“新土改”和房地产无关 宅基地短期入市没有指望

　　专家认为，2014年上半年，农村集体土地流转具体办法将有望出台，预期在政策方面将会出现实质性的突破，除修订《土地管理法》，颁布《农村集体征收补偿条例》、《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流思转试点工作指导意见》外，还将部署开展宅基地制度改革的试点。农村集体土地流转的更广泛的试点和落地将成为2014年的大事件。

　　2013年，在十八届三中全会确立了建立城乡统一建设用地市场的改革方向，提出在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价之后，农村集体建设用地流转已在多地展开了试点与落地。12月20日，深圳首例原农村集体工业用地成功入市并成交。不过，中国房地产报记者到武汉、天津武清等地调研后发现，在很多地区农村集体建设用地的流转仍十分谨慎，农村土地流转仍限于农用地。

　　而农村宅基地的入市流转在各地则更加谨慎，短期内入市交易很难实现。因此，业内专家普遍认为，2014年农村集体土地流转的突破将仅限于农村集体经营性建设用地，而宅基地的入市试点短期内几无可能。在这种情况下，轰轰烈烈的农村土地流转改革，短期内将几乎不会对城市土地市场产生可见的影响。

　　农地流转：用途管制难以突破

　　“再过20年，会种地的人会更少，因为现在的80后、90后很少有种地的，都去城里打工去了，70后种地也并不多。”天津市武清区泗村店镇党委书记王春来感叹，土地流转将成为大趋势。

　　据悉，按照天津市土地流转的目标要求，到“十二五”末全市农村土地流转面积要占家庭承包土地总面积35%以上，2013年要达到22%以上。

　　目前，泗村店镇一个大型农业项目正在进行中，根据香港南华集团与其签署的投资协议显示，“生态农业”项目拟投资5000万元，建设2000亩绿色有机蔬菜生产采摘园。而这2000亩用地就涉及土地流转，具体涉及包括齐东营村等在内的村落。

　　但在武清采访期间，记者了解到，这里的“土地流转”前提都是不改变土地性质，也就是农地还是农地。因此，地方对于土地流转项目有着严格的要求，禁止搞房地产开发，并且把相关的约定写在了合同当中。至于目前正在安徽试点的农村建设用地流转以及宅基地有偿退出机制，在武清并未涉及。

　　宅基地短期入市无指望

　　面对多个城市的建设用地紧张的情况，市场呼唤着农村集体建设用地改革带来供应量，从目前情况来看，由于农村集体建设用地以及宅基地的试点尚在进行中，因此可以预见短期内难以缓解“地荒”。

　　此外，在近期的中央城镇化工作会议提到的六项主要任务中，就提到减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地。同时还要求，切实保护耕地、园地、菜地等农业空间，划定生态红线。按照守住底线、试点先行的原则稳步推进土地制度改革。

　　华远地产董事长任志强表示，过去十几年土地情况，工业用地价格很低，甚至很多地方政府用免费的工业用地来招商，工业用地的利用价值太低了，低得不得了。

　　任志强还认为，在土地供应过程中，最大的土地供应量是退耕还林，外界都以为开发商把土地占了，在所有的建设用地中，开发商占比很少，除去商品房和其它非住宅用类，以及保障性住房，占比就小得可怜了。

　　从近期入市的深圳市首例原农村集体工业用地以及佛山市集体性质商服用地情况来看，表现出一喜一忧，不过也能闻到土地改革的味道。其中，上述农村集体工业用地的地价款所得的70%为政府收益，30%划归原凤凰村成立的凤凰股份合作公司，同时凤凰股份获得该项目总建筑面积的20%。

　　另外，经过十年的先试先行原则，目前顺德集体建设用地流转已经做到了同地同价，但在同权方面，依然无法突破上位法的限制。佛山市顺德区国土城建和水利局的有关负责人认为，此次流拍是时间节点和短期供应量过大的问题导致土地流拍，并非集体土地性质的影响。据悉，实际上，自2003年开始探索集体建设用地的流转以来，顺德已成功流转1.2万亩集体土地，流转金额达十几亿元。

　　对于农地入市问题上，贺铿认为，“农民承包的土地只要不改变用途，就可以上市，可以卖给会种田的人，18亿亩耕地红线还是要保。农民对于自己的宅基地，可以作为金融抵押担保，也可以相互转让，实际上这就是一个处分权，所以农用土地的改革归根结底是处分权的问题。”除此之外，尽管有关宅基地退出补偿机制早就有所探讨，但无最终方案出台，因此目前正在安徽进行的试点可以看做是未来宅基地的风向标，将成为此次农地改革的重中之重。

　　但从相关部门近期的多次表态来看，农村宅基地自由流转的可能性几乎为零，其发展方向也并不是城里人可以去农村买房买地，种种迹象均表明，农地改革虽然在加速，但是核心问题依旧需要通过试点来逐步化解。（记者 徐景升）