南京出台土拍新政 开发商“买地”需用自有资金

　　◎每经记者查道坤

　　继实施土地竞拍“熔断机制”后，南京又开始在土地出让方面放大招。11月15日，南京市国土局发布公告称，对参与土地拍卖的开发商，要求必须用开发商自有资金，不得采用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资等来源资金。

　　南京出台土地出让新政，会给开发商带来一定的资金压力，接受《每日经济新闻》记者采访的多家南京市开发商表示，特别是中小企业，拿地压力会更大，会导致一些中小开发商进行一轮洗牌。

　　“买地”需自有资金

　　11月17日，南京将举行限购后的首场土地拍卖，开发商可谓是摩拳擦掌，加足了马力。但在拍卖前，南京突然出台了“新政”。

　　11月15日，南京市国土局表示，为进一步加强房地产开发企业购地资金来源监管，防范房地产市场金融风险，根据国家、省、市要求，该局2016年11月15日发布了今年国有建设用地网挂第03号出让公告的补充公告，对住宅、商住用地竞买人的购地资金进行了相关规定。

　　补充公告明确要求，参与本批次南京市国有建设用地使用权公开出让住宅用地、商住用地的购地资金（包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款）须为竞买人的自有资金，不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违规资金。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，须出具购地资金为来源合规的自有资金的承诺及有关证明材料。

　　此外，在交易结束后，开发商必须在7个工作日内另行提供经会计师事务所及注册会计师鉴证的，《住房和商住用地竞买保证金/成交价款来源情况申报表》及审计报告。

　　同时，南京市国土局将联合金融监管部门对竞得人提交的相关材料进行核查。如核查发现竞得人资金来源与申报不符或违反规定的，取消竞得资格，已交纳的竞买保证金不予退还；已签订出让合同的，解除土地出让合同，收回土地使用权，所交纳的定金不予退还；并将竞得人列入南京市土地市场诚信系统黑名单，一年内不得参加南京市土地市场公开竞买。

　　《每日经济新闻》记者从南京市相关部门了解到，该政策在今后的土地出让中，将继续适用。

　　中小开发商压力加大

　　事实上，为了给南京土地市场降温，南京此前出台了土地竞拍“熔断机制”，但在实施限购政策后，该机制被取消。

　　中国指数研究院统计数据显示，今年前9月，南京土地出让金达到创纪录的1405.4亿元，这可见南京土地市场的火爆。

　　南京市国土局此时出台新政，在业内人士看来，无疑是再次给土地市场降温。南京房地产行业专家李智告诉《每日经济新闻》记者，不少开发商竞地的资金来源于银行贷款、信托资金、资本市场融资等，“一般是开发商先支付定金和首付款，然后拿土地去银行贷款，或者发信托产品、资管项目进行募资，来解决剩下的土地出让金，这也是开发商之所以敢在土地拍卖上大幅溢价拿地的底气。”

　　“并不是南京独家这样做，此前上海已经率先开始实施了，南京是跟进步伐。该政策对一些实力较强的上市房企来说，会影响一定的现金流，但是总体影响不大；对于一些中小型开发商来说，压力就比较大了。因为不少中小型开发商自身资金实力本身就不足，一般是通过银行贷款获取土地购买资金，此次新政给这部分开发商压力较大，甚至会导致南京本地的开发商进行新一轮的洗牌。”房地产行业专家张健初表示。

　　事实情况也确实如此，南京本土开发商盈嘉地产相关负责人黄伟说，新政会让一些此前报名参加17日土地拍卖的南京本土开发商退出，因为没有足够的资金实力，拿地难度加大，退出是必然的选择。

　　“新政会导致南京的土地市场，将会是外来房企或者大牌房企占据很大的优势，本土资金实力不足的中小型开发商压力会进一步加大，土地市场或出现明显降温。”黄伟告诉《每日经济新闻》记者。