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京投银泰拿地模式:"父子"齐上阵 一二级市场联动

2014-10-23 14:37 来源:证券时报 字号:       转发 打印

  证券时报记者 蒙湘林

  京投银泰(600683)22日公告,公司全资子公司北京京投置地房地产有限公司(下称“京投置地”)与控股股东北京市基础设施投资有限公司(下称“京投公司”)组成的联合体,于10月21日收到了北京市土地整理储备中心的成交确认书,两者以42亿元的价格获得北京市门头沟区潭柘寺一地块的使用权。京投银泰此次拿地模式颇具创新:一方面,上市公司联合大股东组成联合体拿地在业内并不多见;另一方面,京投银泰一改以往“轨道+地产”的开发模式,改为一二级市场联动开发。

  中原地产研究总监张大伟分析,该拿地模式不仅能降低拿地的难度,通过一二级市场同时开发也大大增厚项目利润,这对于很多上市房企来说是可遇不可求的。

  “父子”上阵底价拿地

  据北京市土地整理储备中心的文件,京投银泰此次获得的门头沟区潭柘寺地块用地包括住宅混合公建、商业金融、文化娱乐、行政办公和体育用地等综合多类型用地性质。该地块占地面积为40.66万平方米,建设用地为23.6万平方米,建筑规模控制在28万平方米左右。出让年限分为住宅70年、综合50年、商业40年。

  值得注意的是,截至交易结束时,潭拓寺地块在北京市土地整理储备中心网站上仅收到一次报价,这意味着竞买方只有京投银泰一家,且是以底价成交。

  在此之前,底价拿地在北京的土地市场并不多见。10月17日,门头沟区同样出让了两块开发用地,尽管限价商品房比例分别为77%和100%,但仍然吸引了多家开发商竞争,最终两块地分别被北京城建以及保利和首开联合体竞得,溢价水平达到40%和35%。而京投银泰本次拿地不仅底价成交,且仅需配建6000平方米经济适用房。

  国金证券研报分析,上述地块为京西稀缺性资源,容积率仅为1.18,未来定位于高端低密度住宅项目。按总地价款42亿元计算,扣除需配建的6000平方米经济适用房和约1.5万平方米公建,项目的楼面地价为16323元/平方米。由于项目容积率较低,可以建设高端项目,按目前市场环境预计,平均售价不低于3.5万元/平方米,毛利率约为44%。该项目体量较大且产品稀缺,后期售价仍有上涨潜力。

  中原地产研究总监张大伟表示,京投银泰此次拿地的一大亮点是上市公司联合大股东一起竞拍,大大降低了拿地难度。与房企之间联合拿地的方式相比,京投银泰和京投公司“父子”同时上阵的方式并不多见。具体来说,自家人一起拿地协同效应高,同时由于有大股东的支持,在资金安排、政府公关等方面,上市公司的压力会小很多。

  在获得土地使用权之后,京投置地、京投公司还将按照51%、49%的持股比例共同设立项目公司,负责上述地块的开发建设。

  一二级市场联动开发

  除联合拿地之外,一二级市场联动开发是京投银泰此次拿地的另一大亮点。张大伟认为,京投银泰本身是主营地铁物业,这一次通过和大股东的合作联合进入住宅地块,特别是一级市场整理和二级市场开发都参与,在业内也是很特殊的一种开发模式。

  此前,由于一级市场整理程序繁琐耗时长,大部分房企都会选择直接走二级市场开发。

  京投银泰一直以来所擅长的是“轨道+地产”的开发模式,即在轨道交通上盖物业,而本次拿地模式的实质为一二级市场联动,实现了拿地模式的突破。

  京投公司此前在北京拥有一级开发土地面积约554万平方米,按2.5的容积率计算,可开发项目的建筑面积约为1385万平方米,是京投银泰北京项目体量的17.3倍。本次上市公司拿地的潭柘寺地区也是大股东一级开发区域,京投银泰早就开始参与该区域的农用地流转,目前拥有2000余亩农村土地的承包经营权。

  国金证券表示,通过新的拿地模式,一方面公司可以分享土地流转带来的经营收益,另一方面通过对该区域较深的介入和开发,为取得房地产开发用地打下了基础,本次能够以挂牌底价获得开发用地,和股东的支持以及前期在该区域积累的资源密不可分,未来京投银泰仍有可能通过一二级市场联动实现低成本扩张。

  张大伟还表示,“一级土地市场的收储整理利润水平并不比二级市场低,京投银泰依托大股东获取两块市场实属难得。此类拿地模式未来要推广,一般需要具备三个条件:一是开发主体同时具备一二级开发资质;二是有非常好的政府合作关系;三是公司有大量的资金储备。”

[责任编辑: 宿静]

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