北京首套房贷者平均27岁 过早购房致住房需求提前释放

　　中国社科院《房地产蓝皮书》昨发布——

　　“房地产蓝皮书指出，房地产市场供需总量和结构矛盾积累多年，2013年调控难度进一步增大。

　　调查报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，而在英国为37岁，在德国和日本为42岁。

　　过早购房致使住房需求提前释放，也对住房价格的上涨产生了一定的刺激作用。”

　　昨日中国社会科学院城市发展与环境研究所发布了《房地产蓝皮书》，认为如果严格执行20%个税政策将压缩存量住房供应，短期内加剧供不应求市场格局，可能助长房价增长。

　　都市房价仍会上涨

　　从全国范围看，2012年房价增速基本得到控制，商品房销售均价为5791元/平方米，同比增长8.1%。北京等16个省份商品房均价平稳上升，涨幅低于10%。房地产蓝皮书指出，房地产市场供需总量和结构矛盾积累多年，2013年调控难度进一步增大。

　　“如严格执行20%个税政策将压缩存量住房供应，短期内加剧供不应求市场格局，可能助长房价增长；如政策重心转向住房持有税，则加快存量住房入市供应，缓解供不应求格局，可能促使房价平稳走势或有所回调。”该发展报告副主编李恩平表示。

　　“我们现在是限购、限价、限贷、限卖等行政强制手段，或可能有一个量价齐跌或者小幅下跌的结果，但是只具有短期的阶段性效应，不仅不可能改变中国房地产市场供求关系的基本面，而且牵扯着市场反弹与增强调控力度，交替反复的恶性循环的风险。”中国社会科学院城市发展环境研究所原所长牛凤瑞表示。

　　“去年年底楼市的快速反弹，实际就给我们一个提醒，单靠行政措施来推进，短期内虽然能见效，但是长期的效果实际是很难说的。”中国土地勘测规划院地价所所长赵松昨日在发布会上表示。

　　保障房关键是公平

　　《房地产蓝皮书》指出，2012年保障性住房建设目标700万套，相比2011年的1000万套有所减少，最终开工建设781万套。从2008年起，保障性住房掀起空前建设规模，但保障性住房的融资、分配、管理等方面则存在着一系列问题，亟待解决。

　　全国住房保障的财政支出中，2010年中央财政支出占16%、地方财政支出占84%，2011年中央财政支出占9%、地方财政支出占91%。可见，承担保障性住房建设资金筹集压力的主要是地方政府，而对于财政收支剪刀差长期存在的地方政府来说，同时承受了双重压力。

　　“一是土地出让等财政收入的减少，二是住房建设等财政支出的增加，这也加剧了保障性住房建设资金的融资难度。”李恩平表示。

　　过早购房致使住房需求提前释放

　　调查报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，而在英国为37岁，在德国和日本为42岁。房地产蓝皮书认为，年轻人急于买房的原因首先是“结婚需要”，其次是“住房保障体系不到位，缺乏安全感”以及“租房价格贵，居住条件不稳定”、“房价涨得太快”等。

　　过早购房致使住房需求提前释放，也对住房价格的上涨产生了一定的刺激作用。在限购政策下，也有部分购房者为规避购房套数限制，或者考虑到换房交易税费的提高，选择了购买超过当前需求的住房。过早、过大购房的行为，一定程度上不必要地扩大了自住性住房的需求。

　　针对年轻人购房的所谓“刚需”，中原地产市场研究部总监张大伟就认为，刚需是被臆造出来的概念。“衣食住行是人的4大基本需求，但这4个需求里面的‘住’是只对应了房屋的居住属性，而不是投资属性。无房的必须买房根源是恐慌，全中国目前并没有多少无家可归的人。”

　　三、四线城市地价可能下跌

　　《房地产蓝皮书》认为，2013年房地产用地供应总量将会稳中有增。但鉴于当前宏观经济形势、政策背景，以及2012年待开发土地存量较大，已供土地开发建设速度加快，未来房屋供应量有望持续增加，房地产用地交易量可能不会大幅上升。

　　由于一线城市土地供应不足，以及各地优质地块供应紧张，再加上较为宽松的货币环境，预计2013年地价会继续攀升，且地域差别仍将存在： 一线城市及部分重点二线城市供应短缺，地价上涨压力较大；大部分二、三线城市供应充足，地价上涨幅度不会太大；广大三、四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，地价将保持平稳，个别城市甚至会存在下行风险。

　　蓝皮书认为，2013年城市间房地产市场分化将加剧：中小城市新增自住性住房需求主要来自乡-城移民，房价收入关系向农民工和农村家庭收入看齐，房价增长可能相对平稳甚至有所回调。大城市以追求多样化就业机会和消费服务的中高收入城-城移民为主，其房价收入关系向全国各地家庭高收入看齐，房价可能存在一个持续的增长空间。文/本报记者　范辉

　　公积金调整后贷款占比回落

　　截至24日，4月北京二手住宅网签量为3702套，比1月同期下降74.4%。受到公积金新政的影响，公积金贷款占比低于正常水平。

　　以链家的成交来看，4月以来公积金贷款占比约30%，比1月正常水平下降约6个百分点。虽然中介公司的成交数据统计不代表全市水平，但基本能够体现市场趋势。链家地产市场研究部张旭认为，4月7日公积金政策调整后，换房人群的首付比例大幅提高，再加上贷款额度与缴存的综合性限制，使用公积金贷款购房的占比与2012年下半年至今年1月水平相比有所回落。

　　自“国五条”出台至今（2月20日之后），有23个城市和地区先后调整公积金政策。根据核心内容的不同，可以看出这一番调整偏向各异。其中，北京、苏州、福州、长沙、武汉、成都和丽江为较典型的收紧性调整，上海和杭州也有小幅收紧；贵州、泰安、湘西（部分城市）、烟台、南昌、沈阳、焦作、绵阳、巴彦淖尔为宽松性调整。

　　张旭认为，不管公积金是出于何种原因收紧还是放宽，基本可看到各城市在收紧的过程中都不同程度减少对刚需的误伤，也或多或少会影响到改善性需求。但从政策影响看，公积金政策的收紧使得购房门槛提高，将促使需求释放节奏放缓，但总量不会明显减少。（记者 范辉）

[责任编辑： 王君飞]