北京商住房限购的风从哪儿刮起？

　　为何市场就突然刮起了商住房限购之风？传言难道纯属空穴来风？事实上，随着北京住宅价格的走高，低总价、不限购的商住已经不再是“鸡肋”，去年北京商住公寓成交套数就出现了超过70%的上涨，今年新建商品房的成交中，商住所占比例更是首次超过住宅。成交的火热，加上日前《国务院办公厅关于加强和培育住房租赁市场的若干意见》的发布，给了限购传闻流出的理由。

　　今年商住签约量首超住宅

　　不限购、宜商宜住、低总价、买一层送一层、拎包即住……这些溢美之词成为商住项目的“吸睛”点。2010年北京住宅限购政策实施，商住产品一时间成了诺亚方舟，解决了许多人的“购房资格”问题，成了许多买房人的替代品。但由于商住公寓最高50年的产权年限、水电费高、不能落户等特点，其成交量并没有想象中那么火热。2015年之前，这个宜商宜住的特殊产品，还成了很多人眼中“住得不舒服，商得没面子”的鸡肋。

　　不过，在北京执行了5年时间的严格限购之后，2015年北京楼市成交量出现反弹，对住宅、别墅类产品购房资格的限制，使得商住公寓不限购的优势被充分发挥；同时，高地价向高房价传导，入市新盘日趋豪宅化，住宅价格走高等现状，使单价尚在低位、面积偏小的商住公寓市场吸引了刚需客群和投资客涌入，多因素的叠加，让2015年商住公寓的成交出现大涨。

　　亚豪机构的监测数据显示，2015年北京商住房总成交量为21423套，比2014年的12477套，上涨了71.69%。其中，通州区成交量最高为5253套，占比24.52%；其次是大兴区，总成交3859套，占比18.01%。

　　自通州住宅“史上最严限购令”出台后需求转移释放，加上近期商住限购传言的流出，今年商住公寓的成交更是大爆发。中原地产研究部统计数据显示，截至6月11日，今年北京新房中，住宅签约20742套，商住公寓类物业签约则达到了26336套，在合计签约的4.7万套中，商住公寓占比高达55.9%，商住产品签约量首次超过了住宅。这一比例也是历史最高点，2015年该比例为28.5%，而此前每年比例也基本保持在30%以内。

　　成交均价稳中有升

　　价格尚在低位，是商住公寓的一大吸引力。比如一套位于南二环边上的住宅，价格每平方米在6万元左右，而如果同一区域的商住项目，每平方米的价格只需要3万多元。且商住项目一般面积较小，除了适合刚需人群，对投资客来说也总价可控。

　　“没有购房资格，只能买商住，买一层送一层，总价才100多万，有个自己的房子总比租房好。”日前刚在东四环边买完房的李女士称，2013年刚来北京时在亦庄看了一个商住项目，当时每平方米的价格在2万元左右，如今也涨到了24000元/平方米，“虽然价格涨的没有住宅快，但也涨了不少，尤其2015年涨的更多。”

　　从统计数据来看，2015年商住产品不仅成交上涨，成交总额以及成交均价也创下历史新高。数据显示，2015年商住房总成交额422.87亿元，比2014年增长了132.69%；成交均价为29365元/平方米，同比上涨32.56%。而今年以来，每月成交均价与去年同期相比都出现不同程度的上涨。根据第一太平戴维斯的统计数据，今年前五个月除了2月成交均价出现环比下降，其它各月都呈现不同程度的环比上升。单从上个月的数据看，北京商住公寓成交均价为29501元/平方米，比4月的27549元/平方米上涨了近2000元，同比去年5月的26929元/平方米上涨了2500多元。“2月成交均价的下降与春节假期有一定关系，总体看价格呈稳中有升的态势。”一位业内人士解释说。

　　支撑传言的“官方背景”

　　量价齐升为限购传言的流出找到了市场的借口，而政策的解读则为传言的扩散找到了官方背景。

　　6月3日，《国务院办公厅关于加强和培育住房租赁市场的若干意见》发布，意见中明确指出实行购租并举，发展住房租赁市场，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。“这个政策出台后的6月6日，门头沟商住房就暂停网签，再加上此前有通州限购的前车之鉴，市场出现北京商住全面限购的传言和猜测就不难理解了。”一位业内人士表示。

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，商住房限购是有政策依据的，在北京出让的任何一宗土地的标书中，均明确了不可以将商业属性地块作为居住用途使用，“按照当下的市场基本面，租售比悬殊，即使商住房想出租，要想收回出售价格少说也要50年，如果不限购，在一二线城市根本不可能有企业会选择公寓转长期出租。但如果限购，销售对象只能是企业，那么不论是开发商还是未来购买房子的企业，都将会也只能考虑长期出租，这部分房源将是稳定租赁市场的利器。对于住房租赁企业，国务院的租赁政策也有相应支持，如支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”

　　■市场心态

　　拟购房者：

　　辟谣后长舒一口气

　　6月14日，是王女士极度纠结的一天。当天下午，她接到一位亦庄商住项目销售人员的电话，“要买房的话赶紧到售楼处来签约，过了今晚就要暂停网签，想买都买不上了。”销售人员为了增加自己说话内容的可信度，还专门传来售楼处的视频，看到满屋的买房者，王女士开始有些动心了。

　　为了核实消息的真假，王女士又向其它商住项目咨询，得到的均是同样的消息。“好多项目都说24小时不打烊，购买商住公寓按说首付50%，当时还有项目的销售说当天去只用交20%，剩下的30%一个月内补足就行。感觉开发商也慌了，很难不相信这是真的。”王女士原本打算去项目看看，但由于当天有其它的事耽搁，没去成，“从下午接到电话后一直很焦虑，虽然没去成，但是一直通过微信与销售联系，关注当天的动态。直到晚上10点多，看到网上住建委的辟谣新闻才长舒一口气。”王女士向北京晨报记者表示，由于没有购房资格，近期一直在看商住公寓，“之前的纠结点是买商住公寓还是过两年买住宅，现在听说商住限购，焦虑的已经是什么时候出手买商住的问题了。”

　　已购房者：

　　担心限购影响房价

　　商住公寓限购与否之所以备受关注，还因为它已经成为北京楼市的主角，其销售对象主要包括刚需购房者和投资客。限购对于前者来说影响不大，如徐女士所言，“管它限不限，房价涨不涨，反正我就是自住，也不卖。”但投资客却感受到了危机，因为投资客一向对政策风向敏感，商住是否纳入限购，直接影响了他们对楼市的判断。

　　“这次住建委的辟谣只是说目前不会停止网签，并没有对限购做出过多解释，感觉是为以后调控留了一个口。”李先生目前拥有三套商住公寓，每月能收近2万元的租金，“限购之后可能会影响房子的再出售，现在溢价已经不错了，万一被限制买卖、房价下跌就得不偿失了。”李先生向北京晨报记者表示，他已经有了卖房的打算。

　　刚买房的许女士向记者表示出自己的担心，她前几天刚在顺义签了约，首付交了，但贷款还没批下来，“本来商住项目交易就会比住宅的税费高，如果限购，购买力会减少，房子价格估计就会下来，刚买不会就被套吧？”

　　对于商住项目的投资需求，销售人员也并不避讳。“跟我咨询过买房的差不多一半以上是投资者。”一位顺义商住项目的销售人员表示。