北京入市项目签约不足三成 高端盘暗降百万抢客

　　有分析人士认为，标杆房企的销售业绩增速快速收窄甚至下滑，此前意图“以价换量”的开发商并未换来预期成交量，房企去库存压力普遍增加

　　“现在入市的项目基本都是为了走量而低价开盘的。”亚豪机构市场总监郭毅向《证券日报》记者表示，房企的出货意愿正在持续上升。

　　然而，开发商“以价换量”的销售策略并未换得预期成交量。根据链家地产市场研究部统计，截至6月4日，北京市年内已有98个新建商品房项目(按照预售证)入市，总供应30721套住宅。这些项目目前网签了9126套，整体网签率为29.7%，不足三成，同比大幅下降。

　　与此同时，在上半年销售目标压顶的大势下，冲击销售业绩的时间已不足一个月，不少房企已经扛不住压力，开始加大力度调整销售价格，促销、团购成为其主流的暗中降价手段，部分项目降价空间甚至达到单套房直降100万元至200万元的程度。

　　入市项目签约率不足三成

　　实际上，楼市降温趋势近期已经开始大面积蔓延，一线城市也无法幸免。以北京市为例，亚豪机构副总经理任启鑫称，北京市3月份-5月份的供应量处于高位，但成交低迷，这促使市场存货量直线上升，房企库存压力持续加大。

　　为了提高资金的流转速度，避免资金压力加大，不少大型房企早就执行了“以价换量”的去库存策略，毕竟，先降价的开发商会在抢占市场份额方面取得先机。

　　正如一位业内人士所言，“不着急卖”的项目干脆选择不入市，只要是入市的项目几乎都是倾向于低价开盘跑量的。

　　从链家地产市场研究部的监测数据可以看出，新入市项目的定价与前期相比多“平价入市”。此外，年内二次开盘的项目成交价格走势虽相对稳定，不过，从项目拟售价与成交价之间的差价率来看，目前呈现扩大趋势。

　　然而，从北京市新房的成交量来看，房企低价开盘跑量的愿望并未达到预期。对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年以来，受银行信贷紧缩等因素影响，尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，1月份-5月份整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，大多数大中城市成交量比去年同期下滑20%-30%，市场普遍性面临着“去库存”的压力。

　　事实上，链家地产研究部监测数据显示，北京市新建商品房的去化速度从第二季度开始明显变慢，目前北京市年内入市的项目网签率低于平均水平的项目占比为63.2%。具体来看，当月入市当月有成交量的项目越来越少，项目的去化周期拉长；而有网签记录的项目网签率也在明显降低，3月份有网签记录的项目平均网签率为50.1%，4月份为30.9%，5月份为5%。

　　值得注意的是，认购率走低的城市已经开始大面积蔓延。中原地产的监测数据显示，2014年以来，21个城市的平均开盘认购率一直在低位徘徊，仅有临近春节的三周时间内因推盘很少使得认购率超过去年均值。而从近四周的新开楼盘认购率数据来看，均在45%以下，2013年的周平均值则为56%。

　　链家地产市场研究部张旭向记者表示，大部分项目签约率低的低迷市场特征还会进一步持续，项目以“低开平走，加大优惠促销”为主，但成交量短期仍难有明显回升。

　　部分项目暗降100万元抢客

　　事实上，部分项目已经顶不住压力，开始暗中拉大降价促销幅度，不管是推出“零首付”为噱头吸引客户，还是大规模加大团购促销力度抢客，调整趋势逐渐明朗。

　　近日，《证券日报》记者在崇文门地铁站附近发现，国瑞商城旁立着国瑞？紫金台项目的巨大红色广告牌，非常抢眼，开发商抢客的意图不言而喻。

　　“我们项目现在有一个团购活动，优惠幅度很大，并且有多套房源可选。”国瑞？紫金台项目销售中心的一位销售人员向记者透露，销售价格在7.3万元？平方米-8.2万元？平方米之间，但活动时间仅限于6月底之前。

　　值得注意的是，该销售人员向记者透露，项目去年就已经开盘了，当时销售均价超过9万元？平方米。如此看来，该项目的销售均价以团购方式直降了8000元？平方米以上，部分房源降价空间甚至超过1万元？平方米。

　　上述销售人员还表示，以项目中62平方米的最小户型计算，现在总价在450万元左右，相对于以前的售价，优惠幅度大概为100万元。从所有优惠房源来看，只要在6月底前成交，单套房总价可优惠100万元-200万元。

　　不过，据记者了解，目前来看，北京市如此大幅度降价的项目并不多。不过，目前楼市预期已经进入下行周期，购房者担心高位入手资产贬值，观望情绪浓厚，后续成交乏力。

　　对此，张宏伟也表示，对于房企来说，市场成交量普遍性下滑、房企负债和存货增幅的压力、房贷收紧的局面并未有实质改变，这些因素使得上市房企第二季度的销售压力、经营压力明显增加。6月份半年报业绩压顶，开发商势必会采取相对应的措施“抢收”，当然，适度的价格调整策略将成为大多数房企的必然选择。

　　而从第二季度市场表现来看，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠的“平价”策略将成为市场主流趋势。同时，一些大型品牌开发企业也开始出现大幅降价的市场行为，并且大幅降价的楼盘会越来越多。

　　任启鑫也认为，海内外融资成本持续高企将加速房企的出货意愿。鉴于此，他预计，未来楼市将步入调整阶段，供需逆差进一步加大，成交量的低迷现状仍将在一段时间内存在。记者 王丽新