回归居住功能 是楼市调控之本

　　在今年“9·30”调控之后，一线城市及部分热点城市的住房销售量急剧下降，但是价格基本上没有多少变化。这也意味着，只要市场的价格上涨预期没有改变，房地产市场投资者并不愿降价出售手中的住房，市场基本上会处于一个完全僵持状态。

　　这种僵持状态能够持续多久，关键就看房地产市场是不是能够真正回归到居住功能，真正去除泡沫。这就得从两方面入手：

　　一是全面收紧住房按揭贷款。近一年来，住房市场的疯狂与过度宽松的住房按揭贷款政策不无关系。如果住房按揭贷款政策不收紧，住房限购政策所起到的作用十分有限。

　　一是收紧住房税收政策。税收政策是遏制住房投机炒作、挤出房地产泡沫最为有效的工具。住房税收包括住房交易税、住房交易所得税、物业税或房地产税、住房空置税、住房遗产税等，而这些税收政策能在事中、事后、持有等环节来遏制投机炒作。比如，最近无论是加拿大还是香港，遏制房地产的投机炒作都是从住房税收政策入手。

　　对于住房按揭信贷政策，今年“9·30”房地产调控政策提高了首付，而且一些城市的政策还是十分严厉的，但是住房按揭贷款利率没有调整。在全面禁止首付贷的情况下，首付全面提高能够阻止不少住房投资者进入房地产市场，从10月份贷款增长的情况来看，相关数据已清楚地透露出一些端倪。

　　最近央行数据显示，10月底本外币贷款余额110.18万亿元，按年增长12.3%，人民币贷款余额104.77万亿元，上升13.1%。10月人民币新增贷款录得6513亿元，增加1377亿元。不过，与9月人民币新增贷款1.22万亿元相比，按月则大大减少46.6%。还有，10月新增社会融资规模为8963亿元，比9月的1.72万亿元大幅下降近50%。

　　10月银行新增人民币贷款按月大跌46.6%，很大程度上是与这个月房地产宏观调控政策的出台有关。房地产调控政策让住房按揭贷款的首付比例全面上升，并且禁止居民购买第三套住房，从而使得不少住房投机炒作者根本无法进入市场，这就使得以居民住房按揭贷款为主的中长期新增贷款在这个月内下跌了近5000亿元，10月中长期贷款仅增加4891亿元。也就是说，“9·30”房地产宏观调控让居民的新增住房按揭贷款快速下降，从而导致住房贷款增长全面下降。

　　随着监管部门对居民住房按揭贷款总量收紧，以及商业银行对购买住房居民的收入进行实质性审核，住房贷款增速可能还会继续下降。在未来两个月里，如果居民的住房按揭贷款仍然以10月份这样的速度持续下降，也就意味着住房投机炒作者正在退出房地产市场。对此，国内房地产市场投资者不能不密切关注。