空置房物业服务费纠纷需要通过立法解决

　　一小区业主因不认可物业公司与房地产商签订的《小区前期物业管理委托协议》而拒付了七年的物业管理费，物业公司多次与业主协商未果后将业主告上了法庭。不久前，广西河池市金城江区人民法院审理了一起物业合同纠纷案件并做出了判决，被告业主支付2007年1月至2012年12月期间的物业管理服务费2672元及公共水电费403元，公共维修基金90元；支付物业管理公司代其向河池市环卫处垫付的2006年1月至2012年12月的生活垃圾处理费630元。

　　空置房的物业费缴纳问题一直困扰着诸多购买多套房的市民，由此常引发物业纠纷甚至导致业主和物业公司对簿公堂。物业公司认为自己提供了服务应该收取物业费，但业主却认为自己并没有享受到服务，拒绝缴纳。

　　物业管理，是指物业服务企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关法律法规，对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

　　按照《物业管理条例》第42条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　也就是说，业主从开发商处接收房屋时起，业主已实际占有了房屋，就应该开始交纳物业服务费，至于业主是否实际使用，并不影响物业服务企业收取物业服务费。因为物业服务公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序等项目的日常维护、管理服务，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会相应减少。只要物业公司按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，无论房屋是否空置都应按照合同约定交纳物业费，除非管理规约或者物业服务合同另有规定或约定。

　　在此类物业服务合同纠纷案件中，物业服务收费案件所占比例最大，物业企业胜诉率高。由业主作为原告提起诉讼的案件则在案由上呈现出多样化趋势。相对于业主个人来讲，物业服务企业作为一个企业还是属于强势主体，其一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务。无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面，甚至是在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。因此，业主在此类诉讼中败多胜少。

　　现实中很多业主因为房屋瑕疵而拒绝收房，从而发生收房实际日期比约定日期延后的情况。根据法律法规相关规定，物业服务费的支付应从业主实际收房日而非约定交房日起算。建议，如遇房屋空置不住的情况，可以主动找物业公司说明情况，协商解决收费的问题，不要置之不问，方能避免纠纷的发生。

　　值得一提的是，青岛市物价局联合国土资源和房屋管理局对空置房屋物业费作出了规定，空置一年以上房屋可与物业公司协商缴纳不超过80%的物业费。新规定从2014年1月1日起执行。关于空置房物业费缴纳的问题在此前山东省出台的《住宅物业服务收费管理办法》中就有所涉及，此次青岛出台的关于空置房缴纳比例是对该办法的一个细化，也是首次提出空置房物业服务费缴纳比例，无论是对物业公司还是业主来说都是一个利好消息。

　　对于业主来说，今后不必再因为空置房屋没有享受到物业服务而全额缴纳物业费。而物业公司此前虽然知道可以减免空置房屋物业费，但却一直没有相关依据，这次提出80%的上限比例为物业公司收费提出了依据。