楼市"金九银十"或失色 走向需看信贷政策

　　据中国证券报记者统计，截至目前，全国47个限购城市中仅剩不到10个城市仍在坚守，业界预料限购的全面放开或是大势所趋。但楼市对此反应平淡，成交未见回暖。业内人士认为，信贷政策变化或是未来楼市调控调整的主旋律，这也关乎到传统销售旺季“金九银十”的含金量。

　　短期楼市成交料回升

　　9月3日，兰州市住房保障和房地产管理局宣布，从2014年9月3日起，购房人在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时，不再核查现有住房情况。这意味着兰州执行了4年的限购令走向终结。根据中国指数研究院的统计，目前为止，仍在坚守限购的城市仅包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市，以及南京、西宁、三亚、珠海和永康5个二三线城市，限购城市从曾经的47个骤减为9个。

　　但限购放开未能提振楼市。中国指数研究院统计显示，2014年8月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%，已经是连续第4个月下跌。克而瑞CREIS中指数据则显示，2014年8月监测的主要城市累计成交面积虽环比上涨1.5%，同比下降13.25%。今年前8月，主要城市累计成交总量也比去年同期低15%。

　　进入9月，传统销售旺季的到来或许可以让开发商松一口气。从市场供应来看，8月底开始，市场就已经进入蓄货的阶段。以深圳市场为例，8月最后的两周，深圳均只有1个楼盘入市，9月则将迎来供应的高峰期。

　　中国指数研究院指出，由于房企加大促销力度，部分城市取消限购刺激需求入市，短期市场成交将回升。预计随着“金九银十”供应高峰的到来，房企在加大推盘力度的同时，合理定价、有效促销将会吸引刚需入市，市场成交或将季节性环比回升。

　　房价点评网高级分析师肖文晓则不以为然。他指出，从目前的市场趋势来看，尽管部分城市已经放开限购解决了购房者的资格问题，但是这些放开限购的城市都是高库存的城市，购房者买房不急于一时，限贷的政策环境也还没得到有效改观，因此目前促成楼市需求全面释放的条件还没达到。预计“金九银十”楼市的成交量有可能会超过“五一”，但不一定能够超过今年年初的成交量水平。

　　楼市走向需看信贷政策

　　从多位业内人士的分析来看，限购放松给楼市带来的刺激作用有限，制约楼市重新活跃的关键因素则是信贷政策目前尚未得到调整。

　　中国指数研究院分析称，执行3年之久的限购政策对于市场的调控作用已相当有限。刚性需求在此过程中逐渐释放，而对于二套及多套房的限贷政策又决定了单独放开限购难以对市场形成有效刺激。采取更多措施鼓励金融机构支持首套房贷，将成为下一阶段各地政府促进房地产市场回暖的重要手段之一。

　　目前一些省市针对房地产市场的信贷政策已经开始调整。如福建省降低首套贷款认定标准为“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定”，而“首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行”。此外，江西省也明确提出“促进房地产市场平稳健康发展，落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例”。

　　肖文晓认为，限购令带有强烈的行政干预市场色彩，退出是大势所趋，现在只是退出方式和退出时间的选择问题而已。与此同时，差别化的信贷政策很有可能成为将来楼市的新常态，商业银行对房贷利率和首付的市场化运作将得到鼓励，但流动性偏紧的局面短期难以改变，银行不大可能对房贷全面开闸放水。(徐学成)