房贷新政：总体效果需进一步观察

　　 房贷松绑“炒热”了国庆楼市。在9月最后一天，央行和银监会联合发布重磅政策，让早已传得沸沸扬扬的首套房贷款认定问题止于传闻，此举被市场认为是近期政府为救房地产行业而推出的最有力举措。

　　 解读该文件，重点主要集中在三方面：一是首套房贷款利率下限为基准利率的0.7倍，且现持一套房并还清相应贷款的，其二套房申请房贷按首套房贷款政策执行；二是对未实施或取消“限购”的城市，三套房限贷令取消；三是鼓励银行业通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等措施专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　 总体效果有待观察

　　 针对上述“救市”新政，业内人士普遍认为，将利好一二线城市，特别是核心地段的房产销量，但整体效果不会太理想，仍有待进一步观察。

　　 中信证券地产研究团队的研报称，此次政策力度仅次于2008年10月，其程度远超前几个月的放开限贷政策，将会带动一二线城市10月份销售量全面反转，房价下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期结束。

　　 民生证券宏观研究团队研报亦称，此政策配合住建委对普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市特别是核心地段需求将明显回暖。

　　 不过，从全国看，刺激政策或并不会引起太大“波澜”。

　　 中金公司宏观研究报告称，由于房贷放松主要集中在首套房，预计总体效果不太理想。“虽然首套房贷款利率下限重新降至0.7倍，但在银行资金成本仍偏高的情况下，愿意主动执行0.7倍的银行会很少。三季度以来，不少银行由于信贷需求减弱，主动增加房贷投放并加快房贷审批速度，但从数据看，居民按揭贷款在同比和环比上并无明显改善。房贷利率偏低，息差吸引力不高仍是限制银行投放房贷的重要障碍。”中金公司报告称。

　　 除了房贷供给端动力不足外，需求端转型也值得关注。中金公司报告分析称，随着1990年以后人口出生数量下降，最近几年购房的需求中，进入适婚年龄而首次购房的比例已逐步下降，取而代之的是置换型需求，而这必然需要二套和三套房贷的支持，但目前政策对这一部分松绑幅度不大。“二套房首付比例很高，三套房基本贷不到，或者需要付出代价才能获得相应的贷款，这都制约潜在房地产需求的释放，未来需要进一步放开二套和三套房贷款才能真正有效推动房地产市场回暖。”

　　 MBS尚需配套措施

　　 近年来，国务院多次强调大力推进资产证券化试点，在此大背景下，此次“救市”新政中首提鼓励金融机构通过发行MBS和专项金融债创新房地产融资工具。

　　 不少分析师认为，此举可缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。

　　 “目前抵押贷款大约10.7万亿，占贷款余额的13.6%，由于久期较长，制约了商业银行的资产周转，而MBS通过表外化发展可以腾挪商业银行信贷空间，降低资产和负债的久期失衡。”浦发银行金融市场部宏观分析师曹阳称。

　　 不过，另一个普遍共识是，MBS并非一蹴而就，存量房贷证券化并不会在近期大规模推出。

　　 曹阳认为，目前市场短久期、高收益的替代性资产较多，比如1年期理财收益率高达5.27%、信托收益率9%，在投资者风险偏好较高时，MBS资产或缺乏吸引力，比如以目前5年以上商业贷款为基础资产的收益率为6.5%，扣除管理费用，提供给投资者的收益可能更低。其次，在整体金融机构的负债久期下降时，长久期的MBS资产寻找资金对接难度较大，因投资者对其期限溢价要求较高。

　　 针对未来MBS的运作模式，曹阳预计，试点或是在国开行住房金融职能领域，即由国开行来购买市场发行的MBS债券，其以此作为抵押品，向央行申请PSL来实现融资。

　　 中金公司固定收益分析师陈健恒提出，在不降低存款利率等银行资金成本的情况下，为推动银行积极投放房贷，可能仍需一定的定向放松政策，如将定向降准也捆绑到房贷，或将SLF等资金投放手段一定程度上与投放的房贷挂钩。

　　 “若无这些定向放松，可能在推动银行投放房贷上仍不会十分理想。”陈健恒说。

　　 此外，由于新政在假期前一天公布，证券时报记者了解到，目前各大银行暂未执行新政，不过，有消息称，包括工行在内的国有大行将于节后不久推出配套落实政策。