美国楼市复苏势头强劲 警惕虚假繁荣

　　美国房地产价格的上涨已经持续了一年左右，最新数据显示，2月份美国住房价格上涨速度为七年来最快。美国市场人士认为，房地产市场销售量和价格同步上涨的势头在今年夏天仍将维持。不过，掣肘美国经济的劳工市场和美国整体经济面的疲弱有可能会影响到房地产市场的复苏。

　　美国房地产市场回升

　　4月30日公布的统计美国20个大都会地区房价的标普/Case　Shiller指数显示，2月份单个家庭房屋价格同比上涨9.3%，经过季节调整后价格环比上涨了1.2%，高于预期的0.9%。迄今为止，自去年2月份以来美国房地产价格已经连续上涨了一年。

　　美国全国房地产经纪商协会4月29日公布的数据也显示，经季节性调整后，3月份成屋签约销量指数比2月份初的104.8上升了1%，达到近三年来的最高水平。

　　有分析认为，房地产市场价格的上涨将有助于美国人满意感的上升，从而推动开支的增加，并在一定程度上抵消税收增加和支出削减对美国经济增长的打击。

　　Pierpont　Securities的经济学家史蒂芬·斯坦利表示，房地产价格上涨不仅对房地产业而言是一个正面因素，也有助于消费者支出的增加。

　　从数据看也的确如此，3月份美国个人支出增长了0.2%，个人收入也增长了0.2%。美国4月份的消费者信心指数出现反弹，主要是美国人收入增加，对经济前景的看法也更好。会议委员会公布的消费者信心指数从前一个月的61.9上升到68.1，这也高于路透社对经济学家的调查中预计的60.8。(经济参考报)

　　上涨势头仍将持续

　　推动目前美国房地产价格继续上涨的主要因素是供应方面的短缺和需求的增加。

　　美国全国房地产经纪商协会表示，市场上房屋的供应仍然紧张，房地产价格的上涨将给开发商建新屋和增加库存增加动力。

　　一方面美国的有房人士不愿出售手中持有的房屋，这主要因为一部分人担心售出房屋后房屋价格上涨难以买回房屋，有些人售出房屋后就不再有资格再次购买房屋。而且美国房地产市场价格的上涨还不足以使所有人在出售房屋时都能获得赢利。在美国，数以百万计的美国人在目前价格出售房屋时仍无法收回最初的投资。

　　另一方面，美国全国房地产经纪商协会的首席经济学家分析称，开发商对房地产市场的升温反应较慢，这主要是因为他们难以从银行获得建筑贷款，造成新房建造增加缓慢，并使得房屋存量跌至12个月来的低点。

　　而人口的增加使得对房屋的需求增加。

　　需求和供应两方面的合力支持了房地产市场。美国市场人士认为，房地产市场销售量和价格同步上涨的势头在今年夏天仍将维持。

　　从目前情况看，房地产市场还算健康。收入增加及优惠政策使房屋止赎率下降是美国房地产市场的一个亮点。3月份的止赎宗数比去年下降了16%，比2010年的高峰期则下降了52%。从全美的情况看，止赎的房屋仅占所有抵押贷款房屋的2.8%。商务部4月30日公布的数据显示，美国房屋拥有率第一季度下滑到65.2%，为17年来低点。

　　美国联邦储备委员会1日宣布，将维持现有超低利率和量化宽松政策，以刺激就业增长和经济复苏。美联储当天在结束为期两天的货币政策例会后发表声明说，上次例会以来收集的信息显示，美国经济活动温和扩张，就业市场近几个月来出现一定改善，但失业率依然高企；民众消费和企业固定资产投资增长，房地产市场进一步走强，但财政政策抑制了经济增长；通货膨胀在美联储设定的目标线以下运行，美国长期通胀预期保持稳定。(经济参考报 新华网)

　　警惕楼市虚假繁荣

　　值得注意的是，掣肘美国经济的劳工市场和美国整体经济面的疲弱有可能会影响到房地产市场的复苏。

　　美国整体经济仍主要以“弱势复苏”为主。根据美国国家经济研究局(NBER)对美国经济四大先行指数(工业生产、实际个人收入、失业率、实际零售销售)预测，本轮经济衰退的程度要甚于1959年以来的任何一次经济衰退。

　　美国3月份的雇佣大幅放慢，首季经济增长2.5%也不是非常理想。4月份美国中西部商业活动出人意料地出现收缩，并降到2009年9月份以来的最低水平。供应管理学会的PMI指数甚至降到了49，大大低于经济学家预计的52.5。美联储4月份的褐皮书显示，目前来看，美国房地产市场仍是对美国经济增长贡献最大的行业。制造业则拉动有限，甚至还有出现负面影响的可能。

　　从存量指标看，我们也许并不能得到房地产已经进入全面复苏周期的结论。在过去6年间一直经历去库存过程的美国房地产市场，仍然存在数以百万计的止赎房产，“影子库存”继续给市场带来压力，在未来的6-12个月，这些“影子库存”房屋大部分将会被挂牌亏损出售。除非美国就业市场显著回暖，房产税大幅削减，从根本上有效刺激购房需求。

　　此外，房地产市场局部风险犹存，警报尚未解除。虽然美国房地产市场正在复苏，但在重灾区地区，如内华达州、佛罗里达州、伊利诺伊州、新泽西州和纽约州等地，房地产市场依然在底部徘徊。在这些地区，房屋止赎率依然很高，丧失房屋赎回权人数也在不断上升，数据显示，总体而言，今年一季度，美国的止赎房库存上升了9%，其中佛罗里达州有全美最多的90556间房主空置止赎房，伊利诺伊州为31668间，加州为28821间、俄亥俄州为17367间。重灾区的警报信号不解除，美国房地产就难言真正的整体复苏。

　　英国《金融时报》专栏作家吉莲·郃蒂认为，美国楼市并未真正痊愈。一个颇具讽刺意味的现象是，“来自私营部门的竞争严重缺位，以至于在发行的所有住宅抵押贷款中，大约90%被资产证券化为政府担保(债券)。”换言之，美国政府现在几乎为所有新抵押贷款债券提供了担保。这么高的政府参与度在美国历史上前所未有。更令人吃惊的是，要求改变这种状况的政治压力小得可怜。

　　对此，美国前财长保尔森说：“如果美国政府继续采取这种做法，而市场无法发挥作用的话，我们将退回2007年和2008年时的状态。”但只有保尔森发出了上述呼吁。在美国国会上周就该问题举行的讨论中，有关立即停止政府援助的呼吁寥寥无几。

　　这在某种意义上可以理解：任何政客都不希望扼杀刚刚萌发的住房市场复苏迹象。穆迪估计，在最近几年，如果美国政府没有出台这些担保，房价跌幅可能会比目前的实际累计跌幅高25个百分点。

　　但政客(和选民)们对这种政府援助的依赖程度越深，未来戒掉这种援助就越困难。如果不考虑其他含义，目前这种情况可被视为(又一个)信号，表明西方金融体系在危机爆发五年后依然严重扭曲。这种扭曲不是仅存在于欧洲，而也存在于美国。 (经济参考报 东方网)

　　延伸阅读：

　　在美买房：回报未必那么“美”

　　据新华社洛杉矶5月1日电 美国全国地产经纪商协会年度报告显示，2011年3月到2012年3月期间，外国人共投入825亿美元在美国购置房产，其中中国人(包括香港买家)花费90亿美元，占11%，连续两年成为美国房产第二大海外买家，仅次于加拿大人。

　　交易过程完备

　　在美国买房也不是想象的那么简单。美国房屋交易有一套成熟完备的法律程序。

　　首先，地产商在确认购房者本人入住后，才会办理产权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖，一般是一至两年。

　　而且，购房之后不允许让房屋空置，否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的租金手续费。

　　中国人到美国买房，首先要有他国、至少是中国香港的银行存款证明，以证明买家有经济能力。接下来就要找一个房地产经纪人来看房。看好房谈好价钱后，买卖双方还要去一类叫Escrow的公司登记。这是受政府委托的集产权过户和公证流程为一体的非官方公司，以保障买卖双方的利益。

　　在美国，并不是所有州的房产买卖都要经过这类公司。但在加州，Escrow是必须的中间人。买卖双方的交易文件要交给它，再由它把文件交给政府备案。政府审查过文件后会把房屋产权证交给Escrow，再由该公司交给买方。

　　另外，首付至少是总价35%。外国人也可以申请贷款。中国买房人只需提供护照、签证复印件，加上在香港的银行账户信息，就可以申请了。

　　炒房成本较高

　　然而，对于中国人来说，来美买房诱惑中隐藏着陷阱。一些中介容易利用中国人的“人生地不熟”，提供虚假房屋信息，诈骗情况也有耳闻。

　　另外，即便成功买房，回报也未必像看上去的那么“美”。在美国，无论房屋是自住、出租，每年都要交房产税和管理费。土地出让金是分期支付的，叫做地税。在大洛杉矶地区，基本上每年按交易价的千分之1.25来收取地税，而且会根据经济增速和资产价值的增长水平做同向调整。若购买的是二手房，交易税占成本的比例更高。

　　按照2011年美国社区调查的数据，每月包括抵押贷款、房屋维护等在内的房屋持有成本平均为1059美元，约占美国家庭月收入的21%，而其中主要开支是房产税。例如一套30万美元的房屋，每年要缴税4000美元左右，管理费、维修费和其他杂费一年也要上千美元。如果要转手卖房，还必须支付经纪人费用和其他费用。

　　此外，在美炒房成本较高。从房产交易来看，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占房价的3%至5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等，一般累计占房价的7%至10%。(解放日报)

[责任编辑： 雍紫薇]