北京顶豪项目接连入市 万柳书院均价每平14.5万

　　除了顶级豪宅越来越多且越卖越贵外，北京普通商品住宅的价格也是大步向前，而这与土地出让价格的居高不下有着直接的关系

　　■本报记者 王 峥

　　继农展馆地王拿到预售证一个月后，中赫置地的豪宅项目——万柳书院也正式加入北京豪宅市场的竞争。

　　据悉，万柳书院已经拿到了现房销售许可证，首批132套房源的均价在14.5万元/平方米，产品为205平方米-558平方米三居至五居，起步价低于3000万元，部分产品会达到7000万元。同时，如果以14.5万元/平方米的价格计算，该项目全部307套房源的总货值高达130亿元。

　　而除上述两个项目外，佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目、龙湖西局项目等豪宅也在积极为入市做准备，业内预计这些项目都将在近期获得入市许可。此外，包括万科北河沿甲柒拾柒号、保利·海德公园等豪宅项目此前已经正式对外销售。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟称，由于2015年将有大量高端项目且主力户型在200平方米以上的项目扎堆入市，这将导致顶级豪宅市场的竞争进一步加剧。

　　中赫再造顶级豪宅

　　首期销售或破20亿元

　　2012年7月10日，经过46轮的激烈竞拍以及200多轮的配建回购房面积比拼，北京最贵豪宅钓鱼台7号院的开发商——中赫置地最终以26.3亿元、1.64万平方米回购房面积摘得北京万柳地块，商品房部分的楼面价位4.42万元/平方米，刷新了当时的北京单价地王纪录。

　　而万柳地块的出让也可谓一波三折。该地块的原定竞价日期为2012年的7月4日，但在出让前夜，北京市国土局宣布，将万柳地块现场竞价日期延迟至7月10日。而就在7月10日下午，保利地产突然宣布，接保利房地产(集团)股份有限公司大股东中国保利集团通知，由于目前正值房地产调控关键时期，根据国家对房地产调控政策要求，考虑到北京万柳地块的情况，保利地产正式退出与融创组成的联合体，不再参加北京万柳地块土地拍卖。

　　显然，如果不是保利的突然退出，该地块的楼面价还有可能进一步被推高。而万柳地块4.42万元/平方米的楼面单价，相较融创农展馆地王的7.3万元/平方米可谓便宜了不少。但在最终的售价上，双方相差无几。根据北京住建委的信息显示，融创农展馆地王首期入市的住宅均价为16.5万元/平方米。

　　同时，据记者了解，万柳书院目前已经开始与此前有购买意向的客户签约，首期签约金额有望突破20亿元，5月份则将进入全面推盘期。对此，有业内人士称，中赫置地有钓鱼台7号院的客户基础，因此蓄客的情况不错，首期的销售不成问题。

　　不过，亚豪机构市场总监郭毅表示，从北京近三年的3000万元级别以上豪宅去化数据来看，基本稳定在150套左右。而2015年入市的豪宅项目众多，市场竞争的激烈程度也可想而知。

　　但中赫置地品牌总监朱敏表示，对于竞争，万柳书院很坦然。“首先，查询下数据就不难发现，相对于莫斯科、孟买乃至国内的上海、深圳，北京的3000万元级住宅产品的量与价都不能算高；其次，三年间稳定的销量是建立在顶级住宅项目供应不足的前提下，更丰富的产品供应很可能会挖掘出更多的需求；再者，万柳书院已经是现房成品，对于财智阶层来讲，资金的时间成本是其必然考虑的因素。而且住宅不同于其他产品，地域属性明显，针对北京西北部，海淀万柳区域无疑是一个辐射性强、客户粘性极高的区域。”

　　此外，朱敏称，万柳区域8年没有新盘供应，目前万柳书院一墙之隔的万城华府，二手房价格已经达到11万元/平方米—13万元/平方米，作为全新的高品质产品，比8年前的产品高出约15%—30%的价格，也合乎市场规律。

　　“2015年顶级豪宅市场的竞争将更加激烈，目前已经上市了多个豪宅项目，而今年年底至明年年中，远洋刘娘府地块项目、保利首开东坝地块等项目将会陆续入市，甚至6换大股东的老烂尾楼长安8号也将入市竞争。而从区位、产品类型等因素看，万科北河沿甲柒拾柒号、中赫万柳书院将可能是最受到市场青睐的产品”。张大伟表示。

　　地价高企

　　助推房价

　　实际上，除了顶级豪宅越来越多且越卖越贵外，北京普通商品住宅的价格也是大步向前，而这与土地出让价格的居高不下有着直接的关系。

　　万科集团高级副总裁毛大庆不久前表示，从2012年7月份至今，北京公开出让的土地楼面价超过25000元/平方米的有60余块，楼面价超过30000元/平方米的有近30块。加上税金、利息，这些地块成本又有近20%的提升。从2015年二季度开始，北京将有约70个项目、近百次开盘价格超过5万元/平方米甚至7万元/平方米，且这些地块多在五环或之外。而这标志着从2015年开始，北京普通商品住宅将进入6万元/平方米的时代。

　　而在毛大庆说出上述言论前，北京南四环丰台白盆窑地块刚以总价86.25亿元被华润首开平安联合体竞得，并刷新了北京总价地王纪录。剔除配建面积和建安成本后，纯商品房楼面价超3.8万元/平方米。而目前该地块附近的在售商品房均价在4.1万元/平方米左右，二手房的价格则在3.5万元~4万元/平方米。

　　对此，张大伟也称，楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市土地市场的新常态，目前房企正全面回归一线城市增加土地储备。从拿地节奏可以看出，排名前20的龙头房企对一线城市依旧看好。虽然地价被推高可能给操盘带来难度，但相比起三、四线城市的风险，一、二线城市依然是安全的港湾。