融创百亿收购天津最著名烂尾楼 业主担心再次烂尾

　　融创百亿元收购八成股权 天津“最著名”烂尾楼“复活”

　　《中国经济周刊》 记者 胡巍|天津摄影报道

　　责编：周琦

　　（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第24期）

　　远眺星耀五洲。融创用102.54 亿元，获得了一个未售计容面积235 万平方米的超大盘。

　　6月3日，靠近星耀五洲售楼中心的万人和平广场一侧，停车位几乎被占满。门口的保安不时向来者解释，“售楼中心目前不对外开放，公司正在进行业务交接。”

　　一个月前，这里可能还是全天津最冷清的楼盘。自2012年停工以来，这个曾位列天津市20个重点项目的烂尾楼盘，重新回到人们的视野中。

　　5月12日晚，一则收购公告称，融创中国（01918.HK）拟收购天津星耀80%股权及债权。这可谓是一份重量级公告：公告中前者的掌门是地产大佬孙宏斌，后者则是当年为开发星耀五洲而成立的项目公司。在这102.54亿元的收购价中，股权代价为38.77亿元，需要偿还第三方投资者的借款及利息分别为54.82亿元和8.95亿元。星耀五洲项目未售计容面积235万平方米，折合楼面地价相当于4363元/平方米。也就是说，融创仅用102.54亿元，就获得了一个235万平方米的超大盘。

　　一石激起千层浪。业主、购房者、中介、物业人员等，开始越来越频繁地出现在小区及周边。更让大家好奇的是，这个当年风光无限的项目，是如何成为天津“最著名”烂尾楼的？偃旗息鼓5年后，为何是融创接盘？融创真的能让这个项目起死回生吗？

　　2017年6月3日至5日，《中国经济周刊》记者实地探访星耀五洲。

　　四轮信托募资后资金链仍断裂

　　时间回到2007年。云南星耀集团通过旗下的天津星耀，击败来自京沪等地的多家上市公司，以62.9亿元的总价，拿下天津津南区八里台镇天嘉湖地块。这片包含4100亩陆地和7000亩水面的土地，被规划成一个缩微版“世界”——拥有欧亚、北美洲、南美洲、非洲、大洋洲五大板块，以各大洲人文特色来定位和设计。

　　对于当年面积和总价的“双料地王”，政府部门可谓是全力支持。星耀五洲于2008年被列为天津市20个重点项目之一，津南区政府也搬迁至八里台镇。

　　然而，在看似风光无限的背后，隐藏着巨大的风险。

　　早在星耀集团拿地后不久，外界就有了质疑之声。业内估计，完成整个项目开发，至少要投资200亿元以上。当时的星耀集团，总资产只有大约120亿元，年产值20余亿元。

　　在该地块土地出让合同中，对开发商有如下规定：30天内缴清全部土地出让金；签约3个月内开工；3年内住宅项目竣工80%；5年内所有项目竣工。依照合同，星耀五洲每年建成面积至少要50万平方米，实现销售额约40亿元。

　　项目动工的2008年，楼市开始进入低迷期，加之星耀五洲高达每平方米约2000元的楼面地价（碧桂园一年后同在八里台镇拿下的地块楼面地价约合每平方米740元，星耀五洲附近其他三个楼盘也比其低不少）影响了项目的销售，2009年星耀五洲仅实现销售额18.8亿元，和开盘之前星耀集团董事长颜语预计的30亿元相比，差了近四成；2010年，星耀五洲的销售额更是降至9.85亿元。事实上，即使是销售额最高的2009年，18.8亿元的收入也难以覆盖当年的33亿元借款本金和13亿元利息。

　　不过，云南前首富颜语坚信自己有破题之道。为了继续开发，颜语将土地使用权全部抵押，拉来实力更雄厚的中信信托，募资30亿元，虽然该信托计划于2008年8月提前终止，但同年9月25日，由中信信托作为受托人进行另一信托计划生效，规模达68.9亿元。

　　虽然资金看似源源不断，但一个项目先后出现两个信托计划的资金投入，被外界质疑有“借新债还旧债”之嫌。

　　此后，为了解决与此项目有关的债务和利息，星耀集团又在2009年、2010年再次通过两个信托项目募资。尽管历经4次“连环信托”，星耀五洲仍无法解决资金问题，施工步伐越来越慢，至2012年上半年全面停工。此时，只有北美板块和部分欧亚板块完成建设，据媒体估算，仅占该地块不到1/3的体量。

　　业主最担心再次烂尾

　　开工近10年后的今天，星耀五洲附近的交通仍非常不便。经过这里的公交线路共两条，207路在早上7点到下午6点间运营，每小时发车一趟；659路（区间线）在星耀五洲烂尾后，由每小时一趟改为每天4趟左右。《中国经济周刊》记者试图搭乘出租车，无论在路边等待还是使用APP叫车均未成功。

　　因楼盘烂尾，配套设施不完善，物业服务几乎缺席，星耀五洲的入住率很低。入夜后，已经交付的几处高层住宅零星亮起灯光。

　　低入住率也难以带动周边商业的发展。占地超过万亩的星耀五洲，仅有两三家便利店。一家饺子馆老板介绍，他一天的营业额不到400元，好在商铺的租金仅每年1万元，不然除去成本后根本赚不到钱。

　　在尚未动工的区域，由于基本无人打理，野草长得比人还高，甚至有附近农户将牛群赶至此处放养。据已入住的业主介绍，楼盘烂尾的数年间，这样的情景是常态。

　　2017年5月12日，一则收购公告突然改变了这一切。

　　安保人员进驻星耀五洲建成、半建成区域，保洁及维修工人开始打理损毁的设施，大型机械和建筑工人也再一次出现在小区周围。说到自己供职的融创时，一位做入户调查的工作人员似乎透着一丝“优越感”：“融创的专长就是提供高端物业服务，管好这里自然不在话下。”

　　紧随物业人员而至的是房产中介。在万人和平广场及小区内部，中介商铺的数量比便利店及餐馆还多，店铺位于其他楼盘的中介人员也在附近揽客。记者误入一家装修公司的门店时，店员迅速解释，他们也兼营房产中介业务。

　　中介表示，现在最大的麻烦是房源不够。“去年很多人想及早脱手，不惜亏本卖房。融创收购后，卖房的人就少多了。现在能拿到的房源，不少是因为业主急用钱。”

　　《中国经济周刊》记者发现，由于还未形成真正的市场，目前星耀五洲存量房产的报价差距悬殊，虽然大部分单价集中在1.1万~1.3万元之间，但在个别区域，也有报价低至9000元以下或高至近2万元的房产。

　　“现在肯定是最低价。融创刚接手的那周，单价就涨了两三千元，以后的价格肯定反超其他楼盘。”中介人员用这种高预期向人们热情推销。

　　对于目前势头强劲的融创来说，星耀五洲的巨大体量仍不能小视。收购公告显示，星耀五洲“总建筑面积约为412万平方米，计容建筑面积约为300万平方米”。不过，竣工的部分年久失修、半完工的建筑需推倒重建，再加上尚未开工的区域，摆在融创面前的工程量依然很大。

　　星耀五洲的业主也有疑问：“我们并非融创的直接客户，开发商会不会区别对待新老业主？最初的版图规划是否会保留？”当然，他们更担心的是再次烂尾和工程质量，“融创的确口碑很好，但当年的星耀不也雄心勃勃吗？”