北京楼市回暖涨价倾向隐现 首套房贷利率难至7折

　　“我们这个大区8天的成交量是2000万元左右，相当于以前三个月的业绩。”链家地产北京荣丰2008门店的一名业务员向中国证券报记者表示。随着房贷新政出台，在追涨心态驱动下，市场成交量已出现明显回暖。

　　中国证券报记者调研北京多家中介门店发现，尽管房贷利率尚未出现明显变化，但近期以来，房地产市场成交量已明显回升。在供需双方都对后市看多情况下，部分二手房业主开始调高报价。一些开发商蠢蠢欲动，酝酿价格调整。

　　某中介机构业务员认为，区域经理在开会时曾传达：“千万不要向客户承诺七折房贷利率。”分析人士说，出于资金价格高企等因素考虑，首套房贷利率很难做到七折。即便如此，在各项利好因素作用下，市场成交量有望持续回暖，房价很可能开启上涨通道。

　　单个门店成交涨八成

　　在国庆长假后的几天，北京楼市明显回暖。我爱我家马家堡门店的一名业务员向中国证券报记者表示，过去几个工作日，来门店看房和咨询的客户明显增多，成交率有明显上升。

　　“今年大部分时间的情况是，前来看房的多，但成交的少。”这位业务员表示，直到9月，成交量才有明显提升。在国庆长假后的几天，日成交量比此前又上涨70%至80%。

　　链家地产五棵松区域的门店，连续数天成交量在30套以上，比节前几乎翻一倍。有业务员表示，这段时间房价没有明显上涨，所以购房者快速成交情况比较普遍，甚至有客户在看房后当天成交。

　　分析人士说，对购房者来说，资金杠杆十分重要。采取新的“认贷不认房”标准后，资金压力明显减轻。以一套总价约250万元的房屋为例，作为第二套房屋，首付要达175万元。如第一套房贷还清，首付只需75万元即可。两者相比，新政策为购房者减轻100万元的资金负担。

　　在不少城市，按新的政策，购买二套房免去了“限购时代”先卖后买的复杂程序。

　　在国庆长假之后的几天，多地成交情况出现回暖。机构数据显示，作为二线城市的山东省会济南，在国庆结束后的10月8日和9日，商品房成交套数分别为241套和224套，呈回升态势。

　　新房市场尚未出现明显回暖。北京某房地产项目负责人介绍，开发商需一段时间对政策进行消化，但在传统“银十”的后半月，新房推盘量将明显增多。

　　分析人士表示，由于房贷新政是明显的利好政策，因此当前市场“买涨”心态十分明显，预计一线城市市场成交量将继续回升。对供大于求的二三线城市来说，成交量回暖速度将慢于预期。

　　 首套房贷利率难至7折

　　 近期，不少国有大行针对房贷新政做出表态。对外界颇为关心的房贷利率，各行却并未明确具体执行标准，仅表示“具体操作由各地分行掌握”。

　　 从近几天市场表现看，房贷利率尚未有明显变化。“首套房贷基本还是以前的利率水平，95折就不错了，9折的极少。”链家地产刘家窑门店的一名业务员表示。

　　 根据链家地产了解到的情况，除已明确发文的中国银行和建设银行外，目前已有浦发银行、北京银行、邮政储蓄银行及汇丰银行开始执行新的标准。六家银行执行新政的共同点是，首套房贷利率优惠目前均未达7折下限，仍维持此前利率水平，即最高优惠幅度不超过基准利率的10%。

　　 事实上，即便是9折优惠，仍有相当多的附加条件。业内人士介绍，在符合首套房购房标准的前提下，银行需对购房者工作单位进行审核，如果是收入稳定的大型企业或国企员工，再购买一定数量理财产品或缴纳一定额度保证金，才可享受房贷利率9折优惠。

　　 中原地产首席分析师张大伟认为，在目前资金价格水平上，银行吸储难度非常大，不仅房贷7折利率不可能实现，连9折以下的折扣出现的可能性都非常低。

　　 尽管有部分机构认为，年内首套房最低贷款利率有望低至85折，但主流观点认为，9折几乎可成为首套房贷款利率底线。

　　 “单是新的房屋认定标准，就足以促进市场成交量明显回升，所以银行应不会冒这个风险再去给贷款利率打折。”邮储银行某中层人士向中国证券报记者表示。但他也说，具体看总行通知，不排除个别中小银行给予更大额度优惠的可能。

　　 链家地产某业务员表示，区域经理在开会时已传达：“千万不要向客户承诺房贷7折利率，估计9折、85折的可能性比较大。”

　　 涨价倾向隐现

　　 虽然各银行房贷利率细则尚未全部出台，但涨价端倪已经出现。我爱我家马家堡门店业务员表示，近期这个区域的二手房成交价格无明显变化，但部分业主挂牌价格已上涨，涨幅在10%至20%之间。

　　 据中国证券报记者调研，北京的很多区域都出现二手房挂牌价上涨现象。不少业内人士说，未来这种现象会较为普遍。

　　 在北京不少房地产中介机构的门店，业务员已开始催促购房者尽快成交。有业务员说：“随着业主缓过神来，市场上刺激效果显现出来，房价在半年内就会上涨，所以现在仍是抄底好时机。”

　　 一些新房项目开始酝酿价格调整。近期，绿城集团曾向浙东区域各项目传达文件，提出自10月8日开始，对手头产品价格进行梳理，根据城市及项目情况对价格进行5%至10%的上调，并于11月1日起全面执行。

　　 中国证券报记者还了解到，针对房贷新政，不少开发商已召开内部会议研究对策，其中不排除对部分项目做出价格调整的可能。

　　 有业内人士介绍，对资金状况较为充裕、销售任务完成情况较好的企业来说，选择在个别供需关系紧张、房价下跌时间较长的区域进行涨价，可能是大概率事件。

　　 当前总体楼市“供大于求”格局已确立。自5月以来，全国70个大中城市平均房价连续4个月出现环比下跌。有机构人士表示，短期内，新房价格恐不会大面积调整，但随着各大银行陆续出台落实房贷新政，从11月开始，涨价范围将可能逐渐扩大，楼市有望在年末整体回归久违的“量价齐升”局面。（张敏 李超）