香港楼市寒冬 十大指标屋苑价格俱跌

　　据香港《文汇报》报道，香港楼市节节插水，银行估价亦不复去年般进取，近月屋苑估值皆按市况陆续调低。记者追踪三间本地银行对十大指标屋苑的估价，最新显示较去年底全线俱跌，个别屋苑估价在3个月内跌15%，但有部分屋苑现时估价与去年3月时的成交价比较仍有溢价。业界人士指银行调低估价，实实在在地反映其对后市观望及“楼价正在下跌”，在今日楼价趋跌的大势下呼吁置业人士不要“按太尽”，否则倘楼价大幅调整将身陷负资产。

　　自去年2月至3月起从香港十个指标屋苑选取成交个案，并藉3间本地银行(中银、汇丰、恒生)的网上估价服务，追踪该批单位的估价变化。及至本月初，十大屋苑的估价较去年11月初时估价全线报跌。当中跌幅至为显著的要数观塘丽港城4期20座高层B室，据恒生估价显示3个月间急挫15%；同样是恒生估价，鱼涌康怡花园D座高层2室的估价，亦在3个月内跌13%。

　　嘉湖山庄折让最劲

　　倘与去年3月时的成交价比较，银行对其中7个屋苑的最新估价均较当年有所折让，意味着该批单位业主买楼一年已面临贬值。当中以上车屋苑天水围嘉湖山庄折让最“甘”，乐湖居4座中层H室三房户，去年3月以415万元成交，3间银行最新估价较此分别有10%至12%折让，跌穿“4球”。即使稳阵如鱼涌老牌屋苑太古城，有银行估价亦显得保守，恒山阁低层G室去年造价918万元成交，汇丰最新估价竟跌至803万元，折让达13%，1年间差价达115万元。

　　不过个别屋苑估价仍较成交价有所溢价，当中与太古城同区的康怡花园可谓“同区唔同命”，一个实用达531方呎的三房户，3间银行最新的估价较去年680万元的造价分别高出3%至8%不等；楼龄较新却较偏远的东涌映湾园一个中层户，估价亦较去年造价高出1%至4%。

　　楼价滑落负资产增

　　经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆指出，去年8月楼价创历史新高后便从高位持续滑落，拖累全年出现先升后跌。虽然香港银行仍未跟随美国加息，不过部分二手业主叫价已经软化，预期今年楼价将向下调整约10%，同时负资产个案将会逐渐增加。采用高成数按揭或多重按揭的业主，需要留意变成负资产的风险将上升。

　　银行估价陆续因应最新市况下调，相信楼价调整对新造按揭业主的影响较低。不过她提醒新居屋买家需留意2月底接受申请的近3,700伙单位，最终定价有否作出相应调整。

　　抽居屋宜多留资金

　　刘圆圆解释，该批屋苑的建议售价是参考去年9月市况，故与目前市价有可能出现落差。另外新居屋预计于3月搅珠，成功申请者于5月开始拣楼，换言之，若楼价进一步向下，银行估价或会不足，有意借足九成按揭的买家，亦较易变成负资产，建议不宜借太尽及预留资金作填补差价，以免大失预算。(记者 苏洪锵）