万柳地王楼盘入市加剧豪宅肉搏 不拼速度拼“能扛”

　　万柳书院效果图

　　在万科北京区域公司首席执行官毛大庆放言北京普宅进入6万元时代后不到一周，北京迎来新年首个顶级豪宅项目。昨日，北京市住建委向中赫置地的万柳书院项目发放了现房销售许可证，14.5万元/平方米的均价开启了北京2015年豪宅肉搏年。2012年一批高价地块的出让导致2015年北京顶级豪宅将迎来量与质的双重比拼，业内人士指出，区域及产品定位等综合因素成为顶级豪宅的竞争点，但在有限的年消化量下顶级豪宅的消化周期将被拉长，操盘企业进而将被卷入一场资金以及综合能力比拼的拉锯战。

　　顶豪来袭

　　2015年开年第12天，沉浮近三年的地王项目万柳书院终于入市，成为北京顶级豪宅市场竞争中的又一位种子选手。该项目现房销售均价14.5万元/平方米，比一个月前拿证的融创农展馆项目便宜2万元/平方米。对于该定价，中赫置地品牌总监朱敏称，从区域来看，万柳书院一墙之隔的万城华府二手房价格已经达到11万-13万元/平方米，比周边老项目高出约15%-30%的定价合乎市场规律。

　　一位豪宅代理机构人士向北京商报记者表示，万柳书院相对保守的定价是由2015年的豪宅市场现状所决定的。“2015年可以被称做是豪宅市场尤其是顶级豪宅市场的井喷元年，与万柳书院项目同段位的项目就多达十几个，”该人士介绍。

　　亚豪机构根据项目入市计划统计，2015年北京将有42个纯新盘项目入市，其中单价超过10万元的项目就多达13个，包括案名已定的万柳书院、佳兆业广场、中央公园广场等，还包括尚未公布项目名称的保利东坝、恒大东百、龙湖西局以及泰禾西局等项目。除此之外，已经拿证的融创观澜嘉苑、万科北河沿甲柒拾柒号等老项目也将扎堆抢客。

　　靠什么抢客

　　亚豪机构市场总监郭毅介绍，由于购买人群的特殊性，北京顶级豪宅市场年消化量变化幅度不大，以3000万元级别以上豪宅为例，基本稳定在每年150套左右的消化量上，这也就意味着与较大供应量对应的是有限的客群，因此项目之间的竞争将进入白热化。

　　对此，朱敏向北京商报记者表示，顶级豪宅稳定的销量是建立在项目供应不足的前提下，更丰富的产品供应很可能会挖掘出更多的需求。另外，万柳书院项目地域属性明显，对于北京西北部的辐射性较强，因此对于即将到来的竞争，中赫置地表示很坦然。

　　在郭毅看来，顶级豪宅项目数量的增加会拉长高端项目的去化周期，但未必会有价无市。“顶级豪宅现在拼的是产品设计、科技系统、住宅理念、产品定位等多个因素，比如融创农展馆项目及佳兆业广场因坐落CBD而具备商务会客的功能，相互间会形成竞争，而万柳书院因为深处海淀区而主打纯住宅的概念，因此差异化的定位也为顶豪被顺利消化提供了可能。”

　　目前北京顶豪项目集中在东北部的孙河中央别墅区，东部东坝、CBD以及西北部的海淀区，西南部的西局等板块，北京中原地产首席分析师张大伟也指出，当价格不是顶级豪宅的竞争优势之时，谁掌握了稀缺资源、产品力以及入市先机，谁就拥有了多争取几十个客户的底气。

　　不拼速度拼“能扛”

　　另一位曾供职于高端项目的业内人士以“能扛”来形容中赫置地，该人士称在高地价的驱使下，顶级豪宅项目的价格不会有松动，而顶级豪宅去化周期的拉长会更加考验开发企业资金周转以及产品结构、开发区域的协调能力。

　　北京商报记者统计发现，进入2015年北京市住建委总共有6个项目发放了预售许可证，除去保障房及商业项目外，另有4个住宅项目分布在密云、平谷、门头沟等远郊区县，定价在1.5万-3.5万元/平方米之间。

　　“从目前北京楼市看，刚需项目集中在远郊区县，虽然政策已利好刚需，但是经过2014年刚需客群被自住房抢占之后，需求在一定程度上被提前透支，刚需项目在2015年继续面临自住房以及同区域竞品的压力，而从豪宅市场看，竞争也并不轻松。”上述豪宅代理机构人士如是说。

　　刚需有挤压，豪宅有竞争，在上述业内人士看来北京楼盘有两头集中的态势，而定价5万-7万元/平方米的改善型项目却出现市场的相对空白。“开发商目前的普遍心态是低价位地块做刚需走快周转，高价地块做高端以求最高利润，但是如果能够根据地块情况抓住市场结构性的机遇，填补改善型项目的空白，不失为开发商突围的有效手段。”该人士坦言。（北京商报记者 齐琳 阿茹汗）