房产专家：下半年地方政府会降低土地出让底价水平

　　【导读】10大城市卖地收入20个月来同比首次下降，一线城市降温明显。经济之声评论：土地市场降温折射房企信心不足，地方财政压力进一步增大。

　　央广网财经北京6月4日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，上海易居房地产研究院昨天发布的最新报告显示，5月份10个典型城市土地出让金收入578亿元，环比下降20.3%，同比下降24.6%，是20个月以来首次落入同比负增长区间。成交均价为3031元/平方米，环比下降27.9%，同比增长4.2%，增幅收窄近60个百分点。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此解读。

　　经济之声：对这样一些数字，您是如何解读的？10个典型城市都包括哪些城市？

　　杨红旭：土地市场正在降温。因为土地市场主要是从2012年下半年开始复苏升温的，去年全国主要城市的土地市场都是比较火爆的，尤其是去年的下半年，诞生了很多地王；到了今年房市先降温，春节过后杭州等部分城市开始打折促销；降温之后，慢慢的开发企业对土地市场的预期改变了，他们之前认为房价还要涨，拿地比较积极，但这两三个月房价稳住了，部分城市还在促销，那他们对于房地产后市由乐观转为谨慎，甚至悲观了。所以，导致拿地量减少了，5月份土地出让金无论是环比还是同比都降了，这说明目前土地市场是处于降温通道当中了。

　　另外，我们主要选的就是十大城市，就是北大广深四个一线，还有就是天津、大连、杭州、南京、青岛、重庆，基本上都是以东部三大经济圈为主的一些城市。

　　经济之声：另外，从出让金来看的话，24.6%同比的降幅是不是超出您的预期呢？

　　杨红旭：基本上符合预期。因为去年整个市场比较火爆，无论是地市或楼市。我去年就预测，今年楼市将是一个高位震荡逐步降温的过程，房市先降温，地市后降温，只不过是地市降温的幅度略微超出我的预期。但是总体上讲的话，这个市场降温跟我们当时预测差不多。

　　经济之声：降温的核心原因是房地产企业不愿意拿，还是说因为目前的地价太高呢？

　　杨红旭：开发企业对于房地产市场的后市变得开始谨慎了，甚至悲观了。因为开发企业拿地主要是两个目的。一个目的是不库存，比如2013年的房屋卖得比较好，大部分企业无库存。打个比方，他要购进面粉，因为面包已经卖得差不多了，否则，就没法进行生产活动了。另一个目的，部分企业有时候买地买得比较激进，甚至是借贷即高杠杆的进行买地，这主要是基于后市的预判。去年下半年，很多企业还是认为2014年房市还要大热，所以购地面积比较多。而目前企业认为2014年到2015年房市不会热了，可能还要进一步降温，他们就不愿意去大规模的购进面粉了。因此，不库存和对后市的预期两个因素决定了企业拿地的积极性，至少是当前的积极性相比半年之前应该是明显的趋弱了。

　　经济之声：这是企业角度，如果从地方政府角度，有没有可能看到可能土地的价格出现下跌，它就有惜售这样的一个，推迟这样一个招拍挂进程的一个做法？

　　杨红旭：地方政府主要是受两种利益趋导。一是地方政府对于土地财政依赖度还是比较高的，每个地方政府都希望卖地多一点，把地价卖得贵一点，这样的话增加地方的收入水平。二是每个地方政府卖地还会受到地方债务压力的影响。有些地方债务压力特别大，卖地的驱动力就更强一些；有些地方债务压力不是那么大，它可能在市场降温的时候就会放缓卖地的节奏。

　　总体上讲，地方政府目前债务压力都蛮大的，他们会随着土地市场的情况而调整出让的底价，比如1987年地价火爆的时候他们会把底价调高，市场降温之后，部分城市土地已经开始流标了，比如沈阳前段时间出让十几副土地，其中有一半都流标了。流标至少说明，开发企业拿地的热情在降低，地方政府必须要降低土地出让的底价水平。否则，企业没有谁愿意拿，因为价格是一个调整机制，所谓没有卖不出去的土地，只有卖不出去的价格。因此，下半年，地方政府可能还会比较积极的去推地，但是推的土地价格定价会比上半年和去年会调低。

　　经济之声：那能确认现在出现了土地市场的量价齐跌吗？

　　杨红旭：基本上可以认为，这个量肯定是萎缩的，相比去年的萎缩也比较明显。价格主要还是反映在溢价率，就是它有个底价，去年楼市热的时候，溢价率就比较高，像北京上海很多地块溢价率超过了100%；而现在溢价率开始降了，现在很少一块能超过50%。下一步，政府的底价可能也会下滑。总之，现在的量开始萎缩了，价格只是溢价率在下滑，但实际溢价率反映到成交价格上，其实价格也在下滑。所以，主要是量缩价萎，未来量缩价可能也要跌一跌。

　　经济之声：那如果像这个量，如果这个面粉作为开发企业进得很少的话，那是不是意味着未来一段时间主要就是消库存，那在消库存之后是不是又会出现一种供应关系的变化？可能房价会有所向上？

　　杨红旭：房地产市场就是这样一个短周期波动的，春夏秋冬轮回。从库存角度，面包卖多了就要进面粉，但是面包突然滞销了，卖得慢了，就会减少购置面粉的速度和规模。今年以来，购地的速度放慢了，意味着企业下一步主要是消化库存。但当市场房屋供不应求的时候，房价就会止跌反弹，这就是所谓的生产周期和去库存周期反复的在进行轮回。