谨慎看待公积金新政救市效果

　　近日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。新政策主要包括，职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款，贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。

　　此外，对于曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。此次新规对于公积金贷款降低门槛还体现在，《通知》提出住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，可适当提高首套自住住房贷款额度。各省、区、市要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。

　　对此，专家表示，此次贷款门槛的降低，可与之前松绑房贷政策起到一个“叠加效应”，对楼市起到加温助热的效果，房地产市场的低迷期有望终结。不过，笔者认为，此次公积金新政主要影响的还是刚性需求者，他们欠缺现金支付能力，且对房价高低较为敏感，在购置房产方面急需低息房贷支持。而各种楼市利好政策的唯一目标就是，不想让房地产业出现迅速崩盘的恶果，本轮公积金新政救市的效果并不会如人们预期的那样美好。

　　首先，目前的高房价使得房地产不再是投资者的首选。根据央行最近公布的《2014年第3季度城镇储户问卷调查报告》显示，59 .5%的居民认为目前房价“难以接受”。央行调查还显示，居民偏爱的前三种投资方式分别是“基金及理财产品”“债券”和“实业”。这也是今年以来房地产投资首次未出现在居民投资意愿前三之中。

　　再者，与高房价泡沫相比，取消住房公积金的各种相关费用，对购房者而言只是杯水车薪。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等相关收费后，业内人士测算：“一笔贷款期限20年、总额80万元的公积金贷款，至少能省下14000元，贷款50万元则至少能省下8750元。”而区区这点公积金的费用节省，与北京等一线城市动辄近3万元/平方米的房价相比，这点优惠政策简直微不足道。

　　最后，公积金异地互贷已不是啥新鲜事物，实际效果并没有想像中那样好。早在2009年4月，广州、佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞、肇庆八市的公积金管理中心负责人，在广州共同签署了八城市公积金异地互贷协议。根据协议，从2009年5月1日开始，在这八个城市缴存公积金者，只要符合条件，就可在任一城市申请公积金贷款购买住房。至于首付比例、贷款额度、年限等，都遵循现有规定，在哪个城市贷款，就按哪个城市的规定办。

　　而由于此项业务推出后，业务量较小，因此在三年协议期满后，八城市之间并未续签协议，珠三角八城市异地公积金互贷的业务也就此搁置。笔者认为，公积金贷款不管给购房者多少优惠政策，而高房价实实在在摆在那里，大多数买不起的刚需阶层还是买不起。

　　从此次住房公积金新政再加上之前的房贷新政，可以看出决策层希望更多自住型、改善型购房者入市的迫切心情。一方面希望引导这些刚需入市减缓房价下跌速度，避免发生金融危机，另一方面楼市刚需与投机性需求相比，不易发生大面积断供现象，保证了银行房贷资金的安全。但是随着人们对房地产投资兴趣的骤减、高房价仍然耸立云端，以及优惠政策支持力度的有限，要想让高房价长期稳住不破，显然已经是不可能的。