北京楼市“以价换量”？ “低空放行”而已

　　春节后天宫院板块楼盘大批集中入市，竞争激烈，多个楼盘平价快销。新京报记者 李冬 摄

　　上周日，住总万科橙以毛坯、均价21680元/平方米的“低价”入市，引发万科“领降北京”的消息。资料图片

　　因2013年销售火爆而被寄予厚望的2014年楼市，开局已遭遇了各种“滑铁卢”。

　　从年初信贷政策趋紧的信号，到春节后二三线城市局部市场的降价，再到北京市场多个刚需项目的平价开盘，此间各种看空、崩盘论调此起彼伏，让楼市未来的走势变得更加扑朔迷离。

　　现象

　　已有俩楼盘低价跑量

　　上周末，位于天宫院的住总万科橙以21000元/平方米的“去精装”价格入市，与其前期宣传26000元-28000元/平方米的价格形成较大差距；在创造了该区域第五个“日光盘”的同时，也超出了业内外人士的预料。

　　“万科近期的价格调整，应该能让大家感到寒冷的味道，不是说天暖了就一点风险没有。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，企业应当对新的市场环境下的经营模式仔细研究。

　　就在业内外尚未完全消化天宫院板块以价换量的节奏之时，位于通州区的东亚印象台湖日前曝出，其二期住宅的入市价格将从预期的26000元/平方米的毛坯房源，调整为22000元/平方米的精装修产品入市。据业内人士估算，剔除每平方米2500元的精装修费用，其毛坯价格基本和一期开盘价格持平。昨天，东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏告诉记者，东亚新华地产确实在2014年进行了全国性战略调整，目标是适当拉低三四线城市的销售价格，同时保证一二线城市的土地储备。“具体到印象台湖这个项目，因为拿地时间比较久，在保证合理利润的范围内将实现高周转消化，快速回笼资金，为新的地块做准备。”据贾玉鹏透露，东亚新华地产已在包括北京在内的多个一二线城市看好地块，但他同时表示，东亚旗下在京的其他项目并不会参与到此次价格调整中。

　　随后记者联系到同处于台湖板块的泰禾1号街区，其相关负责人表示，泰禾从来都是按照自己的定价和节奏去进行推盘，不会受到外界影响。

　　走访

　　主流市场行情仍微涨

　　在实地走访了目前在售的多个项目后，记者发现，以价换量的现象尚未在北京楼市广泛蔓延，而即将入市的项目多数都保持了价格“微涨”的水平。

　　位于望京来广营桥东的臻园，去年8月一期成交均价为42000元/平方米，新一期取证房源仍以精装修交房，但价格达到47000元/平方米左右。

　　位于通州区的合生滨江帝景，目前在售的仅剩少量137平方米精装大户型，对外报价为28000元/平方米左右，与年前同样户型的房源相比，每平方米已微调1000元-2000元不等。而根据该项目在市住建委最新取得预售证显示，最高获批价格已达到29506元/平方米。

　　一位不愿具名的业内人士指出，由于此前受到“限高令”（去年底对单价4万元以上楼盘不批预售证）的限制，中高端项目供应结构发生变化，改善型需求的不断增多，也给了开发商稳定的市场预期。春节后，一些中高端项目的开盘定价依然保持上涨势头。

　　分析

　　取证“容易”审价难

　　尽管今年以来，楼盘取证速度明显加快，根据北京市住建委网站公开信息，3月前20天，已有12个项目获得销售许可证。但据记者多方了解，在实际的价格审批过程中，开发商仍然感受到“压力山大”。

　　“这个价格确实比我们的预期低了不少，但关键是报高了不批啊，只能不停地被驳回，然后一降再降，降至达到‘标准’后才被放行。”一位刚刚拿到预售证的房企人士向记者透露，尽管主管部门发放预售证的速度比之前的节奏加快，但是价格博弈仍是一道难关。

　　事实上，“低空放行”的项目并不止这一家，从春节后取证的楼盘就可以看出，其价格普遍和之前的预期有差距。贾玉鹏介绍，市住建委对于住宅价格比去年略有放松，但依然采取持续控制的措施，要求审批价格对比周边不能出现过多的涨幅。

　　“虽然有自住型商品房在市场做保障，但主管部门对于房价调控的目标依然有所担心。基本上是报4（万元/平方米）不过4（万元/平方米），报5（万元/平方米）不过5（万元/平方米），总要‘砍一刀’。”据一位知情人士透露，考虑到北京楼市的特殊性，目前相关部门尚无法放弃行政手段。“在年初如果不加以把控，到后期可能更难办。”该人士表示。

　　■ 典型楼盘

　　住总万科橙

　　涨幅变小，并非降价

　　3月16日，位于北京南六环的住总万科橙项目开盘，333套房源即告售罄。此前，市场普遍预期该项目包含精装修的均价约为24000元/平方米，但最终以毛坯、均价21680元/平方米入市，引发万科“领降北京”的消息。

　　“项目严格按照政府相关部门指导意见进行定价。”北京万科昨日对记者表示，项目的定价顺应了市场以及政策，天宫院板块刚需项目集中，客户有多个项目同时排号的习惯，并非是因为所谓的大幅降价而引发抢购；此外精装修是公司提供的服务，并不是强制捆绑销售。

　　“说降价很牵强，住总万科橙毛坯卖到近22000元/平方米，在整个区域内并不是低价。”天宫院某项目营销负责人表示，3月初精装修的金融街融汇四期约千套房源入市，均价22000元/平米左右。而此前天宫院2月底开盘的中国水电·云立方、鑫苑鑫都汇都为毛坯房源，均价都在21000元-22000元/平方米的水平，和住总万科橙持平。“万科还提供了拆分精装修的选择，可增加利润。”

　　价格上涨的幅度变小，但并非降价。这是天宫院板块多个楼盘负责人的共识。据悉，一方面春节后天宫院板块楼盘大批集中入市，先后已有首开熙悦春天、中国水电·云立方、鑫苑鑫都汇、金融街融汇、众美城等入市分流客户，竞争激烈；另一方面，大兴区住建委批准的预售价格也比业内的预期更低，但和此前成交的任何项目相比，区域房价仍然是在上涨过程中。

　　业内人士指出，上述楼盘几乎都是房企在2011年底和2012年拿地，楼面价为8000元-9000元/平方米，对比目前2万元/平方米的售价看，利润并不低。RET睿意德营销服务部董事商十磊表示，住总万科橙的销售价格低于市场预期，说明北京楼市的涨幅收窄，也说明了万科紧贴市场的高周转开发策略相当成功。

　　声 音

　　“万科橙开盘，我们是严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售。这也是一种承担社会责任的表现。否则，（每平方米）再加2000元，万科橙照样卖完。

　　判断北京楼市，看地价是关键，分清两类项目：一类是以万科为代表的，前两年拿的地地价水平在15000元/平方米以内的，入市不存在市场风险。我对市场没有担心。政府指导价格也会区分不同区域。另一类是2013年的高价地项目，这些企业心里比较紧张。政府不会在这类项目上限价，但房子有没有买主是个问题。”

　　——万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆

　　印象台湖二期住宅将从预期的26000元/平方米的毛坯房源，调整为22000元/平方米的精装修产品入市。开发商称，是希望在保证合理利润的范围内实现高周转消化。新京报记者 李冬 摄

　　（上接B10版）

　　■ 市场动向

　　即将入市楼盘未现价格松动

　　北京住总万科橙的低价入市是否真的会领降市场？本周，记者走访了多个即将入市的楼盘，未发现有价格松动。在通州，相距不远的富力金禧花园、合生滨江帝景均在3月16日获得最后一期的住宅预售证，预售价格与上期相比均有上涨。

　　富力金禧花园3月16日取得了预售证，是项目最后一栋楼，共237套房源，精装修，拟售均价为28000元/平方米，预计本周末入市。据了解，该项目上一次开盘是2012年6月，成交均价在17000元-18000元/平方米，此次开盘的是金禧花园的最后一栋住宅楼。据北京富力相关人士透露，此次两居均价为28500元/平方米，三居均价在27000元/平方米，目前蓄客情况较好。

　　距富力金禧花园不远的合生滨江帝景，目前在售的C8号楼，自去年9月28日开盘至今，仅存少量137平方米的三居房源，精装修报价28500元/平方米，相比今年前两个月26500元/平方米的报价，已有每平方米2000元左右的上浮。项目于3月16日取得C3、C6、C7三个楼座共490套房源的预售许可证。据悉，这也是滨江帝景最后3栋楼。其中，C3号楼有214套房，拟售价格为23354元/平方米；C6号楼60套房，拟售价格为29506元/平方米；C7号楼216套房，拟售价格为27609元/平方米。历史数据显示，项目去年八九月份的开盘价是23000元/平方米。据接近该项目人士透露，目前合生滨江帝景的定价仍然处于合理范围内，且存量有限，其主力户型也是市场上较为稀缺的，因此后市没有太大压力。

　　业内人士指出，通州区内拿出400万元进行改善置业的人毕竟是少数，加之通州整体房价处于较高点，富力金禧花园、合生滨江帝景、K2海棠湾等改善型项目的竞争较为激烈。

　　■ 分析

　　楼市调控无新政北京房价或维稳

　　“从刚结束的两会上释放出的信号来看，北京楼市短期内不会再出新的调控政策。”亚豪机构研究总监郭毅表示，中央对房地产行业将实行稳定的长效调控，因此北京楼市也会维持稳定，但由于低于市场价格30%的自住房对市场心理造成的冲击，预计北京今年的房价涨幅会出现下滑。

　　“北京等一线城市的购房需求最坚实，房价也最稳定，但整体涨幅在减缓。”DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧也表示，两会后不会有更严厉的调控政策，他表示本届政府工作报告里面没有提到“楼市调控”这四个字，这是八年来的首次。

　　何衍钧分析，从现有的长三角降价案例看，除了楼市供应大外，不少开发商其实是跨行业运作，主业为服装、皮鞋或矿业，当主业资金紧张就会把楼盘降价快速收回资金，但其开发量有限，对市场影响很小。2013年楼市太过火爆，今年自然会“增长慢一点”，政府对楼市的目的是稳定市场，而不是让楼市出现“广泛下调”。

　　据了解，除了两会释放出调控更加市场化的信号外，由于近期A股上市房企如天保基建、中茵股份的非公开增发方案获得了证监会审核通过，成为上市房企再融资的实质性开闸，令少数业内人士预计，今年或许三四线城市的楼市调控会出现“松绑”。

　　“北京的房价还会涨。”北师大房地产研究中心主任董藩3月17日在实名认证的微博上表示，政府会重点防范温州、鄂尔多斯（注：楼市降价）情况蔓延，防房价下跌。而国金证券也认为，两会信号显示未来政府可能会对这些地区出台一些政策，是“超预期的行业利好”。

　　VS 房企视角

　　微涨快跑

　　记者从多家房企了解到，由于北京市住建委对区域房价的整体目标控制并未放松，大幅涨价的楼盘申请预售证较困难，以及房企对后期市场供应增加、竞争加剧的担忧，不少项目都采取了“微涨快跑”的销售策略。

　　郭毅表示，2013年底开盘的项目，排号人数和推出房源数量很多是4:1、3:1的情况，现在则是2:1或1.5:1，供需比趋于平衡。自住房的大量供应使部分刚需人群出现观望心态，部分库存以中低价位刚需盘为主的开发商也因此看淡后市，并降低利润预期。

　　据了解，从3月入市热销的项目看，无论是针对改善型的中高端住宅北京华侨城，或是别墅项目格林云墅、西山艺境，或针对首次置业的刚需客群的住总万科橙、金融街融汇，一方面都经历了较长时间的蓄客期，有充足的客户资源；另一方面，最终的销售价格比以前释放出的预计价格稍低。这也是这些项目热销的重要原因。

　　“北京还没有出现降价楼盘，只是涨幅受限。”3月开盘的一家央企楼盘相关负责人告诉记者，目前销售的项目一般是2012年或之前拿地，当时土地价格还较合理，项目利润率达标就愿意快速出货，但很多2013年高点时拿地的项目则面临较大的压力，在信贷相对较紧的宏观环境下，开发商更希望加快推盘节奏以保持稳健的现金流。

　　信心不减

　　对于近期市场的一系列波动，有多位房企人士表示，市场出现阶段性微调是正常现象，且目前看来并未出现实质性下调的迹象，对北京市场仍然看好。

　　某央企开发商相关负责人对记者表示，2014年一季度还没结束，对于全年的市场走势并不需要过度悲观。

　　“我们对北京的市场是持续看好的，未来也会进一步收缩三四线的项目存量，增加一二线城市的土地储备，未来还有机会。”一位不愿具名的房企相关负责人如是说。

　　泰禾集团品牌总监沈力男也认为，从政策层面来说，看不到对行业有什么不利消息。“尤其是去年底和今年初，土地市场的热情高涨，后续效应还没有完全释放出来。”沈力男同时指出，从技术层面上分析，2014年楼市的量价涨幅不会维持去年那么高的水平。记者 李捷 自曾晖