房屋质量问题不应动“公维”

　　本报记者 耿诺

　　“这文件是说，业主如果不想自己掏钱修屋顶漏水，也不想跟开发商打官司，就可以直接递交申请走应急通道动用专项维修资金来修了吗？”眼看着雨云渐渐聚集，海淀区百旺茉莉园的孙女士挺着急。

　　市住建委近日出台了《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》。在几种特殊情况下，“实施应急维修需要使用住宅专项维修资金的，无需经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意”这一条款，引发了很多关注专项维修资金（俗称“公维”）提取市民的议论。特别是对于一些开发商遗留下来的问题，是否能使用“公维”呢？

　　楼房“保命钱”

　　会不会给开发商埋单？

　　百旺茉莉园是北京有名的漏雨小区。小区交付了7年，市民家里漏了7年，家中有漏水的业主多达400多户。

　　今年春天，百旺茉莉园的物业公司开始征求意见，主张动用“公维”来修小区漏水。但“公维”是房屋的“保命钱”，不能随便动。若不是有邻居提醒，多数业主竟然不知“公维”动用以后还要补钱。昨日，业主又发现，如果征求意见稿不做更改就施行下去，家里漏水的业主直接拿着材料就可以动用大家共有的楼房“保命钱”了。

　　这几天阴雨不断，家住海淀区百旺茉莉园一期的关小姐一脸愁容。自打几年前住进这个小区，一到雨天房子就漏雨，屋里得摆上五六个水盆，“外头下大雨，屋里下小雨”的日子让她心烦。

　　据物业和业主统计，百旺茉莉园小区这几年遭遇漏雨的家庭达到400多户。小区中，无论是高层还是多层的花园洋房，上至顶楼，下至一楼，都有漏水现象。眼看困扰业主已久的问题有望解决，却让不少邻居琢磨出别的味儿来：百旺茉莉园一期入住时间为2006年5月，还算比较新的小区，怎么就要动“公维”了？

　　“从交付那一年就开始漏水，那不是房屋的质量问题又是什么？如今不经过大家表决同意，谁都能取这钱，不就是拿楼房的‘保命钱’给开发商埋单么?”小区业主群中一位一期业主忿忿地说。

　　只有取没有还

　　“公维”政策缺少追责环节？

　　同样居住在百旺茉莉园一期的居女士，家中情况还不如关小姐。从2006年往后的每一年，只要赶上下雨，她家南北方向的飘窗都会向屋里漏雨，全家人也只能眼睁睁看着雨水顺着飘窗内壁往下流进地板，想接雨水都没法办。

　　“要能修倒是好，可用‘公维’之后，这钱是不是还得补？”居女士问。“买房时我交了两万五千元的公共维修基金，这钱一旦动用，回头也要强制补缴的。”业主李女士所居住的是花园洋房，本身从事相关行业的她，在论坛中发出了呼吁。

　　如果相关业主直接可以申请动用“公维”，是否意味着开发商就可以借坡下驴逃避责任？

　　一位深谙物业管理行当的业主透露，按照原来的老办法，动用维修基金一定要有大多数业主或业委会的监管才可以。如果按照征求意见稿，有关的业主直接备齐材料就可以动用，意味着未来一旦存量资金不足，就会要所有业主同时补缴“公维”。这就意味着，如果有业主因为开发商的质量问题而动用了“公维”，最终需要补缴的钱，也会摊到那些坚持要开发商承担责任的业主头上。

　　一位不愿透露姓名的市住建委物业专家分析，如果“公维”新政开始施行，而对于楼体损坏原因的认定又很宽松，那么逢屋顶漏雨、电梯损坏，相关业主直接申请，在无需经过三分之二业主同意的情况下就可以动用“公维”。问题在于，如果因为开发商遗留的质量问题，或者物业疏于保养而导致的电梯问题而动用“公维”，最后的钱还是要由业主自己来补。

　　“这样的政策，对开发商和物业公司没有设立追责机制，整个体系还没有成环。”这位专家说。“不过，按照民法通则，如果有业主因为漏水申请应急动用了‘公维’，那也可以随后提起诉讼要求追究开发商的责任。”

　　市住建委回应：

　　房屋质量有问题不应动“公维”

　　当记者带着正反两方面意见采访市住建委物业处相关负责人时，这位负责人给出的答案，却完全不一样。“如果在保修期内尤其是刚入住就出现了屋顶漏雨状况，那应该是房屋质量问题，根本就不应动用专项维修资金来修理，而是让开发商负责！”市住建委负责人说。

　　2010年6月1日，《关于加强北京市建设工程质量施工现场管理工作的通知》正式实施，其中明确，建设单位对所建设的工程在设计使用年限内的质量全面负责。这一条，被业内人士解读为在一般住宅50年的设计使用年限内，房屋产生的质量问题开发商都要负担相应责任。

　　但百旺茉莉园多数业主入住时，这一条款尚未生效，还有其他方式能够约束开发商吗？

　　该位负责人表示，由于业主反映从入住时房屋就出现了漏雨情况，如果属实，则意味着房屋确实在保修期内就出现了问题，责任应由开发商承担，业主可以收集这几年漏水的照片、录像以及向开发商、物业报修的记录，作为证据留存以维护自身权利。同时，漏雨修补的黄金时间是每年3、4月份，就算是要动用“公维”修补，物业公司也应该在前一年年底、第二年年初启动“公维”程序，征求业主同意后才能赶上这段黄金时间。一旦进入汛期，再修房屋漏水属于“应急”，质量不如在春季修得好。

[责任编辑： 王君飞]