谁制造了燕郊房价4万元时代

　　近日燕郊某4万元楼盘“十一”期间开盘当日售罄的消息迅速升温，不过当北京商报记者实地调查发现，这一楼盘又神秘地消失了。按照当时媒体报道中所留的电话联系后，电话转接过去后的楼盘名为首尔甜城，而该项目从负责人到销售全否认了这一消息，但是在随后的实地采访中以及相关的一些信息显示，首尔甜城在“十一”期间确实开过盘，而价格却成了“不能说的秘密”。从曝光到消失，燕郊的这一高价盘只存活了几天，不过专家却指出，这表明了燕郊开发商在北京政策升级后想要借机涨价的心态，而首个出头鸟的出现又随即消失也表明市场各方的博弈。

　　网销电话为首尔甜城

　　一条“燕郊国庆开盘价达4万元”的消息，导致燕郊楼市再度引发市场热议。

　　据央视财经10月9日报道，潮白河边的燕郊某楼盘于10月6日开盘，单价高达4万元/平方米，并且销售人员称50多套房源3日内几乎售罄。这一消息曝出后，多个门户网站及自媒体平台争相转载报道，一时间，关于燕郊房价为何如此之高的讨论再度成为市场焦点。

　　然而，关于这一消息的所有报道中均未提及“燕郊某楼盘”的具体名称。

　　近一年多的时间里，燕郊房价几乎翻倍上涨，这一点众所周知，但是，据了解，“十一”前燕郊项目的单价最高也是在3万元左右，但为何“某楼盘”“十一”期间的开盘价格一下突破4万元大关了呢？到底是什么项目呢？

　　带着这样的疑问，北京商报记者打通了央视财经报道中显示的售楼处电话（400-890-0000转801177）得知，该电话为房天下平台的营销渠道电话，转接到的售楼处为燕郊首尔甜城项目。

　　项目承认3.5万元单价探市

　　尽管查到了燕郊单价4万元项目为首尔甜城，该项目在燕郊有一些名气，并非是新项目，“十一”前的售价也不到3万元/平方米，但为何一下涨到4万元/平方米了呢？记者不由得更加疑惑了。

　　当北京商报记者询问到10月6日是否曾以4万元/平方米的价格开过盘时，首尔甜城的销售人员称，该项目洋房产品暂未开盘，价格也待定。记者随后向多个电商平台打电话了解到，该项目多个销售人员均持有相同的说辞。而在该项目楼盘介绍后面，却有网友评论称，“前两天看时才2.5万元/平方米，今天一看已经涨到4万元/平方米”，这似乎也证明首尔甜城洋房产品确实喊出过4万元/平方米的价格。

　　为何已经被曝光曾以4万元/平方米的价格开盘，首尔甜城的销售人员却矢口否认呢？北京商报记者于10月11日乘坐819路到达燕郊“售楼一条街”，进行实地走访调查。

　　首尔甜城项目售楼处销售人员称，“目前项目处在封盘阶段，公司给销售人员也放了假，只留几个人值班。洋房产品会在11月中旬再开盘，预计售价3.5万元/平方米。国庆期间项目确实推出过十余套房源，价格约3.5万元/平方米，来试探市场，但并不算是真正的开盘”。

　　一名多年从事燕郊房地产销售的业务员向北京商报记者透露，首尔甜城的洋房产品确实在10月6日曾开盘推出部分房源，但被曝光后，因售价过高被当地房管局叫停。

　　针对此事，北京商报记者也采访到首尔甜城开发商燕达集团，公司相关负责人表示，并未听说有4万元的项目入市，首尔甜城洋房自今年5月开盘一次售罄后，至今仍未开盘，且具体开盘时间不定。

　　混乱的价格体系

　　除了首尔甜城被曝出的高单价出售之外，燕郊楼市价格上还存在一些较为混乱的地方。北京商报记者在调查中了解到，目前燕郊开发商违规加价售卖的现象很普遍，所有违规加价售卖即大部分项目的售价均超过在房管局的备案价格。

　　正因如此，购房者的首付款也被“强制性”增高。燕郊嘉都项目销售人员解释道，以嘉都一套90平方米的两居室为例，对外售价在2.3万元/平方米左右，总价为207万元；而在房管局的备案价格可能只有1.9万元/平方米，房屋总价为171万元，仅可贷款119万元。这就意味着购房者的首付款需要88万元，首付款比例超过四成。

　　上述销售人员进一步称，“高首付”在燕郊项目中很常见，项目在房管局的备案价格大多在1.8万-2.4万元之间，而燕郊项目的售价几乎都在2.7万元以上。因此，购房者的首付要为其中的差价买单。

　　据了解，首尔甜城洋房产品的备案价格为2.4万元/平方米，若售价高达4万元/平方米，购房者的首付比例已经超过五成，比北京楼市新政中首套普通住宅首付比例35%的标准还要高。

　　据上述业务员介绍，在售价远超备案价格的情况下，开发商会以“精装修”、“捆绑产权车位”等名义来收取二者价格差，这就是给了加价一个“名分”。

　　利好还是利空

　　事实上，尽管2010年之后几经沉浮，但燕郊楼市自2015年夏天至今这一轮持续的上涨还是让人觉得惊讶。

　　随着京津冀一体化的不断推进，特别是在北京的行政中心转移向通州之后，北京的直辖市职能正在逐步由北京六城区向“新北京”转移，这也带动紧邻通州的燕郊楼市一跃而起。据悉，燕郊楼市的均价从2015年夏天的1.5万元/平方米涨至如今的将近3万元/平方米。北京商报记者走访发现，目前燕郊楼市的现状为价格高、在售项目少。

　　在北京出台新的调控政策后，各界对政策出台后燕郊会受到何种影响看法不一。

　　有业内人士分析认为，受到需求溢出效应影响，北京楼市政策从严，对于燕郊楼市而言是一种利好，可以承接外溢需求。但是，燕郊房价已经较高，没有利好资源支撑的区域房价会趋于平缓，另外这些地区也不排除继续出台措施限制房价。

　　也有一种声音认为，燕郊被当做是北京楼市风向标，北京出台调控政策，或许会导致燕郊投资客看空楼市，集中抛售手中物业，进而导致燕郊楼市步入下行通道。

　　据了解，近期燕郊二手房的库存明显增加，现在每天都会增加100多套，部分楼盘房屋的报价也有所下调。据燕郊当地二手房中介人员介绍，报价下调属于正常现象，燕郊房价并没有那么高，北京楼市调控政策出台后，业主心理预期的变化也导致报价下调。

　　北京商报楼市调查小组