万科30亿增资链家背后：利润空间受挤压寻找新突破口

　　链家牺牲毛利率疯狂扩张 万科30亿买合作券是否值得

　　起底链家豪华股东圈：孙宏斌比万科抢先了一步

　　万科30亿增资链家背后

　　目前看来，数万亿级的租赁市场还是一片蓝海，未来2-3年内，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，租赁市场有可能是房地产市场中唯一享有政策红利的领域。因此，各路资本自然摩拳擦掌、跃跃欲试。

　　4月19日晚间，万科集团人士对《国际金融报》记者确认，万科将对链家集团增资30亿，至于进一步动作，则没有透露。

　　对于为何增资链家，万科的官方说法是，看好链家的发展空间。

　　在业内人士看来，万科30亿的增资，充分说明了对链家未来发展空间的看好，而关键的是，房地产商已经意识到房屋交易中介所潜藏的巨大价值，为此，他们开始在地产服务领域圈地盘。

　　数据显示，链家在不足一年的时间里，已经引入了至少116亿元的投资。此外，有报道称，链家计划2021年前完成上市。

　　易居地产研究总监严跃进告诉《国际金融报》记者，链家有上市计划之后，会自己去寻求强大的投资者，而万科的加入，是对链家目前实力的肯定。

　　一位二手房交易市场人士对《国际金融报》记者表示，“房产中介这个市场还是一片蓝海，无论是在二手房交易还是租赁行业，没有一家企业有把握吃掉其他竞争者，这个行业还没有真正的龙头企业。不过，随着房企巨头们资本的加入，这个战场新一轮争夺的号角吹响了。”

　　链家背靠豪华股东团扩张

　　去年开始，链家进入到爆发式发展阶段。

　　链家2001年成立于北京，最新注册资本为1720万元。在万科入股之前，链家共经历了6次股权变更。

　　2016年，链家发起B轮融资，募集资金60亿元。链家还与投资人签订协议，承诺在之后5年内（即2021年）完成上市目标，否则就要回购投资。

　　在今年1月份，有消息称，链家已完成新一轮融资，据一位接近链家的相关业内人士对媒体透露，链家此次完成的为C轮融资，共计募资50亿元。

　　1月9日，融创中国发布公告称，其间接全资附属公司融创房地产与北京链家及其经营股东订立增资协议，据此，各方同意融创房地产（或其指定关联方）增资26亿元获得链家6.25%的股权。此外，融创中国有权向链家委任一名董事，北京链家将成为融创中国的联营公司。

　　融创中国增资3个月后，万科集团也加入到链家大家庭中来。

　　记者获悉，对于这次万科对链家的增资，整个交易结构共分为两个部分，26亿元入股链家地产，另外4亿元入股链家系的另外一个公司。

　　有意思的是，万科和链家的合作并非初次，2015年8月，北京万科公司曾和链家共同成立万科链家（北京）装饰公司，进军装修行业。

　　其实，在2014年，链家集团就成为万科的“全面渠道服务战略合作伙伴”，时任万科高级副总裁毛大庆当时表示，这对万科来说是思维的转变和渠道的创新。

　　与此同时，记者从公开资料获悉，链家的股东可谓是豪华至极，其中包括诺亚财富、腾讯系、百度系和新希望集团，还有中城联盟与旭辉。

　　为何找上链家

　　融创中国也好，万科也好，这些大佬们投资入股的背后，究竟看中了链家的什么？

　　薛建雄认为，链家的崛起，代表的是房产中介和互联网融合的发展趋势。

　　“链家的互联网+转型非常成功，先是把搜房网这类房产类互联网媒体打压得生存困难，更是挤压了中原地产这些传统房产中介，这些都说明了链家的潜力。”薛建雄说。

　　有业内观点指出，链家是一家有互联网基因的房产中介公司，其核心竞争力表现在完整的O2O架构上。而这种完整的O2O架构模式，已经在中介市场上逐步凸显出竞争优势，比如对房源的把控，对消费群的调研，链家更多的是依靠强大的房源信息拉拢到客户，击败其他竞争对手。

　　市场人士认为，与其说万科、融创等房地产开发商看中的是链家的实力，不如说看到中国地产服务领域的未来。

　　万科总裁郁亮说，如今的房地产行业已经“不是人人弯腰就可以捡到黄金的时代”，万科增资链家，透露出房地产市场行业的一个重要信号——房企在寻找新的突破口。

　　克而瑞研究中心研报指出，近年来土地市场出让价格不断走高、热点城市限购限售，房企的利润空间受到挤压。而随着租赁市场新政的出台，存量房交易与资产管理市场逐渐受到了更多的关注。“此次万科入股链家，无论是作为单纯的财务投资，看好链家在存量房市场的发展潜力；还是从未来战略协同、业务合作的角度出发，都是一次有益的尝试。”

　　严跃进表示，万科的增资行为说明房地产的存量市场和增量市场发生了一定的变化，这也是存量市场不断发展的必然表现。这样一来，房地产商开发业务的部分资金会开始流入到存量资产经营的公司中。

　　“未来，大型房企后续会积极投资类似中介企业，这对于成长性较好的中介企业来说也意味着规模继续扩大的可能性。”严跃进认为。

　　有券商分析师对《国际金融报》记者指出，投资地产服务领域已经成为一种新趋势，比如并购我爱我家的昆百大，比如易居（中国）背后的品牌房企们。

　　“近期，我爱我家、链家等房产中介IPO的消息也从未停止过，这说明地产服务领域发展到一个阶段，正在寻求进一步突破。无论是房企，还是其他领域的投资者，也正是看中了二手房交易体量巨大的特点，毕竟十万亿级的市场，可是非常巨大的跑道，谁先出手，谁就更有可能是冠军。”该券商分析师指出。

　　链家野心背后

　　随着上个月严厉的房产调控，房产中介也在被严格整治，链家亦在整顿之列。链家在北京就被要求关闭多家门店，有媒体消息透露，链家在北京的成交额下滑了80%。

　　“市场风险下，链家可能需要追加资本过冬。而万科和融创，也正是把握了这个时机，入股链家。”上文中的券商分析师补充说。

　　链家需要强大的股东来实现它的雄心。

　　链家董事长左晖认为，链家是“第三种力量”，有别于传统中介，也与新兴的互联网中介不同。他提出，想要打造一个万亿级的房产O2O平台。

　　目前看来，他确实在朝着这一目标努力。

　　2015年，左晖突然率领链家走出北京，而在短短一年时间内，链家火速并购全国20多个城市的地产中介，营业收入也一举暴增近4倍，欲做行业龙头的野心可见一斑。

　　同样，实力强大股东的加入，对链家的IPO计划实施也更有利。

　　此外，记者还发现，链家在考虑涉猎一个其从未插足的业务——房地产开发，这或许也是它积极寻求融创和万科加入的因素之一。

　　链家海外事业部美国加拿大部总监刘震曾经对媒体表示，除了代理交易外，他们还考虑以合股甚至投资的方式来参与新建楼盘项目的开发。

　　这样一来，从新房代理、二手买卖租赁到房屋装修、资产托管及互联网金融，在地产领域接近全能的链家，未来是否从事地产开发？

　　严跃进认为，这样的说法或许有些夸张，但是也说明了链家在市场中扩张的势头猛烈，甚至冲击到一些房企。

　　不过，有业内人士认为，对于房产开发，链家未来更多的精力可能还是放在国内租赁市场。左晖曾提出，“让租房子成为一种不错的生活方式”。而这种生活方式，背后隐藏了巨大的市场潜能。

　　链家研究院报告显示，目前中国租赁人口1.6亿，租赁房屋4600万套，未来会有更多人通过租房满足居住需求，并有越来越多的房屋通过存量盘活和增量开发的形式进入房地产市场。随着经济的发展，未来3-5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元，中国未来的租房市场空间巨大。报告预计2025年租金将接近3万亿元，租赁人口2.3亿；到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。

　　目前看来，数万亿级的租赁市场还是一片蓝海，有业内人士预计，未来2-3年内，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，租赁市场有可能是房地产市场中唯一享有政策红利的领域。因此，各路资本自然摩拳擦掌、跃跃欲试。

　　2016年12月，万科、住总联合小米公司拿下北京两宗地块，建设自持商品住房并将全部作为租赁住房。

　　2017年3月17日，麦家公寓对外宣布完成数千万元A轮融资，以租房为切入点结合自营公寓做生活共享平台，投资方为保利资本。

　　2017年3月21日软银集团向共享办公空间租赁巨头WeWork Co．投资3亿美元。据悉，未来至少还会有两笔大规模注资，总计约30亿美元。

　　2017年3月29日，阿里旗下的支付宝宣布携手蘑菇租房进军租房市场，推出“租房免押金”服务。同样是3月29日，世联行董事长陈劲松在业绩发布会上表示，世联行做长租公寓的目标是100万间。

　　据克而瑞研究中心数据显示，目前中国排名前三十的房企中，已经有三分之一进入这个领域。而中介巨头如链家、我爱我家等自然凭借天然优势持续发力租赁市场。