北京二手房成交萎缩波及租赁市场

　　受今年以来二手房成交萎缩以及北京产业外迁等多重因素的影响，今年北京租赁市场的供需关系得到明显缓解，即使租赁旺季，租金上涨的幅度也可以忽略不计，而近日北京市统计局发布的数据显示，4月份住房租金环比下调了0.1%。业内称，二手买卖市场整体低迷，卖转租房源增多，租金议价现象依然较多，租金下行压力较大。

　　租金走低

　　即使租金和去年保持一致，分文未涨，张小姐（化名）手中两居室的主卧始终没有租出去，从上个租户离开至今已经过去了一个半月有余，张小姐心里直打鼓，“二手房不好卖，房子也这么难租吗？我这可是三环内的房子呀，紧邻地铁，去年我租出去房子的时候，不能说几个人抢着住，但至少一天好几拨想看房的人，到最后是我挑对方，现在倒好，一周能来个看房的我都谢天谢地，现在心都凉了，网上的帖子都懒得更新了，房子就更难租出去了。”

　　持续走低的市场行情让张小姐抓狂，但对于刚租上通州某楼盘的王先生（化名）来说，现在真是租房的好时机。据王先生介绍，他在临河里地铁站附近租了一套96平米的两居室，跟业主讨价还价之后租金才2400元，王先生非常满意，他告诉记者：“2400租个80多平米的两居在去年都很困难，我没想到我居然能用这个价钱租了96平米的房子。”

　　通州某中介的经纪人告诉记者，不仅二手房买卖不好做了，租赁市场也萎缩了，“没想到租赁市场也会受到牵连，现在我们门店清理下来不少高价的房源，业主不愿降价就直接跟我们说让我们代理租出去，房源挺多了，基本上能随便挑，几居室都有，议价空间也大，都能谈价格。”

　　需求或继续下探

　　虽然租赁市场的房源增多，但需求并没有同步跟进，而且还随着北京诸多产业的外迁，北京的需求还将继续下探。

　　5月8日，北京丰台大红门地区与河北保定白沟商贸产业对接推介会在北京举行，双方签订了一系列战略合作协议，此为北京市丰台区疏解非首都核心功能的又一次大动作，意味着大红门地区的物流、批发等功能疏解迈出了实质性一步。记者在附近调查时发现，目前的租赁市场还没有明显的变化，但门店的经纪人均表示，明后年肯定会受到需求减少的影响。“大红门的人多，需求量大，所以租金水平和同位置的区域相比是比较高的，但大红门的服装市场迁走之后，租金可能得调整。”

　　另外，5月13日，来自北京新发地高碑店农副产品有限公司的消息称，今年十一，河北高碑店新发地物流园区开始试运营，部分商户将迁至新址，初步预计可疏解北京30万人口。

　　人口的外移远不止此，可以预见未来北京的需求会继续分流。中原地产首席分析师张大伟告诉记者，4月租赁市场的供需比为6.7：1，而去年同期仅为5.7：1。

　　供需关系明显缓和

　　在供应增加，人口外移的情况下，今年北京租赁市场的供需关系明显缓和，从而带动了成交量和租金的下滑。

　　据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，4月通过我爱我家达成的租赁交易量比3月减少了18.1%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从成交量环比近两成的萎缩量来看，4月租赁市场进入淡季的特征明显，而成交均价也表明淡季租金价格上涨乏力。胡景晖表示，综合2014年前四个月整体的租赁市场情况来看，多方因素作用下促使市场租赁房源供应越来越多，北京房屋租赁市场目前的供需情况更加趋于平衡，有效缓和了过去数年间因城市人口逐年递增而导致的城市核心区域租赁市场日趋严重的供需矛盾，租赁价格日趋稳定，同比和环比涨幅收窄、维持平稳。

　　事实上，受二手房成交量持续走低的影响，由售转租的房源增多，与此同时，城市轨道交通、公共交通的不断建设和延伸，促使沿线大量远郊区县的房源进入市场，由于此类房屋距离城市核心区较远，租价整体较低且交通便捷，此类房源的大量入市有效分流了城市核心区的租房人群，缓解了城市核心区的租金上涨压力，对平抑租金上涨起到了重要作用。而在需求方面，受北京低端产业外迁政策的影响，部分劳动力人口也随之外迁，市区范围部分地区供需压力有所缓解，也有效缓和了城市核心区的租金上涨压力。

　　对于未来的租赁市场，张大伟称，进入5月，住宅租赁需求继续回落，二手买卖市场整体低迷，卖转租房源或增多，租金议价现象依然较多，租金下行压力较大。

　　胡景晖表示，4、5月通常为租赁淡季，6月随着高校毕业季的来临，会转入市场成交旺季，租赁价格也将出现一定程度的上涨。基于以往经验，从4月租赁价格的保持平稳来看，未来5月租赁市场价格将保持整体稳定或微有下跌，变动幅度预计在2%以内。

　　京华时报记者桂瑰

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