用房产税调控房地产市场是一厢情愿

　　?“金九银十”交界，热点城市急风骤雨般抛出调控新政。一周时间，北京、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、珠海、东莞、福州等19个城市新政落地，多地重启限购限贷。限购杀威棒下，楼市一夜变天，多个城市成交量速降，卖方市场瞬间变成买方市场。（10月8日环球网)

　　针对中国房地产市场又一次过热现象，有关国际组织的专家也建言献策，提出了自己的看法。据新华网报道，IMF亚太部副主任马克斯·罗德劳尔建议中国征收房产税。他认为这不仅有利于增加地方政府财政收入，也有利于更好调控房地产市场。只不过房产税从立法到实施需要较长时间，无法应对短期房价过快上涨的问题。

　　希望用房产税调控房地产市场的声音一直不断，特别是当房价上涨过快的时候，这种声音就格外响亮，从国内走向国外。当然，如果完全按照市场经济理论和规律来解释，房产税对房地产市场价格的调整有着重要的影响，特别是房产税增加房屋持有成本的功能，会导致需求减少；需求减少，按照供需关系逻辑，价格一般就会降低，直到出现新的价格平衡。

　　但问题是我国房地产市场并不完全按照市场经济理论和规律运行。所以，房产税在我国房地产市场的调控上作用较小，有时候甚至会成逆向调节。增加房屋成本，通过供求关系而转嫁助推房价上涨。

　　首先，我国房地产市场中最主要的成本——土地并不是按照市场规律运行。一级土地市场供应由政府垄断，政府通过招拍挂的形式供应土地，而且供应的数量是按照政府宏观规划确定，也就是说政府决定土地拥有量，而不是按照市场需求规律供应。这是导致我国房地产市场难以完全按照市场经济规律来调控的重要原因。

　　其次，房产税，本质上是一个税种。税收是打在经济运行中的一个“楔子”，如何影响产业调控，关键取决于市场供求关系和消费弹性。就拿房产税来说，当房地产市场显示出供大于求的状况时，房产税转嫁的方向是生产者而并非消费者，因为房价上涨会降低消费需求，生产者为了减少成本损失或者扩大再生产，则会采取降价销售等策略，这样房产税增加的成本则由生产者来消化，生产者要么通过压低原材料供应价格来实现向上游转移，要么通过压低工人的工资等方式来消化房产税所增加的成本。当房地产市场整体出现供不应求的状况时，房产税会转嫁到消费者，并通过提高房地产价格，以达到由消费者承担的目的。

　　对于我国房地产市场，目前的现状是一二线城市供不应求，三四线城市和县城镇则是供大于求，呈现分化的状态，这给房产税调控房价带来难度。按照我国楼市分化现状，一二线城市应该鼓励多供应，以满足基本消费需求，因此政策取向应该是扩大土地供给，降低生产成本，而不是开征房产税，增加持有成本，打压购房需求，让更多的人买不起房子。对于三四线城市乃至县城来说，政策取向应该是坚持供给侧结构性改革的去库存政策，减少税负以扩大消费需求，而不是开征房产税。由此可以看出，从调控规律和房地产实际情况来看，我国房地产市场调控都应慎用房产税。

　　最后，由于房地产市场与金融、地方政府土地财政等紧密相关，导致房价并不是按照供求关系形成的，政府宏观调控因素在房价形成中起到重要的作用。目前防止房价大起大落是政府宏观调控的底线。所以，不管是一二线城市还是三四线城市，开征房产税，对房价的影响，都可以说是微乎其微。所以，寄希望于房产税来调控房价的做法，目前来看还是一厢情愿。