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北京二手商住房市场休眠:中介停止挂售 投资客抛售无门

2017年03月29日 08:18:20  来源:证券日报
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  “3·26”商住限购政策的第二天,《证券日报》走访了链家、我爱我家等多家北京大型中介门店调查发现,原本用来张贴房源信息的玻璃窗全部空白一 片,以往常见的门店门口像摆广告一样昭示房源信息的各种“用具”都不见了,以往都散落在外的经纪人骑的摩托车在店门口停了一片,围在一起的经纪人都在聊 天。

  “最近没生意呀。”一位经纪人向本报记者表示,“3·17”新政以来,只有刚需还来问问情况,原打算换房的人全部“熄火”,即使算 上之前还有购买二套房能力的换房客户的交易还在进行,全店最近都没有几单交易。“3·26”商住限购政策出来后,商住房源更是全部下线,现在全集团都不接 受业主登记挂单销售,投资客想买卖商住房,估计要等等了,即使抛售,渠道也被堵了。

  值得一提的是,记者身边的李女士(化名)就陷入了“砸”在手里的焦虑中。

  投资客抛售无门

  昨天,《证券日报》记者身边一位朋友(李女士)打来电话,询问名下的商住房是不是要“砸”手里了。

  李女士名下有两套房,均在郊区,一套是70年产权小户型,自己居住,另一套是商住房,目前正在出租。买下商住房,原本是出于投资的考虑,同时也能以租金 补贴房贷。不过,李女士今年打算换房,因为70年产权的住宅太小,两套房又相距较远,已经无法满足一家人的居住需求,就打算卖掉商住房来换大房子。不过, 李女士并没有乘上这班“末班车”。

  “现在商住房卖不掉了,我算了一下,即使我卖掉70年产权的房子,也没法凑足钱买我看上的房子,因为认房认贷后,再买房首付太高了,就不如不换了。”

  《证券日报》记者走访了北京多家中介门店后发现,链家、我爱我家等中介确实已经不再给业主挂售二手商住房。

  “二手商住市场这两天几乎等同于无交易。”某链家门店一位人士向本报记者直言,现在全集团都下线了商住房源,更不接受新商住房源的挂售,虽然存在零星人 士来询问是否能买商住房的情况,但由于限购条件的制约,对于个人而言,购买商住房等同于购买70年住宅,那么还不如去购买住宅。

  无独有偶,《证券日报》记者走访的多家中介门店几乎都给了记者同样的说法,即使能够挂单销售,也不见得有接盘者,毕竟,市场上以公司名义购买实际用途是住宅的商住项目本来就很少,拥有购买商住资格的个人,对于全款支付而言,70年住宅比商住更有吸引力。

  不过,通州一家中介表示,可以挂售,但需要是通州区域的二手商住房源。该店一位经纪人表示,即使名下有房,也有方法可以买,只不过这样做的人可能不多。 比如,注册一个皮包公司,估计只需5000元就够了,然后以公司名义购买,这样就可以了。目前来看,还没有以公司注册年限或注册资金等具体限制要求禁止购 买商住房的政策,所以这一方法是可行的。不过,目前还没有接触到想这样买房的案例。

  毕竟,10天内北京市第9次出台楼市调控政策,此前举措涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学区划分……紧接着配以严格的突击检查,几乎断绝了所有炒房的可能性。

  商住房市场将“休眠”

  值得关注的是,由于北京限购政策已执行了近7年,此前有大量的被限人群和投资客都买了商住房,这种类住宅项目的房价水涨船高的同时,还在北京存量房和新房市场上占比逐年增加。

  有公开资料显示,过去十年,北京地区成交约40万套商住类物业,现在的库存量介于7万套至9万套之间,这些项目的市场交易规模至少在2500亿元以上,这一库存量几乎创下十年来新高。

  数据显示,2016年以前,北京住宅市场当中商办类产品还只是补充,其成交占比基本都在30%以内,但是2016年开始与纯商住宅分庭抗礼,当年商办成交占比甚至超过纯商住宅达到59%。

  对此,亚豪机构亚豪机构市场总监郭毅向记者表示,住宅价格大涨直接对购房需求产生抑制和挤压,是造成商办迅速崛起,销量反超住宅的根本原因。2016 年,北京纯商住宅成交价格同比涨幅达到27%,套均总价更是由2015年的376万元上涨至571万元。纯商住宅价格的快速上涨,使得商办产品的价格优势 凸显,因此成交量也随之快速攀升。

  不过,随着“3·26”商住限购政策的执行,北京商住乱象也将得到整治。3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》发布,其中规定“新建商办最小分割单元不得低于500平米”、“在建商办只能销售给公司”、“二手商办销售要符合严格条件”,并且“商业银行暂停对于个人购买商办的个人购房贷款”。

  郭毅认为,这一新规将未建、在建、在售,以及二手商办产品全部囊括其中,完全阻断了个人购买商办产品的渠道,对于蒸蒸日上的商办市场来说也成为一记“强 击”,商办与纯商住宅两分天下的局面也将就此终结,因此对于市场成交的制约也将是直接而有效的。在商办“末班车”效应褪去之后,预计3月底以及4月份,北 京商品住宅市场成交量也将快速降至冰点。

  中原地产首席分析师张 大伟也表示,“3·26”商住两用项目限购措施,不是简单地“认房又认贷”这种内容,而是全面改变游戏规则,使其回归商办类项目的真实用途。在过去多年的 楼市发展中,商办类本身就是畸形的,大部分物业成为类居住物业。他预计,“商住两用”类物业的价格会有30%以上的跌幅,成交量下滑60%以上,可能进入 休眠状态。

[责任编辑:郭晓康]

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