“楼疯”众生相：温州炒房团为何缺席本轮“狂欢”？

　　(本文刊发于《中国经济周刊》2016年第39期)

　　9月25日，看起来再寻常不过的一个周日。上海初秋的阳光穿过刚刚开始褪色的行道树，静静洒落在位于商业核心区的一间咖啡馆内。但如果将镜头慢慢拉近，却会发现这样温柔的午后完全无法抚慰眼下被卷入疯狂楼市的芸芸众生。

　　美国硅谷归来的陈述正在双眉微蹙地讲着自己错过“张唐川”板块的经历。作为被新富阶层彻底改变的知名地段，这片人称“小硅谷”的科创热土从均价2万元/平方米涨到7万元/平方米只用了不到两年时间。他懊恼的是，若去年痛下决心入场，现在已是身家千万，这是朝九晚五永远无法企及的财富高度。

　　听众杨息文显得眉飞色舞，通过一连串复杂的资产运作，这个月她已经成功摆脱了蜗居于“老破小”的命运，等待她的将是市值800万元的近郊洋房。和先生每月加起来的税后工资还不足2万元，却胆敢欠下银行630万元，他们透支的不只是余生的积累，还有从父母婚姻里榨取的最后一点价值——用离婚证换来的首套房资格。

　　陈述、杨息文的老同学李舟则马不停蹄地前来赴约，周末他租车跑遍了苏锡杭，列入选房名单的板块包括苏州工业园区、无锡太湖新城和杭州未来科技城。由于2008年入住的嘉定新城几乎是上海涨幅最缓的板块，这次他遍览群书，自制了一整套购房指标，俨然像炒房客那样伺机“一雪前耻”，忘记了自己刚需人群的身份。

　　而在隔壁桌上，一位地产顾问正在记事本上奋笔疾书，诸如“楼市的货币属性”“房东决策模型”“逼空式上涨”等等术语让坐在对面的涂晶晶喜上眉梢。半年内以2800万元天价买下北外滩两套豪宅的“阔太”此时更确信未来房价将“一骑绝尘”，她现在迫切想从银行借到更多低息贷款，好让手里的剩余现金尽快转化成不动产。

　　一开始没有人注意到，咖啡馆的角落里还有一个愁容满面的年轻人。4年前投身这座大都市的李旸在“3·25新政”中被限购剥夺了购房的权利，近几个月完全脱离了调控束缚的上海房价让他只能为“没上车”长吁短叹，在发给同学的语音中，他几近绝望地做出了逃回省城的决定。但同学的答复又给了他当头棒喝，在新加入长三角俱乐部利好的发酵下，合肥房价上半年也暴涨了50%。

　　这些人的话语间或飘进邻座的耳朵里，这甚至还让原本陌生的他们发生了交集。在房价成为街谈巷议的当下，已买房的、打算买房的、买不了房的人都刻意在公共场合寻找着共鸣。奇怪的是，每个人都不否认楼市存在巨大泡沫，但眼下热门城市的大多数人依然加倍地缠绵战场。

　　他们似乎并不在意狂欢过后会否废墟遍野，此刻只想像其他人一样搭上这列名为“楼疯”的列车，仿佛只有通过钢筋水泥的浇筑才能建立起安全感，全然不顾它终将驶向何方。

　　“楼疯”地图

　　上海

　　小白领夫妻豪赌楼市，2万月薪背上630万房贷

　　从去年下半年开始，上海房价就没能停下猛涨的步伐。《中国经济周刊》记者调查发现，尽管国家统计局的数据称上海房价8月同比上涨34.4%，但多个板块的实际涨幅远远超过了官方公布的这一平均数字，例如“新静安”概念催化的大宁板块、内环风口上的北外滩、受张江科创产业集群辐射的唐镇等板块的涨幅都已接近翻倍。

　　身为全国公认的最有投资头脑的一群平头百姓，上海人在去年巅峰时期的股市大牛市中被曝人均赚足20万元，因为担心存款一夜被楼市蒸发，自然也不肯缺席这场盛世空前的楼市突进。在一家私营企业做文案工作的杨息文只是普普通通的工薪族，正是这股“全民炒房风”的代表人物。

　　“只要敢下赌注， 没有什么不可能的。”结婚已经三年的她，一直住在房龄超过30年的“老大楼”里，名下另一套房产也是空间局促的“老破小”，面对记者，她对于自己“倒腾”出一套豪宅颇为得意。就在不久前，父母办理了离婚手续，父亲净身出户，生生为她腾挪出首套房的操作空间。

　　“我们先以父亲的名义买下一套市值800万元的新房，首付240万元，以年化6.8%的收益率通过亲朋好友借，承诺两年内还清，接着办理了父母和子女共同作为所有权人的接力贷，再请包装公司来‘粉饰’父亲的银行流水单，这样可以顺利从银行贷出630万元，包装费用是贷款额的0.8%。”杨息文对《中国经济周刊》记者坦言，包装公司出具假流水已经是半公开的秘密，可以突破商业银行最多依据主贷人税后月薪的一半计算总贷款额的红线。

　　在房价继续大涨心理预期的驱使下，630万元贷款并没有成为压在杨息文心头的重负。“我们的操作思路就是赚时差，父亲账户的公积金可以用来冲半年的还款，半年后我们会抛掉现在住的‘老大楼’，预计到时候可以卖350万元，加上一部分存款，不仅用来还清亲朋好友的借款本息，还可以抵充几年银行贷款，几年后再根据当时的还款压力决定是否需要抛掉另一套闲置的‘老破小’，这样一来，我们完全可以在新买的豪宅里提前享受十几年。”

　　这种操作思路唯一的底气就来自对未来数年房价的坚定看多，因为一旦房价大幅下滑，杨息文将出现腹背受敌的断供危机。不过，普通工薪族在本轮上海房价暴发中变身投资客的现象屡见不鲜，正因为这些人的大量入市，本轮楼市大爆炸中，总价相对较低的外环外板块始终领涨。

　　“公司楼盘去年开了第一期，售价是3.8万元/平方米，很快封盘不卖了，马上我们还要开第二期，根据目前附近的行情，最起码开到7万元/平方米。”驻扎唐镇的一家开发商销售经理马小姐告诉记者，由于“建仓成本”已经堪比内中环，很快普通投资客将不得不退出这个位于2号线地铁延伸线上的外环外板块，而这个价格一年前还是内环内的“专利”。

　　上海市房地产交易中心数据显示，整个8月，上海共成交一手房22548套，最后一周更是连续5天破千。

　　环上海

　　“卫星城”新盘广告“占领”上海地铁

　　上海房价如在云端，让许多盛宴参与者开始“转战”周边“卫星城”。去年11月忽然暴涨的楼市在短短三个多月内将原先3万元/平方米的上海外环外均价轻松抬上了5万元/平方米，所谓史上最严的“3·25新政”仅仅让市场消停了两个月，上半年尾声价格再度失控，7月社会融资中有98%是新增房贷，尤其是二手房市场，因为房东做低房价避税现象普遍存在，价格早已脱离了纸面数据。

　　人流量巨大的地铁站所张贴的广告牌一直是销售风向标。《中国经济周刊》记者注意到，去年上半年，上海地铁沿线广告牌主打的楼盘地理位置主要在松江、嘉定、浦东临港新城等上海外郊环，到了下半年，有11号线直通的花桥广告铺天盖地，这个实际属于江苏的板块如今价格也从8000元/平方米炒到了2.5万元/平方米，一眨眼工夫已让不少动心者高攀不起。

　　今年上半年，随着撤县设区的落地和地铁规划的升级，崇明岛迅速追平了花桥售价，长兴岛也异军突起，区域地王豪掷47亿元勇夺地块，未来保本售价也已经和花桥持平。

　　而到了下半年，一张张主打“环上海”概念的广告被张贴在地铁车厢内的“黄金位置”，欲成上海人新宠。除了昆山，这些“卫星城”还包括嘉兴、太仓、启东，除了不限购不限贷的属性，广告还特意将“早高峰高铁参考车次”作为吸睛卖点，其中昆山、嘉兴和太仓到上海虹桥全程不过17分钟、27分钟和45分钟。

　　广告的狂轰滥炸背后是房价预期的支撑。位置毗邻上海的嘉兴过去一直被认为固步自封，与上海的高速发展严重脱节，过去5年一向平稳甚至在个别年份还稳中有跌的房价在今年上半年尾声忽然“暴动”，6月爆发性成交7166套，7月涨幅全国第一，告别“6字头”，普涨到了均价8000+，而最新拍出的高价地使得未来保本售价直逼2万元/平方米。

　　落户当地科创园的一家生物医药类公司去年成功完成了C轮融资，原本打算明年冲击新三板，但由于产品线研发拓展周期较长，大量现金沉淀在银行账户上，如今飙涨的房价也让创始人“按捺不住”。

　　“我们打算将钱都取出来，投资造几栋研发大楼，未来还可以出租物业，不然贬值太快，持有资产总比持有现金强。”这位创始人对《中国经济周刊》记者如是说。

　　同样位于上海都市辐射圈的太仓的楼市也正在经历一轮疯涨，去年春节时还以低入住率、高库存形象映入记者眼帘，半年来整体单价从8000元狂飙到了1.15万元，1.5万元单价的新旧楼盘已俯拾即是，学区房均价更是接近2万元/平方米。

　　苏杭

　　江浙“双子星”房价翻倍，不再是“天堂”

　　若再将“楼疯”房价地图摊开更大的范围，放眼江浙两省，曾共享“天堂”之名的苏州和杭州也成为一对楼市大爆炸的“超新星”。G20的爆红洗刷了杭州人耿耿于怀的杭州在长三角城市群规划中地位输给南京的失落。

　　G20结束的首个周末，一些深圳炒房团就不期而至，在杭州未来科技城抓紧置业，对于这个未来可能媲美深圳南山科技园的“科创圣地”，他们的下手没有经过所谓“纠结期”。以记者接触的情况看，仅一个不足10人的深圳小型炒房团，今年以来就先后抢购近30套杭州物业。

　　9月18日，杭州政府宣布加入限购大军，而就在执行限购的前夜，购房者蜂拥而至，赶赴最后的盛宴。杭州市区创造了单日商品房销售3265套的历史纪录，二手房签约同样创下新高，达到1840套，一天5000多套房子的销量足以抵上过去半个月的总和。

　　9月20日，杭州迎来限购后的首场土地拍卖。这场土拍时间从20日下午两点半开始，一直持续到晚上近7点，所拍卖的宅地溢价率最高超过了300%。

　　“和杭州未来科技城一样‘一房难求’的还有苏州工业园区，今年涨幅远远超过了苏州传统老城区观前街一带，苏州新地标‘东方之门’就在金鸡湖畔，属于工业园区，还有位于吴江区的太湖湾一带也是热点。”在对苏杭市场充分踩点之后，李舟告诉《中国经济周刊》记者，目前这些处于未来城市发展功能区内、人口流入呈正向的板块里，容积率不到1、绿化率30%以上、离地铁口半径1公里内的高性价比新盘已经寥寥无几。

　　据悉，去年10月，苏州工业园区均价还只有1.5万元/平方米左右，目前已经一路飙升到了3.2万元/平方米，足可抵上上海某些热门板块的涨幅。

　　8月12日，苏州重启限购，但观察执行一个月后的数据发现，楼市依然热度未减。9月19日到9月25日期间，苏州楼市住宅类房源共成交3574套，环比涨幅高达55.12%，成交面积涨幅也超过了50%，而在9月26日，上半年还是苏州价格洼地的吴江也拉开了限购的大幕。

　　泛长三角

　　南京开发商抢地全拼摇号，合肥顶级豪宅被秒

　　事实上，苏杭只是民间资本汹涌的长三角俱乐部房价猛涨的两个缩影，作为长三角唯一的“特大城市”，南京楼市当然也是“疯情”澎湃。国家统计局数据显示，南京8月同比上涨38.8%，超过了上海的涨幅，相对应的实际涨幅可想而知。2016年前8个月南京二手房成交10.74万套，比去年全年成交量还多出1.3万余套，新房库存只够卖两个月。

　　南京的“地王潮”更是夺人心魄。9月19日上午，江宁正方新城地块经过182轮惨烈竞拍，最终因为达到最高限价不得不搁浅等待摇号决胜。正当看客们尚未回过神之际，20日7幅宅地全部超出限价，开启了南京地王的“摇号时代”。

　　据少数获准现场观摩的媒体人回忆，当天土拍刚一“开闸”，1分钟内已经有50轮竞拍，最终以每场3~5分钟的速度冲到“现房销售待确认”的地步，并以平均15分钟进入摇号。有观点戏称，这些冲破最高限价的地块，深刻影响了周边房价，附近“有房族”每5分钟赚足1万元/平方米。截至目前，今年南京已经出现25宗总溢价率超过100%的地块。记者注意到，南京新房库存量持续走低，已经连续5个月低于3万套，供需失衡刺激下的南京楼市，房价一天一个样，局部楼盘高达5万元/平方米，直接叫板上海。中国房地产业协会发布的数据显示，2016年8月，南京在全国省会城市房价排行榜上位列第三位，均价超过2万元/平方米，已经赶超广州。

　　而最晚加入“长三角俱乐部”的合肥更是楼市杀出的一匹黑马，当地人称买房变成了一场体力、运气、关系甚至是人品的终极较量。据悉，中秋加推的位于主城区东部的楼盘252套房源有700人现场争抢，下辖的肥东县336套房源则在暴雨中引来近千购房者。

　　从价格看，相比今年3月的备案价格，前一个楼盘每平方米单价已经跳涨了4000元，涨幅将近50%；而“东大门”肥东虽然只是一个县城，半年内房价也积累了类似涨幅，新房均价如今都已经过万，商品房消化周期已经低至1.6个月。

　　9月24日，合肥最贵豪宅开盘，开盘当日1小时产生6亿元销售额，高层产品被哄抢一空。前一天，土拍市场的表现更让合肥坐实了二线城市“房价四小龙”的宝座，单日11宗地块平均溢价率达到250%，其中3宗溢价超300%。

　　北深

　　深圳爆出“20万+”楼盘，首都现恐慌性买盘

　　虽然近期的房价暴涨轮转到了强二线城市，但和上海一样最早在“楼疯”中扮演主角的北京和深圳市场如今也都走出了调控政策发布后的沉寂期。

　　记者从深圳各个区域一手新盘最新内部数据看到，在南山区已有楼盘均价达到21万元/平方米，达到19万元/平方米的楼盘也有3个。“现在关内的罗湖、福田、南山、盐田4个区新盘均价普涨到了‘10万+’，‘15万+’的新开楼盘占到了绝大多数，关外的宝安区和龙岗区也不乏‘8万+’、‘9万+’的新盘，基本消灭了均价低于5万元的楼盘。”一位地产数据库资深人士告诉《中国经济周刊》记者，就连新成立的龙华新区单价也都卖到了7万元、8万元，要想找单价略低于5万元的一手新房目前只能去距离市中心30多公里开外的光明新区。

　　近日，美国经济咨询公司Longview Economics一项最新研究显示，目前深圳已成为全球房价第二贵的城市，仅次于加州圣何塞。

　　但这并不意味着北京就不是遍地“10万+”的现状。记者登录北京市住建委官网，随机查看发现，距离市中心20公里左右的部分新开楼盘售价也都在10万元/平方米的水平，而这一度只是占据了北京不少重点中小学教育资源的西城区学区房的“特权”。

　　“我们不久前以200万元的价格卖掉了自己的一套一居室，当时打算换一套两居室，但是流程还没走完，看来看去还是换不动，房价又飙上去了，房东每天都在跳价，我们实在担心踏空，正好有老邻居在卖房，我们就赶紧买了回来，所以最后只是换了个门洞，还多加了50万元。”在国企做财务工作的汪女士连叹自己当时的鲁莽。

　　而今年1—6月北京住宅市场半年成交量195646套，同比增长58.1%，占去年全年成交量301010套的2/3，迎来7年以来最火爆的市场行情。二手房交易方面，北京西城区堪称北京“楼疯”的典型样本，如德胜门学区和西单附近的西长安学区，方圆1.5公里范围内的所有二手房价格都达到了10万元~ 12万元/平方米，平均房龄在20年到25年；而金融街的二手房，无论是否带学区，价格都达到了13万元~18万元/平方米。

　　内陆省会

　　省会城市房价“火烧连营”

　　一线城市和强二线城市的“楼疯”就像是一场传染病，一圈圈向外扩散，随着部分城市限购限贷政策的频频落地，这股抢房的劲风终于刮到了内陆省城。和前两年只涨北上深不同，今年以来的“疯情”已经形成了“群城乱舞”的形态。

　　《中国经济周刊》记者查看国家统计局数据发现，与7月相比，31个省会城市中(除拉萨未发布相关数据外)，8月新建商品住宅价格环比上涨的城市有29个，下降的城市仅有乌鲁木齐1个。其中，尤以近亿人口支撑的中原腹地城市郑州的涨幅最为亮眼，环比5.6%的涨幅排名第一，合肥屈居其后。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟坦言，一二线城市新建商品住宅价格环比涨幅均比上月有所扩大。而据记者了解，郑州楼市二手房交易价格的环比增幅同样领跑全国，堪称“双料冠军”。据悉，郑州8月二手房成交均价已经逼近1万元/平方米，而不少本地网友吐槽称“1.2万元/平方米以下很难挑到好房子”。因为群情焦虑，郑州甚至还出现土地使用证都没办好就违规开盘售房的现象，担心错过行情的购房者则不顾风险纷纷掏钱。

　　最近几天，一则“武汉即将出台限购政策”的消息刷爆朋友圈，消息甫出就为这个地理位置得天独厚的“九省通衢”火爆的楼市再添一把烈火。

　　2016年上半年，武汉有18个项目开盘即售罄，连夜排队、摇号买房、偷偷开盘、千人抢房的桥段层出不穷，“日光”已成为武汉楼市的常态。上半年交易量已经超过2012年武汉楼市全年成交量的总和。数据显示，武汉8月各大片区中仅有3个片区的均价在9000元/平方米以下，多达8个片区均价过万，和郑州一起跑步奔向全城万元单价时代。

　　同样受“疯情”鼓舞的还有长沙楼市。记者从长沙韶山南路某楼盘销售处听到的说法是，每天接待量达到了200人以上，日日加班，不乏清晨6点排队买房的情况。目前，长沙新房库存周期降至5个月，梅溪湖等多个板块闹起房荒，一房难求。长沙市房地产市场预警预报动态监测系统数据显示，9月11日—17日这一周，长沙楼市连续两周突破5000套。而8月市内六区新建商品住宅成交面积同比上涨25.89%，成交均价为6593元/平方米，同比上升了17.82%。

　　由华东、华中起始的“楼疯”也让少数西部省会从中分得了一杯羹。比如天府之国成都9月中旬开出的新盘，首日600套房源遭到了3000组客户争抢，开盘两小时即告“空盘”，在接受第二批预约的前夜，300余人通宵排队。古都西安则在来自郑州、合肥、北京、新疆甚至广西的外地投资者的合抱下，为“金九”递交了不错的成绩单。