香港楼市：“辣招”与“抗辣”间风险仍存

　　即将踏入婚姻殿堂的香港人Jason，和女友寻找婚房3个月后，仍未下定决心，“明年楼价可能会下跌，还想再等等看”。

　　像他一样对楼市持观望态度的买家，并不在少数。美联物业首席分析师刘嘉辉说：“如果你是买家，现在也不会选择入市，很多买家都在等待楼价下跌。”

　　2012年，香港楼价经历了20%的巨大升幅，一举突破历史最高点。相比之下，2013年的香港楼市则显得风平浪静。数据显示，今年楼价升幅为3%左右，升势显著放缓，成交量也创下18年来新低。

　　市场普遍认为，目前香港经济基调良好，楼价升幅减缓、楼市交投冷淡的原因并非因为经济，而是特区政府频频祭出的楼市调控“辣招”起了效果。

　　为打击因楼市供求失衡、超低利率和资金流动泛滥等导致的楼市潜在泡沫与风险，特区政府在增加土地和房屋供应的同时，于去年10月和今年2月出台了一系列被香港人称作“辣招”的楼市调控政策，分别从买卖环节入手，增加交易成本，并通过税收限制了非香港永久居民的入市。

　　政策规定，购买住宅3年内卖房需支付10%到20%的“额外印花税”，此项政策旨在打击炒楼行为；非香港永久性居民和所有公司购房需缴纳15%的“买家印花税”，加重了非港人的置业成本。数据显示，政策推出后内地买家占香港整体住宅注册宗数按季度计算的比率最多下跌近五成；已有一套或以上物业的买家购房需缴付双倍印花税，抑制了投资需求。

　　高速增长的楼价由此踩下急刹车。据中原地产和美联物业的数据综合计算，香港楼价在2013年上升3%左右，比去年大幅回落。特区政府土地注册处的数据也显示，住宅成交量在今年大幅下挫4至5成。

　　“今年的成交量创了18年来新低。”刘嘉辉说，“辣招”增加了买卖难度，买卖双方都比较审慎，这是成交量低迷的主要原因。

　　来自杭州的王小姐正在香港大学攻读硕士学位。希望毕业后留港发展的她，早已打算在香港自购一套小型单位，但恰好赶上“辣招”出台。

　　“我已和家人商量好在香港买套几十平方米的住房，妈妈也专程飞来香港陪我看了几个小区，却正好赶上买家印花税的颁布。”王小姐的神情间透着遗憾。

　　不可否认的是，“辣招”在暂时完成控制楼价的使命时，也阻碍了一些有自住需求者的“购房大计”。

　　相当于房价15%的高额买家印花税将很多在香港读书或工作，希望在香港扎根，但又因为年限还没有成为永久性居民的年轻人挡在门外。

　　而改善型购买力量无法入市也对楼市产生负面影响。“香港七八成需求来自换房和改善住房条件。政策出台后，卖家不愿意卖房，买家又不愿意买房，造成交易停滞，成交量跌得很厉害。”香港中原地产研究部高级联席董事黄良升说。

　　为吸引买家入市，今年底新开的一手楼盘也大多以“抗辣”为名提供优惠，包括回赠部分印花税、容许延长成交期以及提供其他现金折扣等。而在二手市场，减价出手的个案开始增加。

　　在将军澳蔚蓝湾畔，一个建筑面积约970平方英尺(1平方英尺等于0.0929平方米)的单位今年6月开价770万港元放售，最终在12月初以690万港元易手，业主于半年内减价约80万港元。

　　调控措施至今实施已一年有余，关于“辣招”的争议从未停止。由于成交量大幅下跌，部分地产开发商和中介希望特区政府“减辣”，调整或撤销政策。但特区政府今年已多次表明立场，认为香港楼市情况仍不明朗，存在不确定因素，并非调整或撤销调控措施的正确时机。

　　特区政府认为，“减辣”可能造成楼价重拾升势，令香港整体经济和市民承担楼市再度亢奋的风险。

　　黄良升则表达了相反的担忧——楼市流通缓慢使得经济流动性减弱，长此以往将对香港经济造成不良影响。

　　刘嘉辉同样认为，很多行业都与地产息息相关，“要是楼市继续低迷，对其他行业也有一定影响。”

　　展望明年楼市，分析人士普遍认为，楼市将迎来一轮下调。渣打和花旗银行均表示明年楼市将下跌10%，巴克莱银行甚至预测楼市将下滑30%至更多，自1998年以来“首次真正陷入衰退”。

　　1998年至2003年的短短6年内，香港房价曾下跌超过6成。

　　“明年上半年是关键点，要看成交量是否能恢复到6000至7000宗每月的正常水平。”黄良升分析说，明年楼市下跌范围将在5%到20%之间。美国经济缓慢复苏，中国内地经济长期看好，加上实体经济的恢复，会吸引长线投资重新入市，资金也将从金融市场重返实体经济，这些都是楼市的利好因素。

　　刘嘉辉则认为，明年楼市将会下调10%左右。特区政府已从当年楼市的大跌中吸取了经验教训，“应对灵活是调控楼市的关键。如果特区政府可对未来楼市和经济做出灵活应变，相信1998年至2003年的情况不会重现”。