北京新开工商品房面积将下降 存量房成购房主渠道

　　北京市房地产市场将迎来新的变化。新京报记者昨日从相关部门获悉，为落实中央经济工作会议提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策定位，北京市正在研究房地产市场供给侧结构性改革的具体举措，提出年新开工商品住房将控制在2000万平方米左右(2015年北京市商品房新开工面积2790.2万平方米)，轨道交通站点周边的中小户型新建商品房用地供应比例将加大，同时将进一步挖掘存量资源，存量房市场将发展成为居民首次购房的主要途径。

　　提高郊区新建小区配套服务水平

　　记者从该部门了解到，北京市房地产开发的土地供给和规划管理将继续加强。北京正研究在土地供应方式上鼓励企事业单位存量土地再开发，以进一步盘活存量资源，在当前新增土地供应趋紧的情况下，有效增加新房的供应。

　　同时还提出，要加大轨道交通站点周边中小户型新建商品住房及综合性商服用地的供应比例，通过轨道交通的辐射能力，减少居民通勤时间，并为新建小区居民提供更好的配套服务。考虑到环境和交通承载能力，房地产开发与市政公用基础设施和公共服务设施将协调匹配，确保同步建设、同步交付使用。

　　大型商业及公建项目仍将在北京市新增产业禁限目录之列。相关部门表示，为优化房地产开发区域分布，“十三五”期间，在首都核心功能区不再新建大型商业设施，东、西、北五环路和南四环路以内，则不再新建酒店、写字楼等大型公建项目。由于中心城区的功能过于集中，新增产业禁限使得这些产业向郊区分散，将提高郊区新建小区的配套服务水平，同时也能有效解决职住分离问题。

　　存量房市场将成主要购房渠道

　　现房销售也将全面纳入监管。北京近日开始执行的商品房现房销售管理新政明确要求，开发企业销售现房前需办理现房销售备案，且在备案后3日内一次性公开销售全部房源，并严格执行明码标价、一房一价，销售价格不得高于申报价格。

　　目前，北京已经进入了以存量房为主的阶段，经过近20年的大规模建设，已经有了大量的存量住房资源，促进这一部分资源更好的利用和配置，是未来实现居民住有所居的重要途径。为此，在本次的举措研究过程中，提出将加大存量房资金监管力度，降低交易成本，进一步推动存量房市场成为居民首次购房的主要途径和改善性购房的重要渠道。

　　在自住型商品住房管理方面，将进一步完善准入销售机制，明确供应对象和销售管理政策，优先考虑项目属地无房家庭。同时，还将研究推进共有产权制度，完善自住型商品住房定价和再上市机制。

　　【释疑1】

　　新开工商品房减少会否导致供不应求?

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，从国际经验看，发达国家的住房市场基本上都经历了从新房为主向存量房为主的转变。

　　从北京人口、家庭和城市化发展状况，经济发展水平、土地资源环境约束条件以及住房市场发展情况看，北京已经进入存量房为主的阶段，2016年新房和二手房交易套数大体上是1：4，也就是说，有4/5的购房家庭是通过购买二手房来解决住房问题的，刘洪玉指出，“如果再考虑到租赁住房的房源几乎全部来自存量住房，则未来住房市场需求主要靠存量房来解决而不是新房，应该没有什么悬念。”

　　至于新开工商品住房规模缩减会不会导致供不应求，刘洪玉分析认为，供不应求不仅仅取决于供，还会受求的影响，另外还要看在什么范围内的供，“北京市范围内的新建供应可能减少，但在京津冀协同发展背景下，如果能通过快速轨道交通连接的周边城市的住房供应增长，则满足北京常住人口需求的总供给可能还会增加。”此外，新建商品住房减少可能会刺激存量住房资源释放，还会提高存量住房的有效利用水平，以及自住商品住房等政策性住房建设增加，也会促进供求均衡。

　　【释疑2】

　　今年是否会延续

　　去年房地产政策?

　　中原地产研究中心的数据显示，2015年以前，北京新建商品住房(包括纯商品住房和自住型商品住房)成交均价一直保持在3万元以下，2015年12月为2.98万元/平方米，2016年一路增长，至9月份，达到了3.88万元/平方米的历史高点。

　　2016年9月30日，北京出台政策稳定市场，加大中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，重申“90/70”政策，同时推出了“控地价、限房价”的土地交易方式，对地价和未来的房价实施“双限”。在信贷方面，调整首套房贷的标准，从“认贷不认房”转变为“认房又认贷”，还差别化提高首付比例。

　　“2017年的市场环境已呈现出大环境趋紧、小环境更严的态势，总体判断只会比去年更严，去年政策效果还将持续释放。”中原地产首席分析师张大伟表示，“9·30新政”实施一季度，效果已显现，房价上涨态势得到遏制，据统计，2016年12月，北京市新建商品住房成交均价回调到每平方米3.82万元的水平，成交量下降10%左右。

　　“但从近年来房地产调控的作用机制来看，效果目前只是初步显现。”张大伟分析，对于需求侧调控效果，一般都在政策出台后的3-6个月以后才会比较充分显现，对供应调控的效果，更是需要半年至一年时间。

　　【释疑3】

　　2017年北京房价是否会出现回落?

　　张大伟透露，接下来的房贷利率优惠也将全面缩小，“从元旦开始，各大商业银行都将对首套房贷利率折扣进行收紧，去年的88折、85折甚至某些银行的8折，今后将难再出现，普遍都将提高到9折以上。”

　　昨日，多家银行也向新京报记者证实，目前北京地区已上调首套房基准利率至最低九折，二套房仍然执行上调基准利率10%的政策。

　　另外，新京报记者也了解到，目前，监管部门已经对高价、涨价且不接受价格引导的预售项目，全部一律暂缓批准预售许可。

　　综合政策机制和市场运行规律，张大伟预测，2017年北京房地产市场将呈现量缩价稳的态势，“从北京房地产市场运行情况看，已经呈现出较为明显的周期波动，短期的波动周期一般是3年左右。”

　　他指出，2016年9月份，房价达到了周期性的高点，四季度已经出现了周期性回落，预计下一步市场将会沿着这个趋势继续运行，“新建商品住房成交均价总体将保持稳定，稳中略降可能性较大。”