限贷政策后，买方凑不够首付款是否构成违约？

　　案例简介

　　9月30日,北京发布最新的限贷政策,规定购买首套普通自住房的,首付款比例不低于35%;购买首套非普通自住房的,首付款比例不低于40%;购买第二套普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买第二套非普通自住房的,首付款比例不低于70%。政策一出,刚签了房屋买卖合同的徐女士发了愁。

　　徐女士生了二孩之后,家里住房紧张,经过商量在同小区买一个两居室给父母住,因父母不具备在北京购房的资格,房子以徐女士的名义购买。9月15日合同约定房屋总价450万元,定金20万元,首付款180万元,贷款250万元。9月30日后贷款政策进行调整,徐女士购买二套普通自住房首付款比例不低于50%,政策一出,徐女士需要提高原合同约定的首付,同时贷款也不能按照原来约定贷到250万元。中介给徐女士估算,大概需要徐女士比原来多准备40万元左右现金,首付已经向亲戚朋友借了,再去哪筹措40万元呢?徐女士将情况告知卖方,希望解除合同,卖方也能尽快将房屋另行出售。卖方表示可以解除合同,徐女士支付的定金20万元不退。徐女士一时之间不知如何是好,卖方不退定金,已经缴纳的中介费6万元也不退,自己的损失太大了。不知该如何处理的徐女士咨询律师寻求帮助。

　　律师解读

　　北京市东元律师事务所李松律师表示,近期房价上涨的确有些夸张,政府及时出台相关政策进行调整也是合理,但这种调整或多或少会对调整前签订合同的双方造成影响。那么因政策的调整,导致一方履行合同不能的,是否应当承担相应的违约责任呢?

　　李松律师认为,政策的调整属于情势变更,不构成违约。根据《合同法司法解释(二)》之规定,合同成立以后客户情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。徐女士在签订买卖合同时,无法预见合同履行过程中政策进行调整,政策调整后,导致徐女士无法继续履行合同,合同目的无法实现,徐女士可以解除合同,且合同解除是因政策变化导致的,双方都不构成违约,互不承担违约责任。合同解除后,卖家应退还徐女士已付购房款,包括定金。

　　合同解除后,中介费能否退还,李律师表示,依照中介公司居间合同的约定,买卖双方签订合同后中介的居间义务已经完成,双方应按照合同约定支付中介费,也就是说即使双方解除合同,中介费可不予退还,但中介代收的评估费、代办过户费等费用,因未实际产生,合同解除后应予以退还。　

　　此外,李松律师指出,如果是合同签订后,因房价上涨,卖方故意拖延履行合同,致使双方迟迟未办理贷款手续,之后新政出台,徐女士没有能力增加多出的首付款,贷款金额不够,致使房屋买卖合同不能履行下去的,卖方仍构成违约,应承担合同解除的相关违约责任。