海南农地租金18年涨20倍 成土地流转“先锋营”

　　海南作为改革的先锋营，正在加快土地流转试点探索，大力推进土地管理制度改革。有业内人士指出，海南省政府正在审议《海南省农民集体建设用地管理办法》。该《办法》提出，经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。有分析人士表示，在经过前期持续下跌后，一旦土地流转政策重获关注，海南板块仍将成为该题材中的重要一环。

　　海南农民集体建设用地或成突破口

　　中央农村工作会议将于本月底召开，有业内人士预期，稳中有进推动农村土地流转，或将成为会议内容之一。而海南作为改革的先锋营，正加快土地流转试点探索，大力推进土地管理制度改革。业内人士指出，国内专业土地综合服务平台——土流网海口区域土地流转中心，近期门庭若市，电话热线几乎被蜂拥的咨询者打爆。

　　流转中心如此火爆不是没有缘由。有业内人士指出，海南省政府正在审议《海南省农民集体建设用地管理办法》。该《办法》提出，经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。

　　这无疑是现行土地管理制度的重大突破。市场人士分析，一旦《办法》贯彻落实，法律上允许农村建设用地进行非农开发，农用地减少，土地租售交易增加，将大幅推动生态旅游、农贸经济的快速发展。未来的海南农村土地通过土地流转将高度集中整合，并将进一步发展规模化、现代化、科技化的高附加值农业。

　　土地流转市场将成不动产投资新方向

　　海口是海南省省会，全省政治、经济、科技、文化中心，交通邮电枢纽，各种文化的交汇处，曾荣获“中国人居环境奖”，更在2012年入选中国特色魅力城市200强名单。有业内人士感慨：“再有能力，也无法在内地复制一个海口。”的确，高楼大厦可以照搬，但气候不可复制，环境不可复制，海口的碧海青天和银滩白浪，被誉为“旅游度假天堂”不是徒有虚名。与人潮拥挤、商业味浓厚的三亚相比，海口逐渐成为驴友们的心头大爱。

　　但据调查显示，2010年海南楼市火爆，以三亚为首，房价炒到30000元每平方米，至今居高不下；海口房价则保持在7000至10000元每平方米，波动不大。今年楼市泡沫初现，房产市场趋于平和，此时投入市场不是明智之选。在此背景下，年底农村工作会议拟出台的土地制度改革政策，大大刺激了土地流转市场，为人们的不动产投资需求指明了方向。

　　海南省此前就争取到了国土资源部的支持，率先推进了包括农村土地产权制度、征地制度、农村集体土地流转等改革试点。土改的核心是农民土地的自由流转，土地确权则是关键步骤，海南之所以能成为中国土改的试验田，其全国最有效率的土地确权工作功不可没。

　　根据中国现行土地管理法，土地按用途分有农用地、建设用地等。而在农村集体所有制的土地中，农村集体建设用地多指除耕地、林地等农用地以外，用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地。

　　海南是中国土改的试验田，在土地确权基本完成的情况下，推出旨在扩大农村集体建设用地用途的《海南省农民集体建设用地管理办法》，是在为中国未来土地的市场化流转探索新道路。

　　土改试点 海南土地租金暴涨20倍

　　业内人士指出，改革开放30年以来，海南土地流转一直在进行着，有长期流转的，也有短期流转的。土地价值在流转中创造，并在不断交换中提升。现在海南北部地区，好的耕地1亩的冬季租金也能达到800元，差一点的也有400元。

　　以三亚市崖城为例。2008年10月至2009年2月，海南三亚市崖城镇坡田洋里的耕地每亩租金最低2300元，最高达到2800元。有业内人士统计了自1990年至2008年三亚市崖城镇耕地的冬季租金。在1990年冬季，这里耕地租金是每亩150元至200元；此后10年，每年每亩租金增长约80元；自2000年起增长速度加快，每年每亩租金增长约200元。崖城的耕地越来越值钱。

　　土地转租价格越抬越高，但想从农民手里租地是越来越难。因为崖城农民自己种瓜菜，一个冬季1亩地也能赚四五千元。现在不少南繁育种企业把基地向周边的陵水、乐东迁移。但他们发现，那里的土地租金也在快速上升，像乐东的九所去年冬季1亩租金才800元，而现在也涨到了1200元左右。

　　与土地流转相伴随的是高效农业的快速发展。“没有土地流转，就没有海南热带高效农业的今天。”说起土地流转的影响，业内人士这样评价。海南热带农业起源于1980年代的崖城。当时，全国各地来的南繁育种专家看到冬季土地闲着，就种上瓜菜自己食用，多余部分拿到市场上销售，结果价格不错。后来当地农民纷纷参与种植冬季瓜菜，不仅在本地销售，而且运到内地销售，经济效益非常好。自此，瓜菜种植一发不可收，特别是大量岛外农民和企业看准海南热带农业价值，大批过海在海南租地种瓜菜，使海南热带高效农业走上了快速发展的道路。

　　近期A股市场明显下行，前期强势题材股纷纷出现下跌，这其中农业土地流转概念股出现了明显分化。一方面，农业属性较强的题材股跟随农业板块表现强劲；而另一方面，区域性的农业土地流转概念股则出现了明显下跌，比较典型的就是海南板块。不过，有分析人士指出，作为一项在经济领域影响较大且影响非常深远的政策，农业土地流转政策预期下的概念股不会长期沉默，而作为正加快土地流转试点的先锋军，海南区域相关概念股值得投资者继续保持跟踪。