自住商品房政策待改进 保障房申购人群理论上无力购买

　　保障房轮候家庭如何购买自住房

　　据报道，自住型商品房的申购将在月底启动，作为解决夹心层居住问题的自住型商品房引起购房者的广泛关注。近期有读者反映，按自住型商品房购买规定，要优先经济适用住房、限价商品住房轮候家庭，而这个群体数量庞大，那么非轮候家庭还能买上近期将入市的自住型商品房项目吗？对此，业内人士进行了测算并指出，从理论上说，以保障房申购家庭申报时的经济实力，很难有能力购买近期入市的自住型商品房，但是如果这些家庭大幅借贷或者近几年的收入水平大幅提高，申购时的经济实力就不是障碍了。

　　保障房申购人群购买力有限

　　最近一段时间，北京土地市场供应的自住型商品房面积大增，根据中原地产统计，截至目前，年内的自住型地块供应已经接近150万平米，叠加已经挂牌的住宅地块中自住房比例，预计今年自住型住房有望突破2.5万套。

　　根据之前住建委发布的消息，自住型商品房主要是为满足社会夹心层的住房需求，即购买商品房吃力，但又不够资格申请保障房的家庭。根据规定，两类人群将能够优先购买自住型商品房，第一为本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁。第二为经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。不过，对于第二类优先申购人群，业内表示质疑其经济能力。众所周知，保障房的申请条件极为严格，在限价房方面，北京市住建委于2008年2月18日颁布《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》中规定，具备限价房购买资格的两种情况：一是家庭人口在3口及以下、家庭年收入应在8.8万元及以下、家庭总资产净值应在57万元及以下；二是家庭人口在4口及以下、家庭年收入应在11.6万元及以下、家庭总资产净值应在76万元及以下。与限价商品住房对比，北京市经济适用住房的申购要求则更为严格。

　　理论上无力购买自住房

　　业内人士指出，仅从理论上来讲，按照要求相对宽松的限价商品房申购条件计算，按家庭人口要求的下限、收入及资产要求的上限预设：即家庭人口1人；年收入8.8万元，折合月收入为7333元；总资产净值57万元全部为现金。但是即便按照申购资格的高限预设，拥有了限价房购房资格的人群，在经济实力上并不能承担已在市价基础上打了7折的自住型商品房。

　　据亚豪机构统计，计划首批推出的位于朝阳东坝、豆各庄、亦庄等地的自住型商品房限售价格均限定在22000元/平方米，其中东坝地块公布的户型规划为80平方米两居和92平方米三居，也就意味着最小户型的总价为176万元，按照北京首套房首付比例三成来计算，首付金额为52.8万元，需贷款123.2万元。假定购房者拥有公积金贷款资格，采取组合贷方式，即公积金足额贷款80万，剩余43.2万元采用商业贷款，尽管按照最优方式，贷款利率最低，但月供也高达6800元，而在购房者月收入上限为7333元的情况下，银行不可能放贷，即便银行放贷，购房者的月收入也无法在保障基本生活需要的前提下还能偿还房贷月供。不过，业内人士也指出，这里面存在两个变数，其一是保障房申购家庭可以借钱买房，其二是保障房申购家庭的收入水平可能有所增高。但若收入水平大幅提高，是否还应保留保障房申购资格，尚需政府相关部门明确答复。

　　自住型商品房政策有待改进

　　从理论的角度，亚豪机构市场总监郭毅表示，虽然北京市住建委提出，具备保障房申购资格的人群可以优先选购自住型商品房，但对于保障房申购人群的收入、资产状况的要求，导致这部分客群受到自身经济条件的制约，无力承担当前位置相对较好的自住型商品房项目的首付款及贷款月供要求。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖也认为政策本身存在严重的逻辑问题，在实际执行过程中，只要两限房、经济适用房轮候家庭购买自住商品房，其之前申请时的资产净值或月收入均超过限定门槛，即不符合申请保障房的资格，简而言之，这类客群根本就不具备轮候的资格。不过，胡景晖表示，朝阳区豆各庄自住商品房的房价较高，倘若轮候家庭收入与资产不超标，又要购买自住商品房的话，按照套均70平方米计算，两限房轮候家庭只能购买均价14290元/平方米的自住型商品房，经济适用房轮候家庭只能购买均价8285元/平方米的自住型商品房，就目前的北京房地产市场而言，只有远郊区县能够满足需要，而这必将不是城区内首次置业人意向的区域。对于如何解决，郭毅告诉记者，这部分客群要么继续等待保障房摇号，要么只能选择位置偏远的自住型商品房。（记者 桂瑰）