北京二手房市场"暖意"初显 部分卖家低价换成交

　　“最近成交量很大，要看房得抓紧了，现在5万元/平方米以下的房源都卖光了，”在牡丹园附近看房有一段时间的刘女士以前接到中介电话都是推荐低价房源，而现在却陆续被告知多套有意向的房源成交的消息。

　　据记者了解，从6月底以来，北京多个区域看房量明显上升，房源集中成交，显现出近几个月来难得的暖意。其中，以大兴西红门、大兴黄村、朝阳劲松、昌平回龙观等区域最为突出。近日，新京报记者对上述区域进行了实地走访，力图探求市场真实情况。

　　打破僵局，看房人增多

　　据北京市住建委、链家地产提供的数据显示，7月上半月二手住宅成交3343套，日均223套，为4月以来同期中最高，市场出现止跌回升。

　　据了解，由于中介门店冲业绩等因素，每月的下半月成交量通常要远高于上半月。而7月上半月的成交量，明显好于4月、5月、6月三个月，其中5月、6月最低，不足3000套，日均不到200套。

　　一位房主也明显感觉到市场的变化，3月份房子挂出来时，价格不高，就是没人看房啊，市场太冷了。而经过3个月的僵持博弈，房子价格逐渐往下降，其心理预期也一再调低，现在总算看房人多了起来。

　　据21世纪不动产统计，7月第二周，客户新增客源环比上涨2.3%，客源新增量本周出现明显上涨，但客源量回暖缓慢，整体供需保持平衡，供需比为1:3。

　　北京中原地产首席分析师张大伟认为，近期北京二手房市场成交量上升主要是消化了一批降价的房源。经过两、三个月的观望，购房人观望心理开始减弱，部分购房人逐步入市。

　　部分卖家低价换成交

　　北京二手房成交量回升的同时，成交均价仍处于低位。据链家地产统计，7月上半月二手房成交均价为26762元/平米，处于全年的较低水平。

　　链家地产市场研究部张旭认为,从链家挂牌房源条件情况的检测显示，7月第二周，调价案例中价格下调的比例为86.2%。价格不断下调，购房人也是被价格所打动，最终促成交易。

　　不过，看到有人接盘，房主的心态也有所变化，不少房主不愿再降价，甚至涨价。据链家地产显示，新增的房源挂牌均价7月第二周较第一周微涨0.5%。

　　张旭认为，目前在售调价房源降价比例及议价空间水平仍处于较高水平，虽然近期客源量有所上升，但购房者只购低价房的心态并未转变，急于出售的业主价格仍要与当前的市场形势接轨。

　　■ 探访

　　劲松

　　成交量、到访量齐涨

　　劲松区域邻近双井、国贸等繁华商圈，配套成熟，同时新老房源皆具。记者走访发现，最近一段时间，该区域的二手房市场表现出一定的回暖趋势。

　　据劲松农光里附近一中介门店经纪人介绍，6月份门店的成交量增长了10%，仅农光里一个社区就成交了4套，而在5月份该小区无一成交。

　　在华威北里的中介门店，工作人员介绍，最近一段时间购房者的观望情绪有所转变，面对众多房源下调报价，部分购房者看到了房价见底的可能，因此选择出手。遇到合适的房源，即便议价空间并不大，部分购房者还是决定拿下房源，“都怕再过段时间市场会逐步回暖，到时可选择余地就没这么大了。”

　　不过最近让门店高兴的还是到访量的增加。“一些优质房源从挂出来就不断地有客户咨询、看房，甚至平时工作日也有客户来看房了，这是前几个月都比较少见的。”农光里附近一中介门店工作人员介绍。“最近也有小部分东坝金隅的自住型商品房没有申请上的客户来看房，但现在来说还是少数，估计过一阵自住型商品房项目陆续入市，会有更多购房者回流到二手房市场。”

　　记者在农光里看了一套61平米的小三居，目前报价215万元。据中介经纪人介绍，房子在5月底挂出来时，看到市场不好，房东当时的报价是205万元，低于市场价格。“这套房挂出来之后不断有购房者来看房，电话咨询的也不少。了解到这个情况，业主在最近将报价提升了10万元。”

　　小故事

　　房主改户型迎合购房者

　　在农光里附近，记者看到一套61平米的“两居”，主卧看起来相当别扭，房间中间被隔出了一道玻璃门。“这是房主不久前自己改的，以为会好卖一些”，经纪人介绍说，房主是这里的老住户，由于急于出售，房主报价220万元，这已是该社区二居室的最低报价。

　　从6月底房源挂出后，受价格吸引，不断有购房者前来看房。但大部分购房者都表示，这套房子的面积不小，但由于两个房间是套间，使用率比较低。为了尽快出手，房主想出了一招，在西侧的房间中间加装了玻璃门，这样的话这个房间就变成了一个小厅和一间带阳台的卧室，整个房间也就变成“两居室”。

　　上述中介经纪人说，“现在购房者的选择余地较大，这套房有户型方面的缺陷，价格其实还有商量的余地。”

　　回龙观

　　低价房源快速“消化”

　　回龙观区域以经适房为主，也有部分商品房小区。由于社区大、房源多，购房人可选择性大，区域降价也较明显。

　　据链家地产统计，今年年初到现在，回龙观地区房价已下降了15%-25%。成交均价也从年初的30000元/平米，下降到了26000元/平米左右。

　　回龙观地区链家地产一门店经理告诉记者，“最近成交量挺大的，主要消化的是从年初就挂牌经过多轮降价的房源，性价比较高。目前热销的主要是经适房，因为单价低，而区域内少数的商品房如新龙城、流星花园因单价高而成交量较小。整个区域链家地产上半月已经成交了70套，预计下半月会比上半月还要好”。

　　据了解，7月初成交的一套龙博苑一区的房源，户型面积为86平方米，是紧凑型小三居，以230万元成交，成交均价为2.67万/平米。而同一小区一套102平米三居室，以257万元成交，成交均价为2.52万元/平米。

　　“这些房源当初的报价都挺高，单价接近3万了，但随着市场转冷，三四月份没人看房，房主心里开始着急，开始大幅降价，到了五六月份，随着低价房的增多，看房的人也开始多起来了。”该门店经理表示。

　　而为了吸引购房人，不少经纪人将优质房源集中起来印制传单，并标示称这些房源都是“特价房源、抄底房源”。

　　但另一方面，很多不降价的房主，房源挂了半年仍未成交。记者在龙锦苑六区看到，一套115平米三居，由于一层带小院，在年初时报价320万元，有人出价315万元房主没有卖，而同户型的房源成交价从4月份的300万元，降到现在的290万元，而上述那位房主仍“扛价”，报价依然是320万元，底价要310万元才卖，由于明显高于市场价位，仍鲜有人问津。

　　小故事

　　卖旧买新业主咬牙降20万

　　回龙观一家门店经纪人告诉记者，6月刚成交了良庄家园一套89平米两居户型，总价208万，均价才23300元/平米，比市场价低了近20万。“这套房位于育新学区内，之所以价格这么低，主要是房主换房，已经在市区定了一套房，眼看着要交首付款了，良庄家园的房子还没有卖出去，看房的人多，但真正坐下来谈价的还少，为了不违约，房主一下子降了20万”。

　　“现在几乎所有的房源都可谈，能降价大谈的则是换房连环单的房东，不大幅降价，就可能面临违约风险，所以不少房主成交意愿很强烈”，上述经纪人说，类似的案例并不鲜见，比如还有一套龙博苑一区的102平方米三居室，已经降到255万了，略低于市场价，由于房主换房，已经定好房，要求首付能出150万，其他都可谈。

　　大兴西红门-黄村

　　“以价换量”成效明显

　　作为刚需集中的大兴区域，实际从6月下半月就开始回暖，西红门地区和黄村地区的成交量增长尤为显著。西红门一链家门店店长介绍，6月份区域成交量大涨，仅瑞海家园二期就成交了5套。

　　同样在黄村区域，包括绿地西斯莱公馆、滨河西里、保利茉莉公馆、枣园小区等社区的二手房成交量均比四五月份有明显增长。机构统计数据显示，其中西斯莱公馆6月份成交了11套，相比于5月4套的成交数量，有明显增长。

　　实际上，成交量增长的同时，是价格的让步。记者在走访中发现，由于大兴区域存在大量的换房需求，一些房主急于将手中的房源出售，以购买新房，在淡市中对价格做出了一定的让步。黄村一中介人员介绍，在最近出售的一套76平米的小三居，成交总价为126万元。而去年同社区成交的一套77平米的小三居，虽然在户型和朝向上占据一定优势，但成交价却达202万元。据该中介经纪人介绍，滨河西里的二手房价实际上从今年3月以来都在持续下降，从3月份26000元/平方米到现在的24000元/平方米。

　　西红门地区一链家地产门店经理介绍，经过几个月的僵持，不少房源都出现了降价、甚至多次降价的情况，这也使得一些一直有购房打算的客户选择在这个时候出手，助推了区域的二手房成交量回暖。

　　但同时，记者也注意到，由于前期低价房源的消化，部分业主对市场前景看法的转变，目前西红门区域的二手房议价空间在逐步缩减。甚至有业主看到市场可能会出现的转机而提高价格。某小区一房源报价200万，但当带客户去看房时，业主却提高了5万元报价。“实际上，7月以来新增的客户没有6月份那么多，主要原因是性价比高的房源减少了。剩余的部分房源本身业主让利的可能性就不大，再加上现在市场有回暖迹象，所以未来议价的空间会有所减小。”上述中介门店经理表示。

　　小故事

　　优质房源很“抢手”

　　据西红门地区一门店经纪人回忆，之前店里成交了一套96平米的两居室，业主挂牌价是200万元，由于房子比较优质，均价也低于该社区同类型房源价格，当天就有购房者表现出强烈的购买意向。有一对夫妻约好第二天6点来签约，第二天才5点就带着20万现金到了店里。

　　“谁知道我电话联系房主，那边却说房子刚被别人订走了。这对夫妻当时就傻眼了，一直感叹没想到现在市场不好的时候，房子也会这么快出手。”该中介经纪人说，其实这种状况在最近并不是第一次，虽然之前区域成交情况不好，但到了最近一些业主在价格方面表示出“极大的诚意”，房源朝向、楼层、户型等又比较合适，这一类房源还是很受欢迎。

　　■ 业内声音

　　7月下旬或量升价稳

　　●21世纪不动产北京区域总经理寇海龙

　　积压了半年的购房需求，下半年将会有所释放。有些城市取消限购，对消费者的预期会产生一定影响，担心继续观望可能会付出格外成本。北京市场上自住房批量上市，也会打压新房价格。这也将传导到二手房市场，业主将不得不继续下调价格，放宽议价空间，从而带动成交增长。最关键的还是银行信贷政策的变化，如果首套房利率不再上涨，甚至能回归基准利率，就会极大地刺激买房信心。预计7月下旬二手房成交量将会有所上涨，成交价格保持平稳。

　　短暂复苏回暖尚早

　　●伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　经过上半年的博弈，房价有了实质性松动，这一方面是房价降了，特别是5月份降得比较厉害，吸引购房人入市；另一方面，信贷对购房有了一定力度支持，银行放贷速度快，首套利率稳定；此外周边城市放松限购也给购房人以刺激，刚需改善陆续入市。现在只能说是短暂复苏，说回暖还太早。因为北京信贷放松不大可能，一旦放松可能引发房产泡沫；北京有大量刚需，限购取消也不大可能。(记者 袁晓澜 方王洋)