禁群租!经济困难户咋“北漂” 房屋私权政府能否干预

　　2013年7月28日，北京三环，一群来自湖北某专科学院的90后毕业生群租在百环家园，女生觉得和同班男生合租会有安全保障，一共6人，4女生2个男生，一个月5000左右，但须押一付三，还要付中介4000多元。

　　群租，先前是经济问题，现在成了法律问题。

　　7月28日，北京市住建委、发改委、工商局印发《关于开展房地产经纪行业专项治理活动的实施方案》（《方案》），决定严查中介机构改变房屋内部结构分割出租、发布虚假房源信息、炒卖房号、不按规定收取中介费等21类违法违规行为。根据三部门联合发布的通知，此次专项治理行动将从7月至11月历时5个月。

　　此项治理行动是对7月初住房和城乡建设部、国家工商总局联合发布《关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》的落实和执行。在专项治理中，《方案》特别提及了群租问题，《方案》指出了出租房屋人均居住面积标准，规定出租房人均居住面积不得低于5平方米，单个房间不得超过2人，不得分割出租，不得按床位出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能出租。

　　然而，对于许多“沪漂”、“北漂”来说，群租是其继续“漂”着的最佳经济解决方案。现如今，经济困难户遇上法律禁令，该何去何从？如此大的市场需求被行政手段“阉割”，政令又能有多大效果？

　　相关专家在接受《国际金融报》记者采访时表示，群租的根本原因还是供需矛盾突出。从市场角度看，一方愿住，一方愿租，政府相关部门的监管很难到位。

　　以群租方式在城市“漂”

　　房子大概有130平方米，里面被隔成了大小不同的多个房间，大房间可以放8张床，而面积小一点的房间可以放4张床，粗略算了下，现在大概住了24个人，还有几个床位空着

　　小胡，24岁，大学刚毕业，怀揣着梦想来上海打拼。在实现梦想之前，首先要解决的是住房问题。

　　动辄两三千元的房屋月租价格对于刚毕业的小胡来说，堪称“昂贵”，于是在中介的介绍下，小胡用500元/月的价格在陆家嘴区域“安了家”。在寸金寸土的金融区，小胡为何能用500元/月的价格住上“上只角”？答案是，小胡只租了一个床位，而非一间房。

　　“房子大概有130平方米，里面被隔成了大小不同的多个房间，大房间可以放8张床，而面积小一点的房间可以放4张床，粗略算了下，现在大概住了24个人，还有几个床位空着。”小胡告诉记者，房子虽然人多了一点，但装修还不错。

　　通过和房东刘某的交谈，小胡得知，现在的房东并非房子的真正主人，而是“二房东”。“以这间房为例，当时，刘某从别人的手中租下这套房，定了长期合同，价格为6000元/月，经重新装修，改变房子结构，把原来的3房隔成了5间房，按床位出租，每个床位价格在400-600元/月。”小胡说，除了这套房，刘某手里还有4套类似的房子。

　　记者粗略计算，按24个床位，每个床位500元计算，刘某一套房子每月就能净赚6000元，5套房子的话，每月坐收3万元。

　　当然，刘某并不是第一个吃螃蟹的人。由于门槛低，任何一个租客都能成为“二房东”。昨日，记者以租房之名去中介询问，中介工作人员立即给记者联系了一间合租房，该房位于崂山新村，是一间有年代的老公房。中介告诉记者，租金是每张床400元/月，而这间房的出租者也是一位“二房东”。

　　相比于刘某，这位“二房东”经营的则是小本生意。“我和同事一起租了这间两室户，但为了节约开支，所以，他现在和同事同住一间房，另一间10平方米的房间准备出租。”这位“二房东”对记者表示。

　　房屋私权政府能否干预

　　房屋属于业主私有财产，因此，从法律角度讲，政府无权干涉业主对于房屋的租赁处理。在没有危及到社会公共安全的情况下，行政公权力不能侵入私权利的空间

　　分析人士认为，北京是第一个响应住建部以及国家工商总局《通知》的城市，预计接下来其他城市会陆续展开治理活动。那么，展开专项治理活动能否治愈租赁乱象？

　　事实上，早在去年4月，上海就出台新规界定并禁止群租，同时将上海关于“群租”的认定从原先对人均建筑、使用面积的考量，过渡到人均承租的居住面积。上海规定，业主不得将原始设计的居住房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租，不得将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住，承租的人均居住面积不得低于5平方米。但从目前来看，执行效果不佳。

　　“房屋属于业主私有财产，因此，从法律角度讲，政府无权干涉业主对于房屋的租赁处理。在没有危及到社会公共安全的情况下，行政公权力不能侵入私权利的空间，不能因此损害公民权利。”东南大学法学院律师张马林表示。

　　“一般情况下，政府部门只有在两种情况下行使公权力规范租赁行为：一是业主对于房屋的使用功能擅自进行改变，没有经过城市规划许可，例如城市居民小区是住宅不能变更或出租为商业用途，类似违反规划的行为，政府是可以监管的。其次，群租住房下，居住人员超过住宅承受限度，存在重大安全隐患。”张马林说，因此，法律上的“无力”直接增加了监管难度。

　　不过，张马林建议，可以通过明确业主的责任来规范市场。“比如‘二房东’事件，站在保护群租人权益的角度上，在这两种情况下，业主都需要承担一定连带责任，在具体执行当中，“二房东”很可能没有执行能力，或者逃避执行，而拥有房屋的业主则需要承担连带责任。”

　　市场难题法律难治

　　根本原因还是供需矛盾，由于出租房源有限，需求却源源不断，必然导致房租上涨，群租现象高企。政府对群租房的治理不能仅仅是限制，只堵不疏最终只会造成堰塞湖

　　“之所以会产生‘二房东’、群租等现象，高房价是重要原因。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍在接受《国际金融报》记者采访时表示，没有人想要群租住房，弱势低收入群体没有能力单独租房而选择群租，降低住房成本。

　　7月9日，国家统计局公布的《6月全国居民消费价格指数》显示，6月份全国居住价格同比上涨了3.1%，其中住房租金价格就上涨了4.1%。而另一份数据则表明，自2010年以来，住房租金已经连续42个月保持上涨态势，仅今年上半年，住房租金同比涨幅就一直保持在了3%以上。

　　宋会雍表示：“政府对群租房的管理出发点是为了居住安全，但政府对群租房管理的一刀切实际上对社会造成了伤害，城市生活需要低收入群体提供的社会服务，而禁止群租房这种行政禁令，可以说将低收入群体赶出了城市。”

　　宋会雍认为，从租赁市场的角度来看，一方愿住，一方愿租，政府相关部门根本无力监管。只出台一纸禁令，而没有实际的办法来监管，这样的规定只能成为摆设。

　　“根本原因还是供需矛盾，由于出租房源有限，需求却源源不断，必然导致房租上涨，群租现象高企。”中房信分析师薛建雄在接受《国际金融报》记者采访时也表示，政府对群租房的治理不能仅仅是限制，只堵不疏最终只会造成堰塞湖。相关部门应该考虑为中低收入者提供更多的房源，将保障房、公租房的保障范围扩大到外来人口，降低外来人口的入户标准，增加供应量。（记者 史燕君　实习生 王全浩）

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