美楼市复苏引擎减速 新组建家庭水平恢复是关键

　　美国楼市传统春季销售旺季来临，然而，与天气开始转暖不同，美国大部分地区楼市仍然呈现降温迹象，令不少分析人士担心楼市对美国整体经济复苏的拉动作用将减弱，可能无法担当引领美国经济复苏的重要引擎。

　　楼市一直是美国经济复苏的关键。在二战以来美国经济衰退的多数情况下，楼市总是充当拉动美国经济复苏的重要引擎。本轮美国经济深度衰退，也正是源于2006年美国楼市泡沫破灭进而引发次级抵押贷款危机，但此后的楼市复苏却尤为缓慢，反弹力度也明显弱于以往。

　　在经历大约五六年的艰难调整后，美国楼市于2012年上半年才出现见底迹象。随着美国经济复苏和就业市场稳步改善，个人收入水平回升和被压抑的购房需求释放，以及国际投资者看好美国楼市复苏反弹前景，过去两年美国楼市上演了量价齐升、快速上涨的火爆局面。

　　但由于房价大幅上涨和抵押贷款利率上升令居民购房可负担能力急剧下降，潜在购房者转为观望，美国楼市从去年下半年开始出现降温迹象。美国长期抵押贷款利率从去年5月的历史低位上升了1个多百分点，按揭购房者月供过去一年平均上涨了约20%，这使得洛杉矶、凤凰城等房价涨幅特别大地区的一些首次购房者已被排挤出市场。

　　去年底和今年初的严寒天气也给户外建筑施工和买家看房造成了诸多不便，进一步加剧了美国楼市复苏减速的态势。

　　春季一般是美国楼市销售的关键时期，因为许多家庭会选择在夏季结束前锁定学区房。但近期公布的数据显示，美国楼市销售并未因此明显好转。作为初春楼市销售的重要指标，3月份美国旧房销量经季节调整按年率计算为459万套，同比下滑7.5%，降至2012年7月以来的最低水平。旧房销量占美国整个楼市销量的90%以上，已连续5个月出现同比下滑，包括那些并未受到严寒天气影响的地区。

　　美国商务部的数据则显示，3月份美国新房销量按年率计算为38.4万套，同比下降13.3%，降至去年7月以来最低。当月美国新房开工量环比上升2.8%，但反映未来走势的新房建筑许可证发放量环比下降2.4%。美国住宅类固定投资在去年第四季度大幅下降7.9%后，今年第一季度继续下滑5.7%。弗吉尼亚州利斯堡房地产经济学家汤姆·劳勒说，即便考虑严寒天气因素调整后，美国楼市的整体表现仍然比大部分人预期的要差。

　　随着天气转暖，美国制造业、服务业、工业生产、零售销售等数据都出现明显回升迹象，但楼市能否持续反弹仍存不确定性，很大程度上取决于新组建家庭数能否回归到正常时期的水平。2000年至2007年，美国平均每年新组建家庭124万个；而受金融危机影响，2007年至2013年，这一数字降至平均每年57万个。

　　随着就业市场稳步改善，经济学家期待更多年轻人从父母家搬出，组建新的家庭，增加自住型购房需求，从而为楼市复苏提供重要支撑。

　　但普林斯顿大学经济学教授阿蒂夫·米安和芝加哥大学经济学教授阿米尔·苏菲指出，与金融危机前相比，楼市复苏对美国经济的拉动作用已经下降。他们研究发现，过去两年美国房价上涨带来的财富效应并未刺激居民消费支出明显增加，也未推动住宅固定投资大幅增长，难以充当拉动美国经济增长的主要引擎。

　　波士顿联邦储备银行行长罗森格伦指出，楼市强劲反弹是大部分专家预测未来两年美国经济增长会超过潜在增速水平的重要因素。这意味着如果楼市无法提供更多复苏动能，将会直接影响市场对美国整体经济复苏的信心，奥巴马总统恐怕也难以兑现今年美国经济将实现突破的承诺。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（高攀）