京津冀协同发展创造CBD新格局

　　CBD堪称城市的心脏

　　京津冀协同发展日益深化，在这一过程中，汇聚财富和资源的CBD将成为焦点中的焦点。随着天津作为北方经济中心的地位不断巩固，包括小白楼商务区、滨海高新区、中央商务区等将引来巨大的发展机会。

　　到底是什么因素促成了纽约曼哈顿、伦敦金融城、东京新宿CBD的成就，这些国际知名CBD的成功经验能为国内CBD提供哪些借鉴意义？中国发展CBD有何中国特色？中国CBD目前有什么改善空间？

　　CBD直译过来就是中央商务区，英文全称为CentralBusinessDistrict。这一概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。对于世界上的知名城市，要想成为国际大都会，必须得有一个叫得出名的CBD区域，比如纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎戴方斯、东京新宿、香港中环、北京CBD、深圳福田CBD等。

　　SOHO中国董事长潘石屹很形象的描述过CBD的功能，CBD是个好地方，这个地方进来是个小公司，出去是大公司，进来是不上市的公司，出去就上市，进来的时候没钱，出去就有钱了，这就是CBD的成功。

　　作为一个城市的功能核心，CBD是现代化大都市的一个重要标志，是其参与国际经济分工和其竞争力的重要体现。这也是为何国内对CBD热情逐年递增的一个重要原因。截止到目前，在全国656个城市中，已有北京、天津、上海、重庆、深圳、广州、青岛、沈阳等36个城市明确提出了自己CBD的建设规划。

　　随着京津冀协同发展的不断深化，这个区域的CBD也将迎来前所未有的机会。某种意义上说，从城市化水平和产业水平来讲，北京和天津无疑是这一区域两个最大的经济体，这次协同规划的出台，对两个城市的CBD区域将是重大利好，不仅意味着地产价值的重估，同时也代表着可持续发展的动力。

　　走进CBD白领生活

　　对一个都市人来说，CBD不仅仅是一个区域，更是一种生活方式。国外的CBD一到夜晚和周末就是死城，但在中国不一样，因为这里的CBD充满了生活气息。很多人不仅在CBD工作，也在这里生活，可以说这是中国CBD的一大特色。

　　北京CBD西起东大桥路，东至东四环，南起通惠河，北至朝阳北路之间7平方公里的区域，这里是三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部所在地，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，还会聚了国内众多金融、保险、地产、网络等企业。

　　家住阳光100国际公寓115平米房子的李芳，在北京国贸CBD上班。30岁出头的她自称“北大荒”——在北京、大龄、还荒着，她符合高素质“剩女”的一切要素：海归、白领、独立住房、懒得结婚。

　　李芳上班在国贸A座，购物在新光天地，健身在中体倍力，娱乐在三里屯，交际就在星巴克。由于工作与生活都在中央商务区，李芳也懒得买车。她告诉笔者，在CBD24小时有出租车，从国贸坐公交车到金地中心附近的住所也不过区区两站地。如果赶时间的话，从国贸坐地铁到大望路只需三分钟，因为地铁只有一站地。这种穿梭在顶级商务区的白领生活，让李芳乐此不疲。

　　2010年从某高校研究生毕业的苏明，是班上为数不多的一入职就能身在国贸的人，月收入在1万左右的他在建国门的东方瑞景租了一套一居室，同样过起了上班下班都在CBD的小日子。

　　交际圈比较广泛的苏明，经常穿梭于CBD的娱乐场所，距离丰联广场、东方新天地、世贸天阶等购物中心不远的苏明，也常带朋友去K歌、健身、打桌球等。如此惬意生活与CBD坐落于最繁华的核心地段，集结四面八方的交通路网，拥有高度成熟的配套资源分不开。

　　在北京国贸CBD最具有典型代表的楼盘是华贸公寓。它位于大望路，紧邻万达广场和华贸中心，周边万豪、利兹卡尔顿酒店围绕，还有星光天地等高档商场。目前均价在6万-7万/平方米左右。而部分景观好、视野好、小区好的物业售价已经接近10万，由于户型面积大，房价经常超过1500万元，进入豪宅范畴。

　　天津CBD机会无限

　　如果说北京的CBD已经进入一个成熟的模式，天津的CBD则还是八九点钟的太阳，潜力无限。这是因为在京津冀协同发展中，天津的经济作用将大幅增强，它所希望的北方经济中心成为可能。在这种情况下，早早圈了地、盖了楼的区域将直接受益。

　　“北京和天津产业衔接和转移，这就需要大量的关贸、税务、法律、咨询服务，这些行业是典型的高利润行业，它们对写字楼的需求也有高要求。”行业分析师表示。

　　实际上在天津这个城市中，CBD不是一个新名词。从最早的小白楼到于家堡商务区，再到滨海新区中央商务区，不断提升的经济活力也让CBD高温不退。客观而言，天津最早的CBD是在小白楼。在近代史上，这里曾是俄、美租界，如今已然成为天津最繁华区域之一。因为深处市中心，这里周边规划、配套已然固定，无论是外围扩大还是规划修改都不宜。

　　除了小白楼，天津现在比较热门的CBD还有于家堡、响螺湾、高银中央商务区。这三个商务区最大的特点扩容性强。但前两者的主要靠政府推动，给与了大量的配套政策，建了大量的楼宇，但企业入住率却并不高。

　　“在塘沽的很多出租车司机一听要去响螺湾，真是不愿意拉活儿。有一次我要去响螺湾，一上车出租车司机师傅就说不去，说那地方去一趟得空着车回来，路上没人，还要交过桥费，不划算。”当地人告诉笔者。

　　当然，CBD并不是单纯人多就有竞争力了，而是高效率。以交通为例，任志强就表示，CBD的容积率高了就一定有交通拥堵的状况。按照世界上最好的CBD，纽约可以算，新加坡可以算是，人家的道路系统像蜘蛛网一样，横平竖直。但有些地方的CBD，路径乱七八糟，找不到几条四通八达的路，影响出行效率。

　　相对而言，高银中央商务区则主要靠地产商来推动，它在选址和规划上更有优势。一方面，它位于武清区，背靠滨海高新区，离天津南站近在咫尺，又有地铁线路，加上京津高速等公路网，整体通行效率很高。

　　“一个好的CBD，一定要有相当的扩容能力。尤其是在中国这种高速发展的国家，业务增长的速度往往超过想象。不少公司苦恼的是没有扩租空间，而不是租金高昂。”一位国际知名企业的驻华代表告诉笔者。

　　是什么铸就了CBD？

　　纵观全球著名城市，在谋求CBD国际化发展进程中，无不是建立在传统城市文化和现代商业的极大聚合基础之上，以强大的凝聚力和辐射力带动区域经济质的飞升。纽约曼哈顿、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环都是如此。

　　“只有规划没有实力，只会成为一个空城，有潜力的CBD一定是有大量实体经济。比如说，以新宿站半径7000米的范围内，商业、办公及写字楼建筑面积多达200多万平方米，集中了160多家银行及日本政府机构，被称作日本华尔街。”高银地产代表告诉笔者。

　　借助高铁和城际铁路，滨海高新区中心商务区至北京中心区域30分钟车程、至上海与杭州仅需4-5个小时。这里距天津滨海国际机场18公里，紧靠京沪、津保、京塘高速公路，更毗邻有城市地铁三号线。为了增强CBD的竞争力，这里还在2013年开通了天津滨海国际机场首家市区内城市候机楼。旅客可以就近选择在此办理值机手续，领取登机牌，乘坐机场巴士车直达天津机场航站楼。

　　当然，好的CBD一般会处于资金流、信息流核物流的核心位置。如在曼哈顿华尔街周围不足1000米范围内，即聚集了世界最知名的银行、保险、证券及跨国公司总部，成为影响世界的经济核心。

　　伴随着京津冀协同发展的发展，2013年滨海高新区核心区全年完成生产总值830亿元，实现两年翻一番，增速保持天津第一。现在滨海新区有18000多家外商投资企业，包括美国的摩托罗拉、韩国的三星、日本的丰田、欧洲的空客、美国的奥蒂斯等等，120多个国家世界500强企业在滨海新区落户发展。

　　除了这些国际通行的惯例，在中国一个好的CBD还需要有高品质的生活方式，这是因为中国人有在核心城区居住的习惯。这也对新兴的高银天下CBD项目提出了更高、更加国际化的要求。

　　以交通为例，香港中环交通换乘基本上都在综合体内部完成，包括地铁、巴士等，这种立体的交通规划大大缩短了人们的出行时间，提升了整个区域的竞争力。这就是顶级CBD在细节中表现出来的竞争力。高银天下CBD项目，也学习了这样的理念，把换乘同样放在综合体内部，大幅提高写字楼的竞争力。

　　纵观整个高银天下商业中心区，从城市经济地位及城市空间特点出发，因地制宜，非常严格的规划了CBD的特性及发展规模，并且非常注重CBD功能的复合性，整个CBD与城市原有的商业中心区、政府行政中心充分考虑到交通、生活等的便捷。某种程度上说，这一规划水准可与香港中环、纽约的曼哈顿等著名中央商务区相媲美。

　　此外，这里在国际化的生活配套上，还引入了天津环亚国际马球会，试图通过打造高端生活方式增强竞争力。国际马球会拥有约90万平方米的绿化生态园林，除了马球会酒店，还设有两个国际标准的马球场，设有各种专业马球训练设施，包括宽敞完备的现代化马厩、马球与马术训练场地等，是目前全国最具规模的马球会之一。

　　聚焦国际三大CBD

　　美国是CBD的发源地，在诸多大城市都有CBD区域，如洛杉矶、芝加哥、休斯敦、菲尼克斯等，但知名度最高的还是纽约曼哈顿。曼哈顿CBD主要分布在该区内曼哈顿岛上的下城(Downtown)、中城(Midtown)，著名的街区是格林威治街和第五大道。

　　据居住在纽约的华人介绍，曼哈顿大致分为四个区块，下城、中城、上城以及哈林区。“下城最有名的自然是华尔街，这是CBD的金融区，集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部，这里是世界上就业密度最高的地区。”中城和上城集中了各种消费场所和大公司，比如第五大道、时代广场、洛克菲勒中心，这个区域发展起来略晚于下城。哈林区则是纽约的贫民区，过去主要是黑人聚集的区域。

　　如果从命名来说，伦敦的CBD在道克兰，位于伦敦市向东三英里。但如果论影响力，伦敦商业文明最繁华的地方是金融城，被英国人称为“那一平方英里(the square mile)”的地方。

　　金融城可谓是伦敦的风水宝地，从17世纪下半叶起，这里已经成为英国乃至全球金融垄断资本的心脏。名列世界500强的企业有375家都在金融城设了分公司或办事处，481家外国银行在这里开业经营。这里还有180多个外国证券交易中心办公室，每天的外汇交易额达6000多亿美元，是华尔街的两倍，管理着全球4万多亿美元的资产。

　　此外，东京的新宿在CBD的发展过程中，并不比纽约的曼哈顿、伦敦的金融城逊色。现在，新宿CBD不到1平方公里的区域中近90%是金融机构，而且98%的国际金融机构都在此落户。据统计，新宿CBD商务区的日间活动人口已超过了50多万人，这可以和曼哈顿、伦敦金融城相提并论。

　　中国CBD的挑战

　　在国内，最具代表性的CBD当属上海浦东的陆家嘴和北京CBD。

　　作为长三角经济区第一大CBD，上海市经济中枢的陆家嘴不仅聚集了众多的金融、总部企业，同时也是上海高端物业的聚集地，如顶级的写字楼项目金茂大厦、上海环球金融中心、上海中心等。某种程度上说，陆家嘴也是中国唯一能和曼哈顿CBD、伦敦金融城等媲美的CBD。

　　国内另一个成功的中央商务区是北京国贸CBD，该区域是三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部。截至2012年，北京商务中心区内共有各类金融机构1000多家，外资金融机构247家，占全市的60%以上，形成了国贸中心、华贸中心、环球金融中心三大国际金融聚集区。

　　当然，中国CBD也有挑战，确切而言就是和国际一流CBD的差距。任志强曾表示，不要以为城市容积率高了，资源消耗就多。从能源消耗上看，芝加哥核心区的消耗却最低的，这是城市规划方面带来的利好。从数据上说明，芝加哥有900万人，核心区有270万人，产生产值5700多亿美元，大约三万多亿人民币。北京人口更多，但核心区却仅有240万人，说明我们的核心区效率太低了。

　　任志强还提到了CBD建设中的市场化作用，以及政府所承担的责任。他表示，纽约和芝加哥是以市场化为主，市场化的行为导致他由市场主体而形成的CBD地区和城市配套就不一样。其市长说有三步，第一，要保证芝加哥的教育是最好；第二，保证我的道路是最干净的，包括治安、交通等等。第三，保证就业最充足，美国金融危机之时，其就业率最高。就凭这三条来吸引企业来，于是环保、交通等等很多问题都解决了，企业还愿意来。

　　文/综合