京投银泰拿地模式:"父子"齐上阵 一二级市场联动

　　证券时报记者 蒙湘林

　　京投银泰(600683)22日公告，公司全资子公司北京京投置地房地产有限公司(下称“京投置地”)与控股股东北京市基础设施投资有限公司(下称“京投公司”)组成的联合体，于10月21日收到了北京市土地整理储备中心的成交确认书，两者以42亿元的价格获得北京市门头沟区潭柘寺一地块的使用权。京投银泰此次拿地模式颇具创新：一方面，上市公司联合大股东组成联合体拿地在业内并不多见；另一方面，京投银泰一改以往“轨道+地产”的开发模式，改为一二级市场联动开发。

　　中原地产研究总监张大伟分析，该拿地模式不仅能降低拿地的难度，通过一二级市场同时开发也大大增厚项目利润，这对于很多上市房企来说是可遇不可求的。

　　“父子”上阵底价拿地

　　据北京市土地整理储备中心的文件，京投银泰此次获得的门头沟区潭柘寺地块用地包括住宅混合公建、商业金融、文化娱乐、行政办公和体育用地等综合多类型用地性质。该地块占地面积为40.66万平方米，建设用地为23.6万平方米，建筑规模控制在28万平方米左右。出让年限分为住宅70年、综合50年、商业40年。

　　值得注意的是，截至交易结束时，潭拓寺地块在北京市土地整理储备中心网站上仅收到一次报价，这意味着竞买方只有京投银泰一家，且是以底价成交。

　　在此之前，底价拿地在北京的土地市场并不多见。10月17日，门头沟区同样出让了两块开发用地，尽管限价商品房比例分别为77%和100%，但仍然吸引了多家开发商竞争，最终两块地分别被北京城建以及保利和首开联合体竞得，溢价水平达到40%和35%。而京投银泰本次拿地不仅底价成交，且仅需配建6000平方米经济适用房。

　　国金证券研报分析，上述地块为京西稀缺性资源，容积率仅为1.18，未来定位于高端低密度住宅项目。按总地价款42亿元计算，扣除需配建的6000平方米经济适用房和约1.5万平方米公建，项目的楼面地价为16323元/平方米。由于项目容积率较低，可以建设高端项目，按目前市场环境预计，平均售价不低于3.5万元/平方米，毛利率约为44%。该项目体量较大且产品稀缺，后期售价仍有上涨潜力。

　　中原地产研究总监张大伟表示，京投银泰此次拿地的一大亮点是上市公司联合大股东一起竞拍，大大降低了拿地难度。与房企之间联合拿地的方式相比，京投银泰和京投公司“父子”同时上阵的方式并不多见。具体来说，自家人一起拿地协同效应高，同时由于有大股东的支持，在资金安排、政府公关等方面，上市公司的压力会小很多。

　　在获得土地使用权之后，京投置地、京投公司还将按照51%、49%的持股比例共同设立项目公司，负责上述地块的开发建设。

　　一二级市场联动开发

　　除联合拿地之外，一二级市场联动开发是京投银泰此次拿地的另一大亮点。张大伟认为，京投银泰本身是主营地铁物业，这一次通过和大股东的合作联合进入住宅地块，特别是一级市场整理和二级市场开发都参与，在业内也是很特殊的一种开发模式。

　　此前，由于一级市场整理程序繁琐耗时长，大部分房企都会选择直接走二级市场开发。

　　京投银泰一直以来所擅长的是“轨道+地产”的开发模式，即在轨道交通上盖物业，而本次拿地模式的实质为一二级市场联动，实现了拿地模式的突破。

　　京投公司此前在北京拥有一级开发土地面积约554万平方米，按2.5的容积率计算，可开发项目的建筑面积约为1385万平方米，是京投银泰北京项目体量的17.3倍。本次上市公司拿地的潭柘寺地区也是大股东一级开发区域，京投银泰早就开始参与该区域的农用地流转，目前拥有2000余亩农村土地的承包经营权。

　　国金证券表示，通过新的拿地模式，一方面公司可以分享土地流转带来的经营收益，另一方面通过对该区域较深的介入和开发，为取得房地产开发用地打下了基础，本次能够以挂牌底价获得开发用地，和股东的支持以及前期在该区域积累的资源密不可分，未来京投银泰仍有可能通过一二级市场联动实现低成本扩张。

　　张大伟还表示，“一级土地市场的收储整理利润水平并不比二级市场低，京投银泰依托大股东获取两块市场实属难得。此类拿地模式未来要推广，一般需要具备三个条件：一是开发主体同时具备一二级开发资质；二是有非常好的政府合作关系；三是公司有大量的资金储备。”