济南新版二手房买卖合同解决中介霸王条款问题

　　济南市房管、工商联合制定的二手房买卖合同即日起正式推广使用，在三个版本的合同中，《济南市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》成为广大购房者最为关注的。新版合同，避免了哪些陷阱风险？此前中介自行制定的霸王条款又是得到了怎样的规避？27日，济南市房管局、工商局有关负责人做了详细解读。

　　问题1　合同中明确资金监管

　　通过中介买卖二手房，广大购房者最为关注的就是房款的交纳方式和安全性。买方担心先交首付款，卖方不给过户；卖方担心先把房子过了户，房款拿不到。

　　为了规避买卖双方的资金风险，新版合同第二条设定了资金监管和自行交割房款两种方式，当事人可自行选择；当事人选择资金监管交割房款的，经纪机构有义务协助当事人办理资金监管有关事项。

　　合同中明确规定，买卖双方选择资金监管交割房款的，经纪机构协助买卖双方自本合同签订之日的有效期内(时间双方约定)与资金监管机构签订《存量房交易资金监管协议》。

　　买方将交易资金先存入专用账户，产权过户登记完成，确认买方可以领取房产证后，再从专用账户中将交易资金划入卖方账户。这就从根本上解决了二手房交易资金的安全问题。

　　问题2　交易资金中介不得经手

　　记者了解到，合同第二条“房款支付”上，明确规定：签订合同时，买受人向出卖人支付的定金，可抵房屋价款。

　　“这一条明确了买房定金是直接交给卖房者的，原则上来说，中介不得经手房屋的交易资金。”李胜伟解释，中介收取的主要是房屋佣金，合同也对佣金标准做了明确说明。合同第六条设定了经纪方促成签订合同并分别完成与出售人、买受人双方签订的经纪服务委托的服务事项和约定的服务标准时，当事人可约定佣金的支付方式。

　　除了房屋佣金外，经纪机构为买卖双方提供代办贷款等其他服务的，应当向买卖双方说明服务内容、收费标准等情况，经买卖双方同意后，另行签订合同。这也在一定程度上约束了中介的乱收费行为。

　　问题3　户口迁移做出明确约定

　　不少人买二手房，是为了孩子上学的学区房。但是不少人买了之后才发现，原房主的户口一直没有迁走，影响了孩子落户，很难维权。

　　为了解决这一问题，在新版合同有了相关约定：为保障该房屋的交付、户籍迁出等事项的履行，买卖双方可以做出相关约定。

　　济南市房管局产权市场处有关负责人称，在迁移户口上，买卖双方可以做出明确约定，比如买方可以要求原房主拿出2万至3万元当做“户口迁移”的押金，如果在双方约定时间内把户口迁走，可以退还押金，如果达不到要求，买方可以把此当做补偿用来办理户口迁移。这样可以有效维护买房者的利益。

　　此外，在维修资金的转移上，此前有不少购房者并不了解，很多直接就不办理转移业务。为了解决这一问题，合同中约定，该房屋若建立了房屋专项维修资金，其专项维修资金账户中结余的资金随房屋所有权同时转让，出卖人同意本房屋专项维修资金过户、变更至买受人名下。

　　问题4　　合同明确 中介违约责任

　　新版合同实施前，二手房买卖合同多是各家中介自行制定。在各种条款的设定上，购房者完全处于弱势被动地位。购房者多要无条件按照经纪机构合同来执行，比如办事流程、付款方式等，买卖双方的权益多得不到保障。

　　为了解决这一问题，合同第七条“违约责任”中，明确了经纪机构的违约责任。经纪机构应为买卖双方提供诚信服务，若因经纪机构违法、违规行为或未尽义务造成买卖双方损失的，经纪机构应承担相应赔偿责任。

　　买卖双方单方违约导致本合同解除的，若经纪机构无过错，违约方应代守约方向经纪机构支付中介佣金，守约方已支付的，经纪机构应退还守约方支付的中介佣金。

　　买卖双方或其中一方当事人逾期支付中介佣金的，违约方每日按未付向经纪机构支付违约金。

　　二手房买卖 先查有无争议

　　本报记者 喻雯 　　　　　　　

　　对于很多购房者而言，在买卖二手房时，因不熟悉二手房买卖知识和流程造成了一些不必要的纠纷。如何避免这些问题和麻烦，济南市住房保障管理局有关负责人做出相关提醒。

　　该负责人说，购房者如通过房地产经纪机构进行二手房买卖，应委托持有合法证件的正规房地产经纪机构及房地产经纪人。对于买方而言，除了要实地看房、了解房屋情况外，最重要的审查卖方的主体资格及相关房产证件，以确保签订合同有效和日后顺利过户，在签订房屋买卖合同时，首先要认真阅读、熟悉合同条款。

　　而对于卖方而言，为保证存量房交易和资金安全，可选择市房管部门提供的资金监管服务代收代付交易资金(咨询电话：82077114)，确保自己的资金安全和及时到位。

　　该负责人说，房屋权利登记分为独有和共有，共有指两个以上权利人共同拥有同一房屋，买卖房屋订立合同时，房屋所有权证内的共有人应在合同内签字盖章。已购公有住房上市出售的，参加房改的夫妻双方均应在合同中签字盖章。

　　房屋买卖合同签订前，买受人应向市房屋产权登记中心查阅买卖房屋的有关登记(备案)资料，查验买卖的房屋上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。

　　买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订主体变更合同。

　　买卖已抵押房屋的，出卖人应当告知买受人房屋抵押的事实，并在办理房屋过户前解除房屋抵押。

　　此外，集体所有土地上房屋，只能在本集体组织内部转让。　本报记者 喻雯