“救市”政策出台：房企加速跨界转型

　　从宏观经济与楼市基本面特征来看，经验表明，GDP增速与房地产投资增速呈现同跌同涨的紧密关系。当前，我国经济结构深化改革与转型继续推进导致经济增速下滑压力加大，房地产投资增速下滑，楼市亦供大于求，已进入触底阶段。此时，宏观经济短期内仍然难以摆脱对于地产行业的依赖，从最近各地“救市”政策频发的表现来看，我们可知，无论是调控政策还是货币政策已经开启定向宽松或“救市”的闸门，通过这些措施促使楼市基本面回升，以适度拉动宏观经济增长。

　　从楼市调控政策来看，截止到10月11日，除北上广深一线城市和三亚外，46个限购城市当中41个已正式取消或变相放松限购，第一轮“救市”政策已经接近尾声，从特征来看，楼市“去行政化”回归市场化特征明显，未来市场更大程度上取决于供求关系，市场趋势判断将更加有预见性。同时，部分省市比如福建、湖南、成都、武汉等开始出台楼市“救市”措施，第二轮“救市”政策拉开帷幕，楼市调控政策对于市场而言转向利好。

　　从货币政策来看，其实已经开始转向定向宽松。比如，今年两次定向降准之后，央行在9月30日发文放松楼市限贷政策，至此，市场期盼已久的限贷政策终于“靴子落地”，我们预计，未来3-6个月市场将逐步释放15-20%首次改善、改善需求，首套自住需求也将积极入市，将促使年底市场成交量“翘尾”行情出现。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从未来楼市趋势来看，楼市去行政化、央行出手“救市”等因素有助于“去库存”，10月后的市场去化周期将缩短，一线城市及短期市场基本面良好（存销比在15个月以下）的城市将率先反弹。预计2014年四季度，由于限购取消、央行等“救市”政策出台、房企冲刺年报业绩等因素，市场将出现成交量逐步复苏回升态势，年底楼市成交量“翘尾”行情可期。预计2015年上半年市场基本面将出现实质性好转。这同时也说明，当前中国大中城市楼市已具备投资“抄底”的基本条件。

　　但是，楼市基本面将转好并不意味着房企还会赚的盆满钵满，也并非此前房地产市场“大跃进”的新一轮发展时机。客观来讲，中国房地产市场已进入“白银时代”，未来房地产行业利率润空间将进一步压缩，房企谋求战略转型势在必然。

　　从2014年下半年的房企表现来看，无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，还是企业的多元化战略转型发展的需要，还是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化发展机会，还是为了降低融资成本的需要，品牌房企“跨界”投资的趋势在2014年以来显得非常火爆。比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。

　　同策咨询张宏伟认为，即使当前楼市限购取消、央行“救市”等楼市短期利好措施频出，第四季度楼市“翘尾”行情出现，2015年楼市基本面出现实质性的好转，届时房企资金面不太紧张，房企尤其是品牌房企也不会就此得过且过，还会继续加速战略转型，以谋求中长期更加平稳的发展战略。因此，预计2014-2016年这段时期内品牌房企在“跨界”投资上将有更大的动作，或许龙头房企会直接通过并购、合作等方式进行大范围“跨界”扩张。但是，品牌房企在“跨界”投资转型过程中也应该注意把控市场风险，不能一味跟风激进的进入一些陌生的领域。　马妍综合整理