，向城市运营商转变已从概念变成事实。不少房企相继建立了自己的资产管理、运营团队，在建设、开发、销售、租赁项目的同时，也参与后期的资产管理、维护和运营。

　　在楼市最疯狂的那些天，在行业内第一个推出房地产互联网定制平台——Elab创始人蔡雪梅就高呼，“小心地产诺基亚的悲剧！”因为，诺基亚没有任何创新，而目前的房地产开发行业也是如此。

　　开发商业内聚会时也会讨论，整个行业的商业模式二十几年都没有变化，究竟是好，还是坏。

　　然而，变革终究会在市场逐渐恢复理性后发生。从蔡雪梅的Elab，到宋卫平主导的绿城小镇，到景瑞控股利用资管计划大规模开发定制化产品，上海合作建房第一人钱生辉提出的全民合伙开发房地产，房地产行业的颠覆，已经在路上。